美国邮政服务威胁引发邮局房地产投资信托基金担忧——彭博社

美国长岛锡达赫斯特的一名USPS邮递员。

摄影师：Lidewij Mulder/彭博社安德鲁·斯波德克建立了一个独特的房地产帝国，其核心理念很简单：美国邮政服务永远值得信赖。然而，这家承载信件与包裹的百年机构正面临前所未有的压力。

斯波德克是邮政房地产信托公司的首席执行官，这是美国唯一一家完全专注于邮政地产的上市房地产投资信托基金（REIT）。其持有的650万平方英尺物业涵盖从现代化分拣中心到仅有棚屋大小的乡村邮局。全美邮政系统租赁的25,300多处设施中，邮政房地产信托拥有近7%的产权。

斯波德克家族自他童年起就开始投资邮政地产。他仍记得全家驱车考察各地邮局的旅程，以及在古董店搜寻邮政纪念品的时光。冬季里，父亲总爱穿着邮递员制服外套。

安德鲁·斯波德克。摄影师：Lidewij Mulder/彭博社"我想这辈子所有人都把我们看作’邮政世家’，“斯波德克在纽约锡达赫斯特的办公室接受采访时说。墙上陈列着老式邮票机、历代邮政吉祥物海报和玩具邮车，见证着这个家族的特殊情结。

邮政服务是大多数房东梦寐以求的理想租户。它按时支付租金且极少搬迁，业务流量稳定，并有联邦政府的经济实力作为后盾。其稳定性——以那句广为人知的非官方格言"无论风霜雨雪还是夜色深沉，都无法阻挡邮差迅速完成指定投递任务"为象征——已深深镌刻在美国人的集体意识中。

然而这种稳固表象已开始像斯波德克家族收藏的邮政纪念品般显得陈旧过时。技术变革、政治摩擦与市场竞争的多重压力，已将美国邮政署(USPS)置于困境。根据邮政总监察长报告，2008至2023年间占其收入约半数的邮件业务量下滑46%。监管机构预测，未来十年关键邮件类别的业务量可能再降29%。

这些压力重创了邮政房地产信托基金，使其股价在2月跌至近五年低点。但彭博数据显示，该基金此后实现19%的回报率——是标普500指数含股息回报涨幅的三倍多，更远超同期道琼斯权益型REIT总回报指数逾1%的跌幅。

尽管如此，邮政系统的困境可能迫使美国政府推行挤压投资者利益的改革。犹他大学经济学教授埃琳娜·帕特尔在近期国会听证会上作证指出：“其资金模式已崩溃，长期无法支撑普遍服务”。前总统特朗普曾在海湖庄园的12月记者会上考虑过邮政系统私有化等改革方案。

有些人嘲笑邮政服务面临生存威胁的观点。由于宪法中有一条款赋予国会“设立邮局和邮路”的权力，许多人认为美国邮政总局（USPS）是不可撼动的。该机构今年夏天庆祝了成立250周年，对农村社区而言仍是至关重要的纽带。

高力国际资深房地产分析师巴里·牛津对Postal Realty Trust给予买入评级，他对特朗普政府削减邮政服务的说法持怀疑态度，但表示如果USPS缩减业务，斯波德克可能会损失大量租赁合同。Postal Realty Trust在提交给美国证券监管机构的文件中指出，其“高度依赖邮政物业租赁需求”。

Postal Realty Trust的档案记录。摄影师：Lidewij Mulder/彭博社尽管如此，斯波德克相信他的业务长期来看将保持稳定。

“当租户集中时，可能会出现整合或空置。这就是现实，”他说，“面对邮政服务并观察他们如何使用这些物业，我不认为他们会大规模关闭这些设施。”

不断增长的资产组合

为推进现代化，USPS管理层试图通过针对电商托运人的新服务，在包裹递送市场获得更大立足点。前邮政局长路易斯·德乔伊曾希望与联合包裹服务公司（UPS）和联邦快递（FedEx）正面竞争。

德乔伊的继任者拥有可能推动美国邮政进一步朝此方向发展的私营部门背景。大卫·斯坦纳曾担任联邦快递董事会成员及废物管理公司首席执行官，于七月上任时承诺不支持私有化，但其对邮政业务与运营的具体举措仍有待观察。美国邮政拒绝安排斯坦纳接受采访。

安德鲁·斯波德克办公室内的纪念品。摄影师：利德维·穆尔德/彭博社将美国邮政重塑为注重成本的物流巨头面临重大障碍，包括邮政服务承担着私营竞争对手没有的义务。它必须以可承受的价格每周六天为全美每个家庭投递信件。根据该机构财报，美国邮政还需承担数十亿美元的养老金支付及其他历史遗留成本，导致去年亏损95亿美元。

房地产是美国邮政另一个棘手领域。上世纪中叶的建筑热潮大幅增加了邮局数量，部分得益于美国新建设施合同计划。随着人口增长和国内迁徙，又增建或租赁了数千处房产。

纽约卡尔普莱斯的一处邮局摄影师：Lidewij Mulder/彭博社漫长的扩张使美国邮政总局不得不应对庞大的房东网络，经常被迫就邮局、分拣中心等设施的租金及其他细节进行耗时谈判。

“邮政局独自面对1.7万名业主，“斯波德克说，“从效率角度看这完全不合理。”

自上市以来，邮政地产信托每年新增数百处邮局资产，从最初的271处增长至2024年底的1703处。其小型团队仍在数千处未收购的邮政物业中寻找机会。

衡量现金流的营运资金自2019年起逐年增长，出租率始终保持在99.5%以上。邮政地产信托在续约时实施年租金上涨机制以紧跟市场。但斯波德克认为，美国邮政自身的不确定性阻碍了他的发展目标。

“我们每一步都做对了，“斯波德克说，“但像我这样的人无法推动事情前进，实在令人沮丧。”

斯波德克在摆满邮政纪念品的办公室摄影师：Lidewij Mulder/彭博社### 简单生意

尽管上市带来了声望，但斯波德克表示，邮政房地产业务其实很简单，他的公司依然扎根于过去。新办公室就位于他曾工作过的简陋医疗办公楼同一条街上。休息室的一面墙上有一个巨大的金属架子，上面存放着邮政房地产所持每处房产的纸质记录。

斯波德克认为，美国邮政服务公司（USPS）面临的财务和政治压力不会对邮政房地产持有的物业价值产生负面影响。

如果能让更多政府职能进驻邮局，联邦政府更广泛的支出调整甚至可能成为利好。商务部长霍华德·卢特尼克已提议让邮递员进行美国人口普查。

德乔伊的“为美国递送"计划旨在改革USPS，其中包含将邮局转变为"政府服务窗口"的愿景。斯波德克表示，他经常收到各种提案，从远程医疗办公室到电动汽车充电站，建议为他的物业增添设施。

“我与不同政府机构和设施负责人进行过各种对话，告诉他们存在这类机会，我们随时准备在你们有意向时开展合作，“斯波德克说。不过后续进展主要取决于政府。

“这不像是我在向他们提供未知的事物，“斯波德克表示，“他们必须关注此事。他们必须想要这么做。”