瑞银称中国房地产低迷将持续较预期更久——彭博社

中国百强房企新房销量已连续两个月下滑超20%。

摄影师：沈启来/彭博社瑞银集团原本是少数预测中国房地产行业将复苏的机构之一，但在第二季度销售再度放缓后，现预计复苏将推迟。

该瑞士银行中国及香港房地产研究主管林镇鸿在3月表示，一线城市房价将在2026年初"趋于稳定"。他现在预计这一情况将推迟至2026年中后期出现，除非北京出台更多刺激措施。

“近几个月销售势头已趋于疲软，“林镇鸿接受采访时表示，“若持续下去，复苏将比预期更晚到来。”

林镇鸿以在2021年初下调中国恒大集团评级而闻名，当时距这家负债最多的开发商在楼市危机中违约还有11个月。去年当多数同行看跌时，他亦大胆转向看多该行业。

林镇鸿指出，需求减弱延长了房产去化周期。3月一线城市库存周转期已降至平均14个月，与2015年上行周期启动时相当。但6月底该指标回升至20.7个月，意味着即便在普遍认为会率先反弹的一线城市，消化库存也需要更长时间。

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国际投行对中国房地产前景判断出现分歧，该行业已拖累经济逾四年。摩根士丹利预计三季度房产销售将持续疲软。汇丰控股分析师则观察到"高度分化"的复苏，这种复苏有利于在一线城市拥有强大定价权和优质项目储备的国有房企。

再度下滑

林先生在3月的预测主要基于住宅供应过剩的缓解，因多家资金紧张的开发商已停止购地。去年房企新开工面积较2021年市场下行初期暴跌63%，降幅大于同期住宅销售面积48%的跌幅。

其预测依据至今未变。林氏指出，中国住宅总库存自3月底以来持续下降，只是去化周期有所延长。

中国房地产信息集团数据显示，百强房企新房销售已连续两个月下滑超20%。显示，这一加速下滑态势表明去年9月以来的刺激政策效应正在消退。6月新房价格环比下降0.27%，创八个月最大跌幅。

中国住宅销售自二季度以来持续恶化

数据来源：中国房地产信息集团、彭博社

林氏指出市场仍存亮点：房地产投资信托基金。他建议股票投资者关注开发商将购物中心分拆至中国REITs带来的潜在上涨机会——今年在收益追逐中，这类REITs需求已出现飙升。

中国于2021年启动REITs市场，旨在为大型基建项目引入资金以换取相对稳定的股息收益。2023年将购物中心纳入标的范围。随着国债收益率持续徘徊在历史低位，投资者今年一直在抢购这些追求更高回报的基金产品。

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彭博行业研究分析师Kristy Hung和Monica Si在7月的报告中指出，在亚洲主要市场中，中国REITs在2025年上半年实现了第二高的回报率。BI研究人员表示，与同期开发商债券和股票高达84%的跌幅相比，该行业的估值也保持了韧性。

股票催化剂

林先生表示，开发商将商场资产以REIT形式上市可能会为开发商自身股票提供催化剂。他指出，REIT上市商场的较高估值通常意味着开发商持有的其他商场被低估。

根据彭博汇编的数据，在香港上市的中国主要开发商股票目前交易价格平均仅为资产账面价值的0.25倍。而中国内地约70只REIT的平均比率则为1.4倍。

“中国房地产融资可能在未来三到五年内经历重大结构性变革，“林先生表示，“REIT行业的扩张将弥补住宅建筑商股票市值的萎缩。”