特朗普对城市的战争：纽约成为前线 - 彭博社
Francis Wilkinson
给特朗普和MAGA阵营的一记布朗克斯式嘘声。
摄影师：莱昂纳多·穆尼奥斯/AFP/Getty Images
“这里最初全是荒地，“埃德·亚克尔望着由砖石混凝土构成的范科特兰特村社区——即阿玛尔加梅特住房合作社所在地说道。自1944年出生以来，除了七年外，亚克尔一直住在这个由11栋建筑组成的迷人社区。他的父母曾拥有合作社第九栋楼的公寓，该楼建于1931年，甚至早于第八栋楼的建造（追踪阿玛尔加梅特的建造顺序就像在演"谁在一垒？“的滑稽戏）。“这是成长的绝佳之地，“这位制帽匠与熨衣工的儿子说，“当年这里有数不清的孩子。”
阿玛尔加梅特是美国首个有限资产合作社。1927年，首批家庭——几乎全是像亚克尔父母这样的犹太工会成员——搬离下东城或布朗克斯的旧公寓，成为都市拓荒者。州立法、公共补贴以及工会的政治经济力量使这一开发成为可能。纽约州至今仍对合作社成员购房的资本投入（无论借贷或储蓄）及月均支出进行双重监管。在这个需要排队等候的社区，部分一居室住户月支出仍低于1000美元，不过许多住户因房贷增加了经济负担。
住房可负担性正是纽约州议员佐赫兰·马姆达尼在6月民主党市长初选中获胜的核心议题。在纽约，居住成本高昂且往往难以负担，甚至连建造住房都举步维艰。该市去年一份报告显示，出租房空置率仅为1.4%，创1968年以来新低。对低收入群体而言市场更为严峻：月租金低于1100美元的房源仅占0.4%。与此同时，纽约高端房地产市场达到前所未有的天价，绅士化进程持续重塑着城市版图。Property Shark研究发现，过去十年间全市二十多个社区的房屋售价中位数已翻倍或更高。
全美范围内，2023年近半数租房家庭处于“成本重负”状态，意味着其住房支出超过家庭收入的30%。加州仍是都会区房价难以负担的重灾区，旧金山的高昂租金首当其冲。而纽约公寓——普遍仅约700平方英尺——的价格仍在持续攀升。
曼达尼主张实施租金冻结政策，并呼吁在未来十年内借款700亿美元用于建造数十万套新公寓。在比尔·德布拉西奥市长任内，租金曾多次被冻结，这对租住租金管制公寓的租户有利，但对面临运营成本上涨的房东则不太友好——尤其是在过去几年高通胀的情况下。租金管制为无力承担市场租金的人群保留了住房，同时也让中上阶层租客以不公平的补贴价格获得公寓。问题在于，很难区分这两类群体。
无论曼达尼的具体计划是否可行，显然要建造足够多的新住房以降低成本和扩大选择范围，需要注入创造力和资金。这正是阿玛尔加梅特合作社开创的道路。但尽管布朗克斯住宅区是实现工人阶级住房愿望的丰碑，它也证明了在高度资本主义环境下推行准社会主义住房的困难。
工人阶级的胜利
在鼎盛时期，阿玛尔加梅特是工人阶级的胜利，提供了1400多套经济适用房。其早期成功催生了类似结构的合作公寓，包括布朗克斯的合作城，至今仍有约5万纽约人居住在这些价格适中的住宅中。单就规模而言，合作城足以成为纽约州第13大城市。然而，拥有820万人口的纽约市规模如此庞大，在其他地方可以称为城市的区域，在这里只是一个社区。
纽约的米切尔-拉玛保障性住房计划源自1955年州立法，采用类似运作模式。该项目在全市范围内创建了超过10万套租赁和合作公寓住房。1%的低息抵押贷款、大幅减税政策及公共土地优惠使该计划得以实施。但随着立法规定的公共补贴到期，该项目6.7万套租赁住房中超过半数选择退出，另有数千套合作公寓同样转为私有。现存米切尔-拉玛体系的租赁与合作住房中，部分建筑年久失修且面临巨额修缮费用。这一困境并非新近出现，纽约市2004年一份关于米切尔-拉玛住房的报告标题直指核心：“不再可负担”。
