布鲁克菲尔德新任房地产主管预计大宗交易将回归——彭博社

布鲁克菲尔德资产管理公司房地产部门新任首席执行官洛厄尔·巴伦表示，在经历了三年交易量低迷后，大型房地产交易正重新活跃起来。

这家另类资产管理公司今年已完成130亿美元房地产出售，包括在美国、西班牙和澳大利亚的重大交易，表明即使大型资产组合的流动性也在恢复。这一数字较去年上半年的30亿美元和2023年前六个月的仅20亿美元显著增长。

这些交易对投资房地产的私募股权公司至关重要。这些公司此前一直难以处置资产并向投资者返还资金，导致因现金被困在旧基金中而募资额大幅下降。

洛厄尔·巴伦来源：布鲁克菲尔德"我们正逐步回归更正常的交易频率，“巴伦在上月就任现职后首次采访中表示，“过去几年市场流动性严重匮乏，几乎没有大型交易发生。”

低利率时代的终结促使买家要求房地产提供更高回报，而卖家则坚持基于历史数据的定价。这种僵局导致交易量跌至历史低点，并使估价师难以评估价格，进一步延缓了市场复苏。

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交易匮乏尤其困扰着房地产私募股权经理人——由于投资者资金被困在尚未退出的旧有投资工具中，他们的募资能力受到严重制约。PERE数据显示，2024年私人房地产募资额连续第三年下滑，管理人们仅筹集到1311亿美元，不足2021年峰值水平的一半。

但迹象表明漫长的停滞期即将终结。世邦魏理仕集团数据显示，与交易量跌至十年来最低点的去年同期相比（2020年封锁期除外），2024年第一季度美国商业房地产投资额同比增长14%。

管理着全球约2720亿美元房地产资产的布鲁克菲尔德，今年已达成多项出售协议，包括澳大利亚养老住宅业务、西班牙学生公寓运营商，以及最近被喜达屋不动产信托以22亿美元收购的亚利桑那州凤凰城基础收益地产公司。

润滑齿轮

募资活动也在加速，该公司第一季度为其旗舰房地产基金第五期募集59亿美元，使总规模达到160亿美元。

布鲁克菲尔德房地产板块新任负责人巴伦表示：“我们与合作伙伴沟通时发现，人们犹豫不决的原因之一是资金未能回流。“这位在布鲁克菲尔德任职20年的资深人士上月接替布莱恩·金士顿执掌房地产业务，他补充说：“通过这些资产处置，我们正在向投资者返还大量资金，这将促进资金流动，使他们能够配置到新基金中。”

然而市场复苏仍不均衡，需求主要集中在数据中心、租赁住房和部分供应短缺且需求旺盛的物流地产领域。但写字楼等传统商业地产支柱面临更不确定的前景，需求集中在有限的高品质新供应上，而老旧物业的空置率仍居高不下。

在伦敦，布鲁克菲尔德对重组了CityPoint摩天大楼的抵押贷款，以争取时间进行建筑升级和填补空置——此前该物业未能以超过抵押债务余额的价格售出。在洛杉矶，该公司已拖欠多栋写字楼的抵押贷款，并将这些物业的控制权移交给贷款方。

巴伦指出：“资金并未全面回流，这创造了非常有趣的投资环境。对于表现欠佳、存在更多变数的资产，我们尚未看到资金回流。但对于行业领军企业，资金正在大量回归。”

逆向投资策略

布鲁克菲尔德在疫情后市场疑虑居家办公趋势最盛时，逆势收购了三家欧洲写字楼业主，这与房地产巨头黑石集团形成鲜明对比——后者近年一直强调其最小化写字楼资产配置。

未来需求的不确定性抑制了新项目开发，而华尔街投行和科技巨头亚马逊公司正强力推动员工返岗。这导致核心商圈出现供应短缺，推高租金水平，甚至让此前看空的投资者开始考虑重返市场。

“目前我们将聚焦顶级资产，未来再逐步扩大范围，“巴伦表示，“写字楼市场仍呈现两极分化。由于大量债务尚未到期、长期租约未完成更替，市场还将持续承压。”

困境资产处置的缓慢进程加剧了交易活动低迷，使当前成为全球金融危机后房地产市场最长的失调期。但巴伦指出，对能募集资金的机构而言，这种延展也创造了机遇。

“这个特殊时期仍在延长，“他说，“收购窗口持续开启，因为资金回流和重新配置需要时间，在此期间我们看到竞争有限的投资机会。”