新泽西州美国梦购物中心被税务法官削减估值8.5亿美元——彭博社
Martin Z Braun
位于新泽西州美国梦购物中心内的游乐园。摄影师：埃文·福克/WWD/彭斯克传媒/盖蒂图片社税务法庭法官周四将新泽西州美国梦超级商场的评估价值削减了8.5亿美元，这是今年该物业估值下降约50%的最新调整。
这一削减使寻求降低估值相关付款的物业所有者获得胜利，但对持有约8亿美元以这些付款（称为税收替代付款，简称PILOTs）为担保债务的债券持有人造成了打击。
美国梦发言人格雷格·施瓦茨未立即回应置评请求。
法官迈克尔·吉尔摩裁定，这个占地350万平方英尺、包含游乐园、水上乐园和滑雪场的场所，当前纳税年度的评估价值应为约16.5亿美元。
场所所在地东卢瑟福镇此前对截至6月30日的季度评估该物业价值为25亿美元，低于商场先前评估的33亿美元。美国梦已对2019年至2025年东卢瑟福镇的税务评估提出上诉。吉尔摩未对之前年度的评估作出裁决。
2019年8月29日星期四，美国新泽西州东卢瑟福，美国梦综合体外的标识。摄影师：Gabby Jones/彭博社按照新的评估价值，美国梦购物中心每年需向持有其市政债券的投资者支付约2400万美元的PILOT款项——不到其应付年利息5410万美元的一半。
Nuveen LLC持有约90%由PILOT担保的美国梦市政债券。Nuveen发言人Sally Lyden拒绝置评。
这笔8亿美元的PILOT债务是用于资助购物中心建设的11亿美元免税市政债券的一部分。新泽西州官员曾宣称该项目将提振本州经济，创造税收和就业机会。
美国梦所有者Triple Five集团的律师辩称，东卢瑟福镇的评估存在重大缺陷，包括使用了人为压低的资本化率（衡量房地产投资回报率的盈利指标）。
美国梦的律师表示，该综合体的评估价值已超过Short Hills购物中心、Westfield Garden State Plaza、Willowbrook购物中心、The Shops at Riverside和六旗大冒险乐园的评估总值。
“对比之下，即便没有税务评估专业知识也能看出美国梦的评估有多荒谬。“美国梦的律师在法庭文件中表示。
若美国梦赢得2019至2024纳税年度的税务上诉，且物业价值持续下跌或未来增幅不足，投资者按时获偿的可能性将面临更高风险。根据债券文件，未能按时支付利息或本金并不构成违约事件。
8亿美元债券的本金将在2027年、2037年、2042年和2050年按计划进行气球式偿付。根据一份债券文件，截至去年12月，债券受托人持有约3800万美元准备金用于弥补偿债缺口。
若受托人资金不足以支付本金，债券期限将延长至全额偿付或2056年12月1日。若截至该日期仍未偿付，PILOT债券持有人将无权获得更多款项。