纽约房地产素以造就"偶然百万富翁"闻名——那些在正确时机购入房产并坐享资产飙升的幸运儿。但在布朗克斯区毗邻范科特兰公园的林荫街区，无人能实现暴利。当联合住宅合作社成员决定搬迁时，他们需将公寓回售给合作社——从而放弃转售利润。与此同时，为填补长期积压的修缮费用，该住宅区的维护成本持续上涨，市场租金与联合合作社维护费之间的差距正在缩小。近期45.22%的费用飙升在整个合作公寓楼内引发强烈震动。
布朗克斯阿玛尔加马特住房合作社财务主管埃德·亚克尔。摄影师：弗朗西斯·威尔金森亚克尔不仅是阿玛尔加马特的终身成员，更是领导者。作为现任合作社董事会财务主管，他自1977年起几乎从未间断地在董事会任职，其中包括担任主席的四分之一世纪时光。亚克尔曾在纽约市公立学校担任数学教师30年，退休已逾二十载。
阿玛尔加马特不仅是一个庞大的商业实体，其财务体系因政府层层监管和老旧建筑对资金的巨大需求而异常复杂。为中低收入者控制成本的努力既必要又充满风险。收入长期无法覆盖资本支出，尽管公寓需求持续旺盛，仍有50多套因严重失修空置。破裂的污水管损坏了公寓，窗户无法开合，屋顶渗漏，砖体松动，所有建筑都存在严重的能源效率问题。当我询问亚克尔为何不拆除问题建筑改建高楼时，他疲惫地表示：建筑内含石棉等复杂的金融与施工问题，对合作社董事会而言实在棘手。
董事会正与财务顾问及州政府合作，试图整合融资方案以满足当前需求。“我们正在申请组合补贴贷款和常规贷款，“亚克尔透露，“约2.5亿美元的一揽子计划将解决未来十年所有资本需求。“没错：布朗克斯这一处保障性住房的基础维修和简单升级成本，高达2.5亿美元。
“由于这些建筑已接近或达到使用年限，州政府确实需要考虑投入数十亿美元进行大修，以维持项目的可持续性，”商业地产巨头世邦魏理仕前高管马克·费舍尔表示，他目前为阿默甘尼达董事会提供咨询。“指望符合经济适用房资格的人群能承担这些巨额改造费用是不合理的。”
当然，正是保持低月付的需求导致部分建筑年久失修。目前尚不清楚如何打破这种恶性循环。
瞄准"教育与医疗"领域
纽约是出了名的难治理城市。但全美各城市如今都面临困境。经济衰退、疫情、人口迁移、基础设施老化、犯罪率攀升（近期有所回落）以及围绕警务问题的反复冲突——所有这些都在冲击城市治理契约。芝加哥最近三任市长虽然意识形态、背景和政治纲领截然不同，却都被普遍认为执政失败。
与美国社会许多方面一样，城市治理也被卷入国家政治和特朗普时代有毒的极化氛围中。“政治国家化意味着地方官员——即便是全美最显赫、权力最大的纽约市长——越来越难以改变广泛社会经济趋势的走向，无论这些趋势涉及就业、住房、犯罪还是其他领域，”宾夕法尼亚大学政治学家丹尼尔·霍普金斯指出。
特朗普及其政党将仇视多元价值观、摧毁移民生计作为其政治纲领的核心支柱。这些价值观不仅吸引全球创意企业家和叛逆者来到纽约，也使这座城市中截然不同的群体和个人——白人文艺青年、黑人中产家庭、极端正统派犹太教徒——能够在近距离中和谐共处。若失去自由主义宽容的底线，这座城市将迅速变得不宜居。
加州大学洛杉矶分校法学教授乔纳森·扎斯洛夫称特朗普政府是"美国历史上最反城市的行政当局”。这种敌意通过立法和行政行动付诸实践，将使建造住房和改善城市生活的努力变得更加困难。随着*“让自由派难堪”*从MAGA社交媒体的信条转变为联邦政策的功能，城市正在为生存而战。
“在城市经济发展研究中有一个近乎陈词滥调的观点：城市经济的核心基础是’教育与医疗’——大型大学和主要医疗机构（它们可能是大学的一部分，但并非必须如此），"扎斯洛夫写道，“而本届政府重点打击的恰恰是哪两个行业？就是教育和医疗。”
