阿达尼以全球最大贫民窟达拉维为锚点，构建房地产帝国 - 彭博社
Advait Palepu
阿达尼房地产公司董事总经理普拉纳夫·阿达尼正致力于将孟买的达拉维——全球最大的贫民窟之一——改造为现代化城镇。
摄影师：Sumit Dayal/彭博社亿万富翁高塔姆·阿达尼通过港口、电力和水泥业务成为亚洲第二大富豪。如今，他正悄然打造一个价值数十亿美元的房地产帝国，重塑全球最昂贵的房地产市场之一。
自2010年以来，其房地产业务已从艾哈迈达巴德的乡村俱乐部及城镇项目，扩展到孟买的豪华大厦，足迹遍布印度主要科技与金融中心。根据首次对该业务进行估值的彭博亿万富豪指数，阿达尼房地产现已成为印度最大地产商之一，价值约15亿美元。
该公司采用双管齐下的资产扩张策略：一方面以低价收购陷入困境的建筑企业，另一方面积极竞标政府重建项目。
正是后者为阿达尼赢得了印度房地产界最雄心勃勃且高风险的项目——将全球最大贫民窟达拉维改造为现代化孟买卫星城的开发权。
“孟买作为具有全球影响力的城市及重要房地产市场，在我们的发展战略中占据核心地位，“阿达尼房地产董事总经理、高塔姆·阿达尼的侄子普拉纳夫·阿达尼在回复彭博新闻社的邮件中表示。他拒绝对估值发表评论。
阿达尼的项目公司Navbharat Mega Developers Pvt.将开发达拉维641英亩区域中的151英亩（61公顷），用于居民安置——根据邦政府五月份总体规划演示文件，预计该公司将在七年内为此投入110亿美元。演示文件显示，另有118英亩土地可用于建设办公和住宅楼并公开出售，其余面积将划归公共基础设施。
6月24日，孟买达拉维贫民窟的临时棚户区和小型工业。摄影师：Dhiraj Singh/彭博社考虑到建筑和安置的复杂性，阿达尼可能开发2100万至6000万平方英尺的房产并公开出售。按每平方英尺2万卢比（232美元）计算，阿达尼持股80%（邦政府持有剩余股份）的Navbharat公司可能获得140亿美元收入。假设行业平均利润率为25%，该项目将为阿达尼带来高达30亿美元的净利。
但这未包含各类基础设施费用、税费、利息、通胀及其他成本。
普拉纳夫·阿达尼表示，Navbharat还需在建成后维护基础设施和住宅十年，并在房产售出前承担融资成本。
但在实现盈利前，阿达尼必须克服这个城市更新项目中巨大的社会、法律和物流障碍。
“从表面看，阿达尼集团将获得暴利，但现实是这是一个高成本、高风险的项目，”孟买房地产研究公司Liases Foras的董事总经理潘卡吉·卡普尔表示。
阿达尼房地产的孟买投资组合
来源：谷歌地图，公司官网
尽管如此，贫民窟改造为阿达尼提供了在其祖国定义其遗产的机会，他的企业集团有一个大胆的口号，翻译成英文是“我们将交付”。在卖空机构兴登堡研究指控该集团欺诈后不久，这一承诺被采纳——如果实现——可能有助于提振投资者信心并增强品牌，因为阿达尼游说华盛顿放弃对其涉嫌贿赂计划的刑事和民事指控。阿达尼集团否认了所有指控。
阿达尼称这一改造为“变革性项目”，在6月阿达尼企业有限公司的年会上表示，超过100万人将从“狭窄的巷子搬到一个拥有宽敞布局、双卫生间、开放空间、学校、医院、交通枢纽和公园的城镇”。
一份政府报告称，阿达尼集团将开发达拉维641英亩区域中的151英亩，为居民重建住房。摄影师：Dhiraj Singh/彭博社
另有118英亩土地可用于建设办公楼和公寓，其余部分将划拨给公共基础设施。摄影师：Dhiraj Singh/彭博社### 行业巨头
即便不考虑达拉维项目，阿达尼房地产公司也正在快速扩张，成为印度顶级开发商——亿万富翁KP·辛格的DLF有限公司、洛达家族的洛达开发有限公司以及高德雷吉地产有限公司——的强大竞争对手。未来潜在的上市计划还可能为阿达尼家族释放数十亿美元价值。
