哈萨克斯坦豪宅市场遇冷：前领导人官邸在低迷行情中难觅买家——彭博社

阿斯塔纳的豪宅与广阔天地。

来源：哈萨克斯坦共和国国家安全委员会

哈萨克斯坦国有资产管理公司的官员们正面临一项既罕见又近乎不可能完成的任务：出售一栋极致奢华的别墅。

这栋位于首都阿斯塔纳最繁华地段的2,878平方米（30,980平方英尺）豪宅，炫耀着全球顶级豪宅的标志性配置：带独特水景的泳池、舞厅和剧院，以及30个房间——其中包括配备罕见四人床的卧房。其前主人是哈萨克斯坦任期最长的前总理卡里姆·马西莫夫，此人因政变未遂正在服刑。

即便当前标价300万美元（较估值打了六折），沉重的历史包袱仍使其难以脱手。今年5月，拍卖会第三次流拍后，国资公司正苦思如何从资产负债表上剔除这项资产。

被绿意环绕。来源：哈萨克斯坦资产回收管理公司在一个尽管哈萨克斯坦资源丰富、却尚未建立起亿万富豪游乐场声誉的城市吸引高端买家，始终是个挑战。这个2000万人口国家的财富金字塔顶端群体规模有限，而最富有的哈萨克人也不愿投资于停滞的市场。

别墅的"血统"可能让潜在市场进一步缩水。

“公开出售这栋房子会非常困难，因为每个人都会知道买家身份，“阿拉木图智库Kommentariy负责人埃尔达尔·沙姆苏迪诺夫表示。同时"将如此巨额资金冻结在房产中也非理性选择。阿斯塔纳住宅市场已过热，投资吸引力下降，价格增速放缓。对千万级豪宅的需求几乎已完全饱和。”

草原上的璀璨明珠

这栋豪宅的故事如何影响销售进程，折射出阿斯塔纳作为新独立国家首都的发展轨迹——它既是能源财富的展示橱窗，也是对其统治者的颂歌。这个面积仅次于俄罗斯的前苏联加盟共和国，凭借能源出口迅速超越邻国，建成了中亚最富裕的经济体。

独立后执政近三十年的努尔苏丹·纳扎尔巴耶夫曾构想：让一座璀璨都市从哈萨克草原（Great Dala）上拔地而起。这个位于国家中部的新首都，几乎在所有方面都与群山环抱的旧都阿拉木图形成鲜明对比——后者毗邻中国和吉尔吉斯斯坦边境。选址北部具有战略考量，旨在加强中央政府在该地区的存在，这里聚居着大量俄罗斯族裔，与莫斯科的联系最为紧密。

阿斯塔纳市中心绚丽的建筑群。摄影师：Olivier Douliery/AFP/Getty Images纳扎尔巴耶夫深度参与了城市规划，早期开发阶段常被目睹在餐巾纸上勾勒他梦想的天际线。整座城市散落着遵循这位领导人理念、由国际建筑师设计的建筑。在宽阔风大的林荫大道周围，多元化的地标包括形似帐篷的娱乐中心（诺曼·福斯特设计）、状如飞碟的马戏团以及融入民俗美学的高楼。2019年继任总统的托卡耶夫为纪念这位前领导人将城市更名为努尔苏丹。在未遂政变后，这一致敬举措引发争议，城市最终恢复旧称。

“阿斯塔纳是纳扎尔巴耶夫个人野心的具现化，“阿拉木图风险评估集团负责人多瑟姆·萨特帕耶夫表示，“他渴望在历史中占据更重要的位置，并将此城视为自己的心血结晶。”

1997年迁都后，建筑热潮随之而来，一座拥有150多万人口的大都市拔地而起，取代了昔日仅30万人的小镇。到2008年别墅建成时，随着全球金融危机重创当地银行、信贷增长戛然而止，经济泡沫已然破裂。哈萨克斯坦最终不得不重组数十亿美元债务，并耗资至少180亿美元救助其金融业。