位于曼哈顿上城的哥伦比亚大学是特朗普政府最早针对的主要大学之一，导致4亿美元的大学研究经费陷入停滞，造成工作中断和混乱。纽约市另一所私立巨头纽约大学也遭遇了随意削减，该州和该市的公立学院也是如此。（幸运的是，纽约还有福特汉姆大学、圣约翰大学等其他本地高校以及不太依赖联邦研究资金或特朗普政府也试图限制的外国学生流动的城市学院作为支撑。）
7月初由国会共和党人通过并由特朗普签署成为法律的预算协调法案，同样预示着城市成功中“医疗”部分将遭受重创。纽约州的一项分析显示，由于该法案，约90万城市居民将失去医疗补助覆盖，导致大规模困境和医院财务崩溃的连锁反应。数千个医院工作岗位将消失，而为最贫困患者服务的最脆弱医院可能关闭。
此外，特朗普政府对公共交通——城市经济和社会命脉的动脉——公开表示敌意。政府试图取消纽约广受欢迎的拥堵收费计划，该计划已减少交通流量并为公共交通创造了数千万美元的新资金。
政府对其他公共服务的削减同样严峻。纽约市长埃里克·亚当斯在4月表示，联邦政府已撤回超过1.88亿美元，这些资金原本用于补偿该市的移民收容所和服务。2月，联邦紧急事务管理局试图收回之前拨给该市的8000多万美元。
美国城市面临的恶劣天气。摄影师：Ed Jones/AFP/Getty Images联邦应急管理局的衰落和气候缓解措施的放弃给纽约带来了巨大风险，这座城市正受到海平面上升和风暴潮的威胁。联邦政府从基础设施投资中的撤退更为严重。该市7400英里的下水道系统老旧且漏水，偶尔会无法应对21世纪带来的日益增加的雨水和海水负荷。修复下水道系统可能轻易耗资1000亿美元。
2024年，该市通过直接资金和税收支出的组合，从主要的住房和无家可归者计划中获得了约72亿美元的联邦援助。“这些联邦支持的项目深深植根于该市的住房基础设施中，对纽约市最脆弱的居民尤为重要，”纽约大学弗曼中心的一份最新报告指出。特朗普提出的2026年预算将像飓风一样席卷纽约的补贴住房，削减超过40亿美元的援助。
对移民的战争
医疗保健、教育、研究、公共基础设施——都是执政党的目标。但对纽约来说，可能没有比共和党对移民的战争更紧迫的威胁了。这也可能以不可预测的方式影响城市住房。
超过三分之一的纽约人出生在国外。该市可能的下一任市长曼达尼出生于乌干达，并于2018年成为公民。与行政区接壤的皇后县是美国最多元化的县。该行政区约一半的人口出生在国外。这个行政区的人口比15个州还要多，是一个文化大熔炉。
“190个国家，360种语言和方言，”皇后区区长多诺万·理查兹告诉我，像报棒球统计数据一样快速列举着这个熔炉的数据。“我们一直欢迎人们。”
42岁的理查兹是移民的孩子。他的牙买加父亲于2020年成为美国公民。在皇后区市政厅，这个县政府日常办公的地方，市政地毯似乎已经奉献了最后的忠诚，移民欢迎中心位于二楼区长办公室的走廊尽头。
2022年，理查兹在任时，德克萨斯州和佛罗里达州的共和党州长开始将一车车的移民送往纽约。数千名移民，其中许多人一贫如洗，最终在皇后区的庇护所和酒店落脚。“我们照顾了近5万名新来者，”理查兹说。
这个政治把戏是透明的：用移民淹没自由派城市，然后利用由此产生的混乱来指责移民和自由派治理。移民被鼓励登上前往纽约、洛杉矶和其他地方的巴士，承诺虚假的工作和住房。“你会得到工作，你会得到住房，”理查兹说他们被告知。“纽约的街道铺满了黄金。”
来自德克萨斯的恶意。摄影师：斯宾塞·普拉特/盖蒂图片社北美大量涌入的移民给住房、学校、食品救济站、医疗保健和社会服务带来了压力。纽约州预计将在2022年至2026年间花费43亿美元用于“与美国寻求庇护者相关的费用”。而纽约市的支出预计会更高。正如预期的那样，这波昂贵的移民潮引发了不满情绪。“他们让人们觉得这些移民得到了本地人无法获得的东西，”里士满说，“这有点像穷人与穷人之间的对立。”