“我们会定期评估战略选项，“普拉纳夫·阿达尼在回应中表示。
“但必须说明，暂无立即上市的计划，“他补充道。
2024年5月，普拉纳夫·阿达尼在孟买达拉维向居民致意。摄影师：Sumit Dayal/彭博社据知情人士此前向彭博新闻透露，阿达尼集团还是收购捷帕联合有限公司的领跑者，此举将为其资产组合增加房地产项目。捷帕公司的债权人正根据印度破产法监督出售并评估投标。
如今，阿达尼房地产公司在孟买各地有十几个项目正在建设中。其中多个项目此前因诉讼或财务困境而停滞，直到阿达尼介入并以折扣价收购。这一策略使该公司得以快速且经济高效地扩大规模。
2023年1月，阿达尼以900万美元收购了破产的房地产公司Radius Estates and Developers Pvt.，此前该公司拖欠了3.3亿美元的债务。Radius曾达成协议，为班德拉-库尔拉综合体（孟买主要商业中心）附近一处旧公寓的176户家庭重新安置住房，同时还在公开市场上出售数百套新单元。
该项目在2020年陷入停滞，购房者陷入困境。阿达尼通过注入超过5000万美元的新资金并重启建设，使项目重获新生。如今，这座耗资5.3亿美元、拥有15栋塔楼的开发项目——品牌名为“Ten BKC”——已成为天际线上的庞然大物，甚至从达拉维北部也能看到。
班德拉-库尔拉综合体的Ten BKC开发项目，拍摄于达拉维。摄影师：Dhiraj Singh/彭博社
阿达尼通过注入超过5000万美元的新资金并重启建设，使该项目重获新生。摄影师：Dhiraj Singh/彭博社### 重建项目
过去两年，阿达尼房地产公司在孟买斩获多个重大政府项目，包括投资41亿美元的北部住宅开发项目和位于高档社区班德拉西区、俯瞰阿拉伯海的30亿美元商住综合体。阿达尼还通过开发孟买及新孟买机场周边土地，将其转化为商业办公空间、酒店、餐饮及娱乐设施实现资产变现。
该公司还从这座金融之城的多个机构获得了贫民窟改造与重建合同。由于政府参与，这些项目监管障碍较少，开发商可获得在公开市场销售公寓的开发权。
但达拉维项目完全是另一个量级。
2022年阿达尼中标该区域重建合同，承诺先行投入超500亿卢比股权资金。项目首期耗资逾15亿美元，将由Navbharat公司在毗邻贫民窟的铁路用地上建造包含1.5万套保障房在内的住宅及办公设施。
作为电影《贫民窟的百万富翁》取景地闻名的达拉维常年吸引游客，实则是个人口稠密、无序发展的迷宫。这片容纳超百万人口和数千家微型企业的区域，产权关系错综复杂，社区与小商业交织成混乱的拼图。
“城市的重心正从南部向中心转移，基础设施的布局方式将使阿达尼集团成为最大受益者，”劳工律师兼橡果基金会（印度）主任维诺德·谢蒂表示。
该项目的核心逻辑很简单：阿达尼必须先建造并移交数千套免费公寓及基础设施——包括下水道、燃气电力线路、学校甚至医院，之后才能从项目的盈利部分获得收入。
只有在七年期限内完成符合条件的居民搬迁后，阿达尼才能在用于商业销售的规划用地上建造住宅和办公楼。这片被称为"自由销售"的地块预计将开发豪华公寓和办公空间，可能带来可观收益。
从达拉维眺望班德拉库拉商业区，这片贫民窟改造项目将定义阿达尼在祖国的商业遗产。摄影师：迪拉吉·辛格/彭博社但最终收益规模取决于阿达尼能否高效应对城市法规、最小化居民阻力并避免因延误导致的融资成本增加。
对普拉纳夫·阿达尼而言，孟买和该项目在公司增长战略中具有关键地位。
“达拉维不仅是一个重建项目，“他表示，“更是在前所未有的规模上重塑包容性城市生活的机遇。”
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