2012年的卡里姆·马西莫夫。摄影师：Nelson Ching/彭博社那个动荡时期的哈萨克斯坦总理马西莫夫就出生在这座未来的首都——当时名为切利诺格勒。他接受过教育涵盖中文、阿拉伯语和经济学，曾先后在武汉大学和纽约哥伦比亚大学任教，后进入商界，在北京和香港工作过，最终跻身哈萨克斯坦银行业最高层。

担任总理期间，马西莫夫展现出非凡魅力。他是哈萨克斯坦政治精英中最早拥抱社交媒体的代表人物之一，并培养了一批关系友好的博主。与某些其他后苏联时代的政客类似，马西莫夫也喜欢炫耀自己的运动才能，人们常看到他在城里游泳或骑自行车。他还是阿斯塔纳夜生活的知名常客：维基解密2008年公布的外交电文描述他在丽笙酒店雪茄吧畅饮后，在高档俱乐部Chocolat的舞台上为众人献舞。

“血腥一月”

两度出任总理后，马西莫夫成为哈萨克斯坦强力部门——国家安全机构的负责人。正是在这一职位上，他卷入了2022年被称为“血腥一月”的骚乱。这场动荡是哈萨克斯坦自独立以来面临的最大稳定威胁，被政府定性为政变企图。马西莫夫作为涉嫌煽动者被捕。2023年，他因叛国罪被判处18年监禁并没收财产。

事后，国家没收了马西莫夫的资产，包括阿斯塔纳的豪宅。根据官方文件，该房产于2009年完成产权转移。国家安全委员会称该房产是“某商业机构”的“赠礼”。当局接管时，在房内发现了1720万美元现金、“名贵手表、金条、古董等大量财物”，哈萨克斯坦国家安全委员会当时的声明如此描述。

别墅内的健身房、娱乐室、四人大床及泳池。来源：哈萨克斯坦共和国国家安全委员会对潜在买家而言，这些痕迹不仅昭示着原主人的巨额财富，更暗示其与哈萨克斯坦社会各阶层权势人物盘根错节的关系。随着政治风云变幻，如今或未来在这类敏感资产上押注数百万美元将面临怎样的局面，恐怕难以预料。

“拥有巨额财富的人往往非常谨慎，”风险评估集团的萨特帕耶夫表示。在现任领导层缺乏明确继任计划的情况下，他们可能“担心会出现复仇主义”。

房地产过山车

可以肯定的是，即使隐藏在豪华的卡拉奥特克尔区、被超过两米（6.6英尺）高墙环绕的别墅也难以保持低调。该区域拥有大型公园、奢华酒店以及曾承办纳达尔赛事的高端网球中心，也是哈萨克斯坦日益扩大的财富差距的象征——官僚、商人与新城市精英在此交融。

据《评论》杂志的沙姆苏季诺夫透露，最终政府可能决定保留该房产并改变其用途，例如改为行政大楼或幼儿园。

避开窥探的目光。摄影师：纳里曼·吉兹季诺夫/彭博社历经政治动荡后，阿斯塔纳房地产市场从金融危机低谷中反弹，这得益于政府从抵押贷款补贴到将养老金转投房地产等一系列措施。

根据Halyk Finance的研究报告，到2021年全国购房量激增97%，市场显现强劲势头。随着俄乌战争制裁的连锁效应引发房价暴跌，地缘政治再次搅动市场，而后又因逃避动员的俄罗斯人涌入导致城市人口激增，租金价格急剧反弹。

截至目前，二手房价格再次转向下行，截至五月已下跌1.9%，近12%的通胀率和16.5%的基准利率抑制了市场需求。

住房问题已成为许多哈萨克斯坦人特别痛心的焦点。在经历了过去十年的所有冲击后，工资停滞不前，失业率居高不下，削弱了房地产市场亟需的推动力。这种态势使得出售一栋奢华且声名狼藉的别墅成为更加艰巨的任务。

本报道是彭博社关于豪华房地产系列*《开放参观》*的一部分。阅读我们此前关于香港、曼谷、孟买和悉尼房产的报道。