原住民与新移民之间的紧张关系与纽约市本身一样古老——关于移民美好生活的离奇承诺也是如此。新变化在于联邦政府在煽动冲突中扮演的角色。7月初通过的议案资助了一支前所未有的移民和海关执法特工队伍，以及一系列用于关押他们的拘留营。这对纽约、洛杉矶和其他移民众多的城市影响巨大。本月在洛杉矶，数十名国民警卫队队员和联邦特工乘坐悍马和战术车辆出现在一个公园，进行了一场戏剧性、威权式的武力展示，其中至少一辆车上还装有架设的机枪。
纽约市大约有50万至60万居民是无证移民，这一数字大致相当于怀俄明州的人口。即使只驱逐其中相当一部分人，也会对劳动力、消费和社会凝聚力造成毁灭性影响。（许多纽约家庭由不同法律身份的成员组成。）
在一份言辞激烈、充满侮辱的声明中，特朗普的边境事务主管汤姆·霍曼近日宣称要"向庇护城市增派大量特工"并"加大驱逐力度”。纽约市民可能让这一行动既难以实施又危机四伏。19世纪50年代，反奴隶制暴民曾多次阻挠地方当局执行《逃奴法案》——该法案要求非蓄奴州将逃亡奴隶移交联邦特工或赏金猎人。
曼达尼已承诺保护移民群体，他称若失去这些移民，纽约将不复为纽约。（正如我同事贾斯汀·福克斯指出，这座城市在1970-1980年代的衰败期恰逢外籍出生人口比例下降。）而纽约州长凯西·霍楚尔则承诺，在特朗普政府以非法手段威胁剥夺曼达尼公民身份并驱逐出境后，将为其提供保护。
一场MAGA噩梦。摄影师：Michael M. Santiago/Getty Images North America若纽约能成功捍卫其庇护城市地位，这座城市不仅不会因驱逐令而萎缩，反而可能涌入更多新移民及其他逃离联邦镇压和危险环境的群体。毕竟，这个美国最大最稠密的都市，或许将证明自己是险境中最安全的避风港。
开放空间匮乏
纽约等城市正面临华盛顿被MAGA势力掌控带来的严峻政治治理挑战，但有些困境更为棘手。亚利桑那州凤凰城人口仅为纽约的零头，却占据着500多平方英里的土地。而三面环水的纽约市仅约300平方英里。“1949年，美国人仅将全国2.27亿英亩土地中的1800万英亩（不足1%）划为’城市’居住区，“经济学家爱德华·格莱泽和大卫·卡特勒在2021年著作*《城市的生存》*中指出，“六十年后，美国’城市’用地增至7000万英亩，仍不足国土总面积的3%，甚至低于大豆种植面积。”
阿玛尔加马特社区建在雅克的"荒野"上，合作城的1.5万套住宅则建于沼泽地。但如今闲置土地所剩无几，即便在城郊也空间有限。纽约大都会区（约1900万人口）的郊区高度开发、人口稠密且物价高昂，新建住房率极低，难以为寻求低成本生活的市民提供缓冲空间。
若筑巢，必引凤。摄影师：斯宾塞·普拉特/盖蒂图片社北美分社纽约开放空间的匮乏加剧了困扰美国其他密度较低城市发展的难题：邻避主义、策略性诉讼、繁重的法规、高昂的劳动力与材料成本。加州立法者刚通过一项法案，旨在简化开发商的建造流程并增加反对者的阻挠难度。该立法允许特定建设项目免于遵守长期规范加州开发的《加州环境质量法案》要求。
纽约市也在去年12月通过了自身的放松管制方案。这项俗称"肯定之城"的改革通过修订分区法规推动商业用地转为住宅用途。方案在邻避主义盛行的需求旺盛社区鼓励住房建设——允许中高密度区域的建筑增加至少20%的可负担住房（此类住房还可享受房产税减免）。“城市中有大片区域几十年来几乎没有任何新住房项目”，近百年历史的民间智库"公民预算委员会"研究副总裁安娜·尚佩尼指出。
“肯定之城"还取消了部分区域的停车位配建要求，并降低了其他区域的标准。它允许业主建造更多第二单元住宅，这相当于纽约版洛杉矶住宅区后院小屋扩建计划。
