富国银行丹佛办公楼价值暴跌将冲击债券投资者——彭博社

丹佛富国银行中心大楼。

摄影师：马修·斯塔弗/彭博社投资者们曾大举买入与科罗拉多州一栋办公楼挂钩的2.77亿美元商业地产债券中最安全的部分，如今却面临巨额亏损的前景。该建筑经重新评估后价值仅为原先的一小部分，利息支付也被削减。

这笔商业抵押贷款支持证券(CMBS)以丹佛市中心52层的富国银行中心作为抵押。根据7月证券化还款报告，这栋逾40年历史的大厦最新估值仅为1.15亿美元，较2019年发债时暴跌76%。

基于行业关键指标"评估减值金额"(ARA)显示，如今连该债券曾经的三A级部分也陷入资不抵债境地，若大厦被处置，次级债券买家很可能血本无归。报告指出，这还首次导致债券服务商削减了对最高评级证券持有人的利息支付。

这鲜明警示着：对于疫情开启远程办公时代后日益空置的美国老旧办公楼而言，吸引租户回归的时间所剩无几。而对那些持有完全由此类建筑抵押贷款支持的CMBS的买家来说，可能意味着痛苦将至。富达投资、太平洋投资管理公司及保险公司西部和南方金融集团近年监管文件显示，它们都是富国银行中心相关债券的主要持有方。

“对于最糟糕的建筑物，特殊服务机构和债券持有人几乎没有可行的选择，因此终局会更快到来，”Beach Point Capital Management的结构性信贷主管本·亨萨克说。

一位布鲁克菲尔德的发言人在一份声明中表示，该公司在2020年通过一只基金购买了该建筑的股权，但在2023年退出该物业并拖欠了基础抵押贷款，“该资产在两年前已被注销，转移给了接管人，对我们更广泛的全球房地产业务没有影响。”

Pimco和Fidelity的代表拒绝置评。Western & Southern的一位发言人通过电子邮件表示，该公司已于5月退出其股权。

富国银行中心债券持有人面临巨额亏损

来源：彭博社，债券文件

富国银行中心位于林肯街1700号，是丹佛第三高的摩天大楼，建于1983年。因其弯曲的形状类似于古董收银机而被称为“收银机大楼”，拥有超过100万平方英尺的办公空间。

它在2012年被购买由Beacon Capital Partners以近4亿美元的价格购入。该抵押贷款在2019年进行了再融资，并打包成一种称为SASB的CMBS，通常仅由与一栋建筑相关的一笔抵押贷款支持。根据穆迪评级，当时该大楼的出租率约为87%。大约一年后，布鲁克菲尔德购买了其股权。

然而，近年来丹佛写字楼市场遭遇重大阻力，因租户在后疫情时代持续缩减办公空间。根据经纪公司世邦魏理仕集团数据，第二季度丹佛都会区写字楼空置率超过27%，租赁活动同比下降31%。

在富国银行中心（该旧金山银行是最大租户之一），包括WeWork在内的租户近年已缩减面积——2023年WeWork退租了多个楼层。该大楼目前出租率约为65%。

不过世邦魏理仕预计，随着办公空间被改造为其他用途或拆除，市场将逐步企稳。

“这一趋势预计将持续，且随着越来越多债务到期的困境资产最终被挂牌出售，情况可能进一步恶化，“世邦魏理仕在7月报告中表示。

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随着大楼陷入困境，其商业抵押贷款支持证券(CMBS)也未能幸免。

这笔曾获穆迪Aaa评级的1.23亿美元债务已被连降11级至Ba2，低于投资级两档。根据彭博定价数据，目前交易价格约为面值的82%。

与此同时，最初评级为Aa3级的2800万美元B类票据报价约为54美分，而最初评级为Baa3级的2800万美元D类票据报价约为8美分。

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债券文件显示，上个月，顶级债务持有人的利息支付首次被部分削减，这是另一个困境信号，而投资者总共被拖欠近490万美元的未付款项。

根据该建筑的ARA（一种用于确定CMBS未偿余额在新评估后超过房产价值的程度的计算），曾经AAA级债券隐含损失约为2200万美元，即18%，而次级票据持有人则面临全部损失。

“丹佛的商业区现在约有三分之一空置，能源和银行业租户迁往城市其他理想区域，”投资商业房地产债务的Mica Creek Capital管理合伙人Michael McLarney表示，“这导致许多老化的高楼被遗弃，打击了背后的CMBS债券持有人。”