亿万富翁警示印度房地产繁荣背后的风险——彭博社

伊尔凡·拉扎克图片来源：威望地产有限公司亿万富翁伊尔凡·拉扎克与两位兄弟抓住印度疫情后房地产繁荣的机遇，共同积累了55亿美元财富。

如今，这位71岁的房地产开发商威望集团董事长兼董事总经理警告称，尽管印度蓬勃发展的房地产市场仍在推进，但局部压力正在积聚。其中包括科技中心海得拉巴的办公空间、公寓和未售出库存的供应过剩。他表示，在住宅房地产领域，飙升的成本正使越来越多的人无法拥有住房，并抑制了需求。

“土地价格上涨，政府审批成本上升，劳动力短缺，建筑成本也在增加，“拉扎克在接受采访时表示。“我们必须在这些条件下交付。”

这一转变凸显了自疫情以来繁荣时期全面增长可能面临的阻力。

威望集团凭借住宅销售和办公需求的上升，成为该国最有价值的房地产公司之一。根据彭博亿万富翁指数，拉扎克和他的两个弟弟雷兹万和诺曼通过持有威望地产有限公司61%的股份，现在共同身价超过55亿美元。

尽管威望及其竞争对手——如DLF有限公司和洛达开发有限公司——继续报告接近创纪录的销售额和利润，但拉扎克表示，政策制定者需要关注住房成本，这正在损害需求。根据莱坊最近的一项研究，印度的经济适用房供应已降至七年来的最低水平。

“作为一个年轻人，你仅税收就要多付约30%到33%，还有其他费用。”他说道，“正因如此， affordability（可负担性）门槛被突破，销售变得不温不火。”

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Razack表示，对Prestige而言，这凸显了高效执行计划、控制成本和施工效率的必要性。

“大多数开发商的利润率在8%左右的个位数，而我们约为12%。”他说道。

痛点

疫情后连续四年普遍增长后，今年上半年房屋销售量出现下滑。全市场未售库存量上升了4%，尤其是价值超过1亿卢比（110万美元）的高端豪华住宅，根据Knight Frank印度的报告。

Razack表示，豪华住宅销售需要时间，但在项目周期内这些单元终会售出。

“你需要在户型设计上保持明智，了解周边环境和目标受众。房地产公司需要懂得如何自我平衡。”

尽管Prestige有多个豪华公寓和别墅项目在进行中，但其重点仍放在中端市场，公寓价格在1000万至4000万卢比之间。

过去十年间，Prestige已从班加罗尔扩展到海得拉巴和德里国家首都区等印度其他城市。疫情期间，Prestige进入了印度最昂贵、竞争最激烈的房地产市场——孟买，Razack得以在那里以低成本购得土地。

Prestige于周二报告本财年第一季度收入230亿卢比（2.62亿美元），利润超30亿卢比。该公司投资者演示文件中表示，其位于国家首都、班加罗尔和孟买的物业推动公司实现了史上最佳季度销售业绩。

HDFC证券研究高级副总裁Parikshit Kandpal表示：“公司面临的挑战是土地获取”，而销售和需求会自行解决。“鉴于其规模，他们需要持续开发大型项目”。

古吉拉特邦国际金融科技城（GIFT City）内的Prestige Fin Tech大厦（左）摄影师：Elke Scholiers/彭博社虽然印度主要城市将持续保持强劲需求，但Razack特别关注南部城市海得拉巴市场。

与班加罗尔类似，这里既是经济中心，也是IT公司、初创企业、制造企业和跨国公司的聚集地。随着大量年轻工薪移民涌入，住宅销售和办公需求激增。

但过去两年间，由于土地价格上涨促使开发商建造更大更昂贵的公寓，新项目推出速度放缓，未售库存持续增加。

“目前有大量已建成的空间，企业正在寻求优惠，比如租金减免或6到12个月的免租期，”他表示，“看看海得拉巴，供应如此充足，但价格并未大幅上涨。”

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从衬衫到摩天大楼

拉扎克在1980年代与兄弟创立房地产交易公司前，曾在其父亲的服装店销售衬衫、裤子和西装。六年后，他们决定进军建筑业，首个项目是班加罗尔一栋1万平方英尺（930平方米）的商业办公楼。

“我们的想法是为城市带来改变，打造地标建筑，”拉扎克说道。

班加罗尔的 prestige 翠鸟大厦（右）。图片来源：Prestige Estates Projects Ltd.公司接连开发项目，到1990年代末，班加罗尔已成为印度南部的经济中心。多年来，该市的IT和初创企业界孕育了多位亿万富翁，如印孚瑟斯公司的纳拉亚纳·穆尔蒂和南丹·尼勒卡尼，百康公司的基兰·马祖姆达尔·肖，以及近期资本市场公司Zerodha Broking的尼廷·卡马特和尼基尔·卡马特。

目睹班加罗尔从宁静小镇成长为经济巨擘的拉扎克，暂无退休计划。他仍深度参与项目全流程——从选址到销售。

“很久以前，一位年长的律师曾告诉我，与其锈蚀消亡，不如优雅淡出，”他说。