2025年买房卖房为何如此艰难：《大揭秘》播客 - 彭博社

洛杉矶某住宅前竖立的"待售"标牌。摄影师：Eric Thayer/Bloomberg 精彩不错过。立即订阅每日播客《大事件》。

## 大事件

美国房地产市场陷入停滞

12:54

美国房地产市场刚刚经历了十余年来最冷清的春季销售季。专家指出多重因素叠加：高房价、飙升的抵押贷款利率以及美国经济的不确定性。

那么扭转局面需要什么条件？《大事件》主持人Sarah Holder与彭博社房地产记者Prashant Gopal及主要市场的房地产经纪人探讨了买卖双方面临的挑战。

延伸阅读：美国房地产市场遭遇13年来最差春季销售季

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以下是经过简编的对话实录：

Holder： 用一个词形容你所在城市当前的房地产市场状况？

**科林·温莱特：**用一个词形容？

**安斯利·斯托克斯：**微妙。

**克里斯蒂娜·基平：**好坏参半。

**温莱特：**诡异。

**霍尔德：**这些是我采访美国几大城市的房地产经纪人时听到的声音。虽然很难用一个词准确概括过去一季度的房市氛围，但数据本身很说明问题：今年春季，整体来看人们的买卖活动明显低于往常。

**科林·温莱特：**我认为春季就是个动荡期。

**霍尔德：**科林·温莱特是田纳西州纳什维尔的房地产经纪人。

**温莱特：**我们看到市场出现小幅冻结和平缓，许多买家仍感觉被拒之门外。

**霍尔德：**四月到六月通常是房地产行业最繁忙的时期——学年结束，家庭都渴望在秋季一切重启前完成搬迁。

但根据Redfin房产经纪公司数据，今年五月纳什维尔房屋销量同比下降16%。六月销量略有回升。但彭博社美国房产记者普拉尚特·戈帕尔指出，全美范围内正呈现出更严峻的房市景象。

