纽约州北部居民将收购卡泽诺维亚学院——彭博社

2024年纽约州卡泽诺维亚村，前卡泽诺维亚学院校园中心。摄影师：TW Farlow/iStockphoto/Getty Images纽约州北部一群当地居民计划以950万美元收购已关闭的卡泽诺维亚学院校园——这笔资金加上其他款项，预计将使债券持有人获得略高于50%的回收率。

卡泽诺维亚学院是一所文理学院，因全美小型院校普遍面临的招生压力于2023年夏季关闭。根据债券文件，该校2019年发行了约2500万美元市政债券，以学校收入和校园抵押（当时估价为2400万美元）作为担保。

然而由于学院地理位置偏远——位于锡拉丘兹市以南约20英里——寻找买家十分困难。在买家出现前，纽约州警甚至租用校园作为训练基地。关闭两年后，当地团体同意以950万美元价格接手，计划将校园改造为综合开发项目。

根据彭博社汇编的证券申报信息和数据估算，这笔资金连同向投资者分配的其他款项及储备现金，意味着债券持有人有望从2500万美元未偿债务中收回约52%。该交易需经纽约州总检察长批准方可完成。

债券受托人UMB银行拒绝置评。

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高校最大的资产通常是其不动产，这意味着若学校关闭并清算资产，房产价值将决定债券持有人能收回多少资金。

市政市场分析公司董事总经理丽莎·沃什伯恩表示，地理位置是评估的关键因素，若校区位于黄金地段或附近有接盘机构，持有人可全额收回投资。

例如加州奥克兰市圣名大学（当地房产更抢手）的债券投资者，在校区出售时基本获得全额偿付。

沃什伯恩指出，当高校无其他解决方案时，偿债资金通常仅能依靠房产价值。历史案例中的回收率可能低至20%以下。

“这完全取决于房产价值及其开发潜力，“她补充道。

大学城困境

虽然卡泽诺维亚校区评估价值为2400万美元，但债券文件显示止赎情况下的实际价值尚不明确。

发行文件特别说明：“鉴于抵押房产专为独立学院用途改造，目前无法确定其在抵押止赎情况下的确切价值。”

卡泽诺维亚校区的买家由凯特·布罗多克牵头，她表示这群本地投资者在秋季首次对该校园提出了收购要约。她在采访中提到，这一过程包括与债券持有人代表进行的漫长谈判。

校园正通过名为Matta Fresca LLC的独立实体进行收购。布罗多克称，计划将该地产改造成集公寓与办公空间于一体的多功能区域，并保留学院的马术中心。

布罗多克特别指出，将宿舍改建成公寓具有巨大潜力。“纽约州中部的住房需求极为旺盛，“她说，“随着项目推进，我们可以根据实际需求灵活调整——无论是住房还是办公空间。”

校园的复兴也可能为小镇带来经济利好。根据2023年初提交给纽约州劳工部的公告，卡泽诺维亚学院曾是主要雇主，其关闭影响了500多名员工。