英国房价：随着价格与收入持平，可负担性正在改善——彭博社

房屋。在英国。

摄影师：杰森·奥尔登/彭博社 欢迎阅读屡获殊荣的*《金钱精粹》通讯。我是约翰·斯特佩克**。每周工作日，我会关注市场和经济领域的重大事件，并解释这些对您的资金意味着什么。*

关于英国房地产的乐观解读

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今早我们获得了英国建筑协会及大型抵押贷款机构Nationwide的最新房价数据。按年计算，7月英国平均房价上涨2.4%。这使得英国平均房价精确达到272,664英镑。

这说明了什么？单看这一数据信息有限。但结合本周早些时候的抵押贷款批准数据，可以得出一个明显结论：尽管印花税减免政策结束带来干扰，英国房地产市场仍以相对"正常"的态势持续运行。

下图显示了抵押贷款批准情况。如图所示，新房购买的批准数量基本与疫情前五年平均水平一致。

正如我之前多次提到的，当前的房地产市场让各方都不甚满意。购房者觉得房价过高，卖家则因未能触及峰值价格而沮丧。

房产中介或许因交易尚能达成稍感欣慰，但交易链条的脆弱性和客户期望值管理的煎熬也让他们精疲力竭。

某种程度上，这堪称英国经济的缩影：无人开怀。每个人都觉得自己在某个层面被剥削，而他人却过得更为轻松。尽管如此，整个体系仍在低沉抱怨中蹒跚前行。

我深表理解。房价本应更亲民，搬家负担——无论是手续还是成本——都该大幅减轻。取消印花税几乎是毋庸置疑的明智政策。

若非迫于预算责任办公室(OBR)的维稳压力，废除该税种实属上策。政府大可宣布将研究替代方案，同时从容评估各种选项。

废除印花税将刺激交易量攀升，既提升劳动力市场流动性（降低雇主成本），又助推经济增长（英国作为消费型经济体，搬家是最强消费催化剂）。此举也必将赢得极高民意支持。

但考虑到“黑洞”因素，这种情况不太可能发生。

房价变得更便宜了

尽管如此，我怀疑房地产市场仍将以不情愿的方式继续缓慢运转。因为无论你是否喜欢，过去三年间住房 affordability（可负担性）已显著提高。

我将暂停片刻，让你有时间擦掉刚才因愤怒惊呼而喷出的咖啡。

但这是事实。按名义价格计算，英国平均房价仅回升至2022年年中水平。也就是说三年间房价实际上毫无增长。

下图显示了自2022年以来，英国整体及各地区房价变化（百分比），同期对比英国物价通胀与工资涨幅（两条绿色曲线）。

自2022年起英国房价涨幅落后于工资与物价

住房正缓慢但稳步变得更容易负担

数据来源：彭博社；全英房屋抵押贷款协会；英国国家统计局

数据以2022年9月30日为基准进行百分比标准化处理。

最显著的趋势是——抛开图表复杂性不谈——过去三年物价与工资涨幅均远高于房价涨幅。

低价区域房价涨幅高于高价区域（伦敦和西南部房价仍低于2022年第三季度水平，而苏格兰和英格兰北部房价更高）。但仍大幅落后于工资和消费者价格涨幅。

因此，房价收入比（衡量住房可负担性的指标之一——当然并非唯一标准）有所下降。实际上，根据全英房屋抵押贷款协会的数据，按此标准衡量，目前英国平均房价的可负担性已回归到2015年——即十年前的水平。

显然，实际情况更为复杂。十年前，抵押贷款利率约为1%至2%，而如今即便是最优抵押贷款（需支付40%高额首付）利率也达到3.7%左右。

尽管如此，自2022年市场恐慌以来，抵押贷款条件一直在稳步放宽。虽然不能保证抵押贷款利率或英国央行基准利率会进一步大幅下降，但很明显贷款机构放贷意愿强烈，且放贷条件已较之前更为宽松。

在此背景下，回到我们经久不衰的话题——“英国经济究竟有多糟糕？”——我认为房地产市场可能成为出人意料带来积极影响的领域。我指的不是价格层面。最理想的情况是房价以"实际"价值持续温和下跌，且存在诸多因素支持这一预期。

但就交易量持续回升、人们继续生活并开展搬迁相关活动而言，房地产可能从整体经济的阻力转变为助力。这岂不是值得大书特书的转变？

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Revolut公司标识。摄影师：贝蒂·劳拉·萨帕塔/彭博社### 午盘行情

放眼更广泛的市场——富时100指数下跌0.5%至9,090点左右，富时250指数下跌1.2%至21,710点。英国10年期国债收益率报4.63%，日内涨幅显著；德国（2.73%）与法国（3.40%）国债收益率亦同步攀升。

黄金上涨0.3%至每盎司3,300美元，布伦特原油下跌0.7%至每桶71.20美元。比特币下跌0.9%至115,420美元/枚，以太坊下跌2.3%至3,650美元。英镑兑美元汇率下跌0.3%至1.316美元，兑欧元汇率下跌0.3%至1.154欧元。

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今日名言

“我们与成年人共事。成年人之间可以进行成熟对话，共同决定如何最优管理团队。”

比尔·温特斯

渣打银行首席执行官

不同于多数同业，渣打银行对居家办公仍保持更为灵活的态度。### 数据聚焦…巨型海底电缆

• 25亿美元 这条连接塔斯马尼亚与澳大利亚本土的海底电缆预计耗资。该岛州约80%电力已来自水力发电，随着风电场建设加速，可再生能源将出现过剩。

临别提示

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下周需关注的主要事件包括：

• 经济新闻方面，我们将迎来英国央行关于利率的最新决定。此外还有美国耐用品订单数据、美国ISM服务业指数最新读数、常规的美国初请失业金人数、日本薪资以及欧元区零售销售等各类数据。
• 企业动态方面，石油勘探公司Kosmos Energy（4日）、Serica Energy（5日）和Harbour Energy（7日），饮料巨头帝亚吉欧（5日），矿业公司Fresnillo（5日），医疗器械集团施乐辉（5日），建材商Travis Perkins（5日），石油巨头BP（5日），大宗商品集团嘉能可（6日），自助仓储运营商Tritax Big Box Reit（6日），保险及资产管理巨头Legal & General（6日），财富管理公司Quilter（6日），诉讼融资专家Burford Capital（7日），休闲集团洲际酒店（7日），博彩集团Flutter Entertainment（7日），专业服务公司Serco Group（7日），仿制药制造商Hikma Pharmaceuticals（7日），国际金融集团**TBC Bank Group（8日）以及散热器分销商Stelrad Group（8日）**等企业将发布最新消息。

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