**普拉尚特·戈帕尔：**观察整个春季，这是2012年以来最惨淡的销售季。

**霍尔德：**他用一个词形容当前市场？

**戈帕尔：**呃，疲软。实际上可以说这是大金融危机以来最疲软的房地产市场。

**霍尔德：**谈到房地产，人们总在讨论当前是买方市场…还是卖方市场。但华盛顿特区的房产经纪人安斯莉·斯托克斯表示，今年春季的市场冻结让买卖双方都倍感沮丧。

**安斯莉·斯托克斯：**在如今这样的低迷市场中，有时买卖双方都会觉得自己是输家。

**霍尔德：**我是莎拉·霍尔德，这里是彭博新闻社的《深度解析》栏目。

本期节目聚焦：美国房地产市场的僵局。探讨房价高企与市场不确定性如何共同导致房屋销售放缓——以及哪些因素可能重启市场活力。

**霍尔德：**对许多美国人来说，买房正变得越来越像白日梦。但彭博社的普拉尚特·戈帕尔指出，今年年初曾出现一些积极迹象，至少对部分买家而言，这个严酷的房地产市场似乎开始好转。

**戈帕尔：**我们看到更多业主重新挂牌出售房屋，整体库存开始上升，抵押贷款利率也小幅下降。这些迹象本应令人乐观，看起来我们终于要走出这个恶性循环了——但事实并非如此。

**霍尔德：**因为就在形势开始好转时，经济开始感受到特朗普上任头几个月政策的影响。

**戈帕尔：**库存水平上升了，但买家并未出现。你知道，他们没有出现是因为经济中存在很多混乱。

美联社： 特朗普政府继续削减联邦工作人员…

美联社： 这一举措导致华尔街暴跌…

美联社： 小企业主对特朗普总统关税公告后的下一步感到恐惧…

**戈帕尔：**事情一件接一件，我认为很多买家对整个情况感到恐慌。这就是今年的重大变化。

**斯托克斯：**我们跟踪吸收率。它基本上是指在任何一个月的期间内，市场上可用的库存中有多少比例被买家买走。

**霍尔德：**这是安斯利·斯托克斯，一位在华盛顿特区工作的房地产经纪人。

**斯托克斯：**吸收率越高，从卖家的角度来看市场就越强劲。所以我们看到自年初以来，吸收率一直在稳步下降。这很大程度上与选举和联邦政府的所有变化相吻合。

**霍尔德：**华盛顿的人员削减对特区打击尤其严重——这里有大量的联邦政府雇员。但美国其他地区也感受到了新政府政策的影响。

**达里尔·费尔韦瑟：**买家们正面临日益恶化的购房承受力。但更深层来看，贸易战带来的不确定性、整体经济形势、联邦政府裁员以及科技行业裁员等因素也在产生影响。

**霍尔德：**达里尔·费尔韦瑟是Redfin公司的首席经济学家。

**费尔韦瑟：**许多买家都觉得现在不是进行大宗购房交易的合适时机。

**霍尔德：**四月份美国房屋中位数价格已突破40万美元，较2015年上涨近50%。而今年大部分时间里，抵押贷款利率一直徘徊在6.8%左右。

**费尔韦瑟：**房屋销售量接近历史最低点，这是因为市场上买家数量实在太少。

**霍尔德：**既然交易减少，人们可能会认为卖家会降价吸引买家。实际情况是这样吗？

**费尔韦瑟：**实际上卖家并没有降价，他们更像是直接放弃交易退出市场。他们选择按兵不动而非参与房市，认为降价出售并不划算——因为如果重新进入市场，他们觉得自己负担不起现有同类型房屋的购买。

**霍尔德：**部分潜在卖家在疫情期间锁定了低抵押贷款利率。比如普拉尚特。

**戈帕尔：**我的抵押贷款利率是2.3%。

**霍尔德：**哇，我相信很多听众听到这话会嫉妒的。

**戈帕尔：**让我放弃2.3%的利率，转而接受现在6.85%的利率，可不是件容易的事。所以对我来说，要卖房就必须有充分的理由去出售并购买其他房产。这就是所谓的抵押贷款锁定效应。

**霍尔德：**而早前提到的华盛顿特区房产经纪人安斯利表示，卖家感到被锁定、买家选择有限的这种循环可能会让人士气低落。

**斯托克斯：**对于卖家来说，回顾过去五年，看着所有房产迅速售出，似乎每个挂牌的房子都能收到多份报价，卖家得到了他们想要的一切。而现在突然间，卖家感到非常受挫，他们变得非常防备，认为自己的房产售价低于应有价值。这导致交易中产生了更多摩擦。

**戈帕尔：**卖家看着这个市场说：‘哇，这情况真糟糕。’

**霍尔德：**概括来说：房价依然高企，抵押贷款利率仍处高位，销售量大幅下降，新挂牌房源开始减少，这形成了一场完美风暴。

**戈帕尔：**是的，确实如此。要知道，在任何经济环境下，人们总有不得不卖房的理由，比如离婚、生子、工作调动，这些人群无论如何都会搬迁。但还有另一部分可自主选择是否搬家的人——正是这些潜在卖家可能正在暂缓挂牌出售房屋。

**主持人：**那么…什么能解冻美国冰冻的房地产市场？广告之后为您揭晓。

**主持人：**我们讨论过导致当前美国购房者和卖家陷入僵局的因素——高房价、高抵押贷款利率以及不稳定的经济前景。

但什么能扭转局面？彭博社的普拉尚特·戈帕尔表示，潜在买家和卖家尤其期待其中一个因素发生变化：抵押贷款利率。