支持者希望"肯定之城"能催生数万套新住房。但这个目标可能过于乐观，况且纽约实际需要的是数十万套住房。尚佩尼表示：“市政府让’肯定之城’跨过了立法门槛，但这还远远不够。”
然而，政治思维模式与权力格局的转变是必要的第一步。多年来，市议会成员为迎合地方抵制情绪，始终能够阻止其选区内的开发项目。这种阻力正被住房短缺的严峻现实所消解，“邻避主义"政治也被重新定义为自私且反社会的行为。
房地产市场同样极端的旧金山（城市规模小得多）也开始转向"迎毗主义”。根据加州法律，该市必须在2026年1月31日前通过新的区域重划计划，目标是在开发长期停滞的黄金地段建造数千套保障性住房。
加入住房建设浪潮
与旧金山和洛杉矶类似，纽约住房短缺部分源于城市的全球吸引力——毕竟底特律就有大量可开发用地。尽管面临高房价等困扰，人们仍趋之若鹜迁居纽约。这种吸引力引发的空间争夺，正将中低收入群体挤出成功城市，迫使他们忍受漫长通勤返回都市核心区工作。
住房建设周期漫长，难以为推动政策的市政当局带来即时政治收益。但纽约的公共政治话语已发生转变：近期民主党市长初选中，候选人们竞相攀比建设数量。例如今年春天，民主党州议员泽尔诺·迈里在落选的乐观竞选活动中，就誓言新建百万套住房以推动城市发展。
“当时所有人都跟风涌入了住房市场，”纽约市前副市长艾丽西亚·格伦表示，“现在我觉得特别有意思：我一时想不出有哪个反对保障房建设的候选人。”
格伦曾在白思豪市长任内负责纽约市的住房事务，如今是一名开发商，专门在美国各城市（包括纽约）开发混合收入住宅项目。我在特朗普签署预算法案后采访了她。她对住房问题和纽约市的乐观态度似乎丝毫未减。她看到的成功多于失败。
“在低收入群体、纯保障房领域，你们取得了相当可观的开发成果，”格伦说，“纽约市依然是保障性住房（Affordable Housing）开发领域的领头羊。只是对于收入介于极端贫困和超级富豪之间的群体，开发的住房还远远不够。”
实际上，现在已经没有“混合住房合作社”这种模式了。“历史上显然有过中产阶级享受高额补贴的时期，那更像是一项政策议程，”格伦说，“在纽约，著名的米切尔-拉玛计划针对的就是工薪阶层。公共住房最初的目标群体也是工薪阶层。第八条款住房也是面向工薪阶层。这些从来都不是为最低收入群体或最后救济所设计的住房。但在很多方面，随着时间的推移，它们已经演变成了这样。所以这是一个巨大的结构性问题。”
值得注意的是，即使在几十年前纽约还是一个以工薪阶层为主的城市时，工薪阶层住房建设也依赖于政府支持。我问格伦，如果她是纽约的女王，她会采取什么措施来开发住房。她的回答强调了一系列基本原则：有针对性地放宽目标社区的 zoning 法规，为当地建设营造政治基础以争取支持，并使税收政策与 zoning 政策保持一致，以鼓励最需要的建设。
“我们只需改变基础的分区规划和游戏规则，让建造更高大、更密集、更多元收入群体的建筑变得更容易，”格伦说。“关键在于思考那些你希望鼓励大量住宅开发的社区。你需要做的是以最大化产出的方式，层层叠加这些激励措施或框架。”
年复一年，这种基础性工作被证明难以持续执行。即使在支持保障房的白宫执政期间，也未能提供足够的住房单元。当联邦政府将政策火力对准美国城市时，情况不太可能变得更容易。
但明智的政策仍能带来公共效益——甚至惊喜。实施六个月后，纽约的拥堵收费计划有望为公共交通筹集5亿美元。进入曼哈顿的荷兰隧道高峰时段延误下降65%。与去年同期相比，进入拥堵区域的车辆减少1000万辆，交通拥堵、污染、噪音和事故显著减少。仅对交通政策的一次调整就明显提升了生活质量。住房政策能否实现类似效果？纽约人可以期待。
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