**戈帕尔：**很多人都在谈论6%这个神奇利率，但我不确定其真实性。或许存在某个心理阈值，一旦利率跌破该水平，就能促使观望者出手。

**主持人：**本周美联储决定维持利率不变，这意味着除非经济遭遇重大冲击，否则抵押贷款利率不会大幅波动。

在周三的美联储会议上，当主席杰罗姆·鲍威尔被问及利率决定对房地产市场的影响时…他指出了利率之外的另一个问题：

***杰罗姆·鲍威尔：***我们的住房建设严重不足。这不是美联储能解决的问题，即使市场恢复正常后也是如此…

**主持人：**鲍威尔所言不虚。根据Zillow数据，即使抵押贷款利率下降，美国仍短缺约470万套住房。我就此咨询了Redfin的达里尔·费尔韦瑟：

**主持人：**增加住房供应和库存对打破当前局面有何作用？

**费尔韦瑟：**要知道，新房建设对市场的影响比过去十年大得多。由于现房挂牌量极少，许多人转向了新房市场。就新建独栋住宅而言，这些往往是最昂贵的，因为它们是全新的，成本更高。

对于首次购房者来说，直接购买新建住宅通常门槛过高。大多数人会选择现房作为起步住宅。但高密度住宅的新建，比如填补市场空白的联排别墅、双拼住宅等中层住宅，确实能大幅降低首次购房者的入门难度。

**霍尔德：**美国部分州市正在采取放宽分区限制等措施，试图鼓励建设这种"中层住宅"——本质上介于独栋住宅和高层公寓之间的住房类型。

联邦层面也在努力解决住房危机。就在本周，参议院银行委员会推进了一项旨在刺激住房开发、让美国人更容易获得购房和房屋修缮贷款的立法。该法案将于秋季提交众议院表决。

但达里尔表示，供应始终只是难题的一部分。

**费尔韦瑟：**我认为所有这些解决方案都将非常有效。部分问题在于，在高利率环境下，开发这类住房成本极高，而且人们的房产净值大多被套在现有住房中。如果抵押贷款利率下降，实际上也会促进开发。这就是人们期待降息的原因之一。

**霍尔德：**这些长期努力需要时间才能见效——无论是政策变革的通过，还是新项目的破土动工。

与此同时，与我交谈过的房地产经纪人发现，他们的客户正对当前住房市场的现实做出反应。

**斯托克斯：**从挂牌价来看，我们正见证创纪录的降价数量，而且在谈判开始后还会出现进一步的价格让步。

**霍尔德：**华盛顿特区房产经纪人安斯莉·斯托克斯表示，卖家终于开始迎合买家的立场。她对卖家的建议是？设定符合实际的预期。

**斯托克斯：**一年前类似房屋以高出10%的价格成交已无关紧要，因为那不再是今天的市场行情。

**基平：**人们已经习惯了疫情期间的市场，那时候卖家随便挂牌就能随心所欲要价。

**霍尔德：**这位是坦帕市房地产经纪人克里斯蒂娜·基平：

**基平：**今早我刚促成一位买家签完全部合同。现在的情况是，我们不会在看房首周就匆忙报价。买家会先仔细考察房屋周边——社区环境、学校资源、步行便利度，可能两周后才决定是否购买。现在的买家明显更有耐心了。

**霍尔德：**但并非所有人都有资本慢慢挑选。

**温赖特：**房地产界有句老话，讲的是推动房产交易的种种"D因素"。

**霍尔德：**再次有请来自纳什维尔的科林·温赖特：

**温赖特：**死亡、离婚）、尿布（新生儿）、钻石（婚嫁）、债务。这些人生重大事件推动着房地产行业发展，促使人们需要改变住房需求。当初利率首次飙升时，许多持观望态度的人或许还能等待一阵，但很多时候这些"D因素"已不容再等。市场必须向前发展。

本期节目制作：朱莉娅·普雷斯；编辑：亚伦·爱德华兹和克雷格·贾莫纳；事实核查：埃莉诺·哈里森-邓盖特；音效设计/工程师：亚历克斯·杉浦；高级制作人：娜奥米·沙文；高级编辑：伊丽莎白·庞索；副执行制作人：朱莉娅·韦弗；执行制作人：妮可·比姆斯特伯。