冻结租金很简单让纽约住房变得经济实惠却非易事——彭博社
Justin Fox
从经济角度而言，租金管制是维持住房可负担性效率极低的方式。
摄影师：迈克尔·纳格尔/彭博社
在推动佐兰·马姆达尼赢得纽约市长民主党提名的竞选承诺中，“冻结租金"的誓言既是最激进的提议，也是最易实现的。事实上，过去十年间这一措施已多次落地。
市长任命纽约市租金指导委员会的九名成员，该委员会每年决定全市近百万套租金管制公寓的允许涨幅。由于委员任期交错，新市长无法立即撤换全体成员，但两位租户代表必然支持冻结——只需五位公共代表委员中的三人赞成即可形成多数（另有两名业主代表当然会反对冻结）。比尔·白思豪担任市长期间，该委员会曾于2015、2016和2020年投票通过一年期租约零涨幅，2021年则批准前六个月0%后六个月1.5%的涨幅。
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- 华尔街仍低估关税影响？ 所以，是的，曼达尼可以实施租金冻结。但他是否应该这样做，则需要更长的答案。
今年租金指导委员会的审议过程（本月早些时候投票决定，从2025年10月到2026年9月，一年期租约允许租金上涨3%，两年期租约上涨4.5%）为我们提供了一个观察纽约租户和房东所面临矛盾的迷人窗口（人们可以通过YouTube观看）。平均而言，纽约租金稳定公寓的房东似乎赚得盆满钵满，根据委员会工作人员最新整理的收入和支出数据，2023年他们的净营业收入增长了12.1%（经通胀调整后为8%）。但这些平均数掩盖了大量差异，而自疫情以来非营利性经济适用房提供者困境的证词，似乎对促成3%的涨幅起到了关键作用。下一任市长（无论最终是谁）任命的委员会成员将面临同样的困境。
纽约市的租金自1943年起受到管制，租金稳定制度——以及租金指导委员会——可追溯至1969年。根据美国人口普查局2023年进行的最近一次纽约市住房和空置调查，租金稳定政策覆盖了1974年以前建造的建筑中的779,000套出租公寓（1969年前租金管制体系下的公寓在租户搬出或去世后转为租金稳定），以及为换取税收减免或其他补贴而接受租金管制的新建筑中的181,700套。总计占全市出租公寓的48%和所有住房单元的28%。这使租金稳定制度成为纽约市（乃至全国）最大的经济适用房计划，其覆盖的租金稳定单元数量是纽约市住房管理局公共住房项目的近六倍。
纽约人的居住地
2023年纽约市已入住住房单元
数据来源：纽约市租金指导委员会基于2023年美国人口普查局纽约市住房与空置调查的分析
经济学家陈若月、蒋汉臣和路易斯·E·昆特罗在2023年研究中估算，2017年纽约市租金稳定政策带来的月均折扣为每单元450美元。乘以960,700套公寓，相当于纽约市房东每年向租金稳定租户提供52亿美元补贴。随着市场租金涨幅超过稳定租金，这一数字自2017年以来必然持续增长。
从经济学角度而言，这是维持住房可负担性的极低效方式。租金管制通过降低住房投资回报率，抑制了住房投资。但在政治上，这比经济学家建议的直接补贴更易实现。纽约市对其第二大保障房项目NYCHA的年度投入仅略高于2亿美元（联邦政府每年拨款近30亿美元，但该资金可能缩减）。
租金指导委员会的工作，就是在保障租户可负担性的同时，确保房东有足够收入维持楼宇良好状态。避免重蹈纽约市住房管理局（NYCHA）的覆辙——数十年来投资不足导致建筑陷入严重失修——是常被提及的优先事项。
对于纽约富裕区域众多租金稳定公寓的业主而言，1993年州议会通过法案后，维持收支平衡变得容易许多。该法案规定：当租金超过门槛（当时为2000美元，后续年份更高）且公寓空置或租户家庭收入超过25万美元（后降至17.5万美元）时，公寓将退出租金稳定体系。此后27年间，这项放宽管制的政策使177,048套公寓脱离租金稳定名单，其中69%位于曼哈顿。
2019年《住房稳定与租户保护法》终结了高租金解除管制时代。该法案由尚未加入州议会的曼达尼（2020年当选州议员）所在立法机构通过，并由时任州长安德鲁·科莫签署生效——这位在民主党市长初选中败给曼达尼的政客，本周宣布将以独立候选人身份参选大选。法案通过（尤其是科莫的签署决定）令房地产投资者震惊，他们原本大举收购租金稳定公寓，指望通过解除管制获利。彭博社的帕特里克·克拉克和普拉桑特·戈帕尔去年精彩描绘了由此引发的市场动荡。与此同时，过去三十年的管制解除导致纽约市租金稳定住房存量两极分化：哈林区以南曼哈顿核心区（租金指导委员会术语称"核心曼哈顿”）集中了大量市场化定价公寓，而全市范围内50%的租金稳定楼栋仍保持100%的租金管制。
曼哈顿的租金管制与众不同
按租金管制单元比例划分的租金管制建筑占比
数据来源：纽约市租金指导委员会
注：核心曼哈顿区指西110街和东96街以南区域。
这让我们回到租金指导委员会面临的困境。多年来，该机构试图将租金涨幅控制在运营成本增幅范围内（通常随通胀上升）。2015和2016年因成本未上涨——纽约地区非住房类消费者价格指数这两年实际下降——租金曾冻结。但2021和2022年批准的涨幅远低于通胀水平，此后的涨幅也只是勉强持平。
纽约市管制租金与通胀率对比
近年来租金涨幅大多落后于通胀
数据来源：纽约市租金指导委员会；美国劳工统计局
注：通胀数据统计周期为每年6月至次年6月。
自疫情前起，纽约市市场价公寓租金涨幅就超过通胀，部分原因是2019年租金法案切断了每年新增非管制公寓的稳定来源。因此，核心曼哈顿区的租金管制建筑（需注意其中多数仍以市场价单元为主）2023年净营业收入暴增23.1%。而在布朗克斯区（75%租金管制建筑为全管制单元），净营业收入仅微增0.8%，经通胀调整后实为下降。即便布朗克斯区100%租金管制的建筑，平均每单元月运营利润仍达325美元，但该区476栋建筑（占总量的12.7%）2023年报出净运营亏损。
租金难抵支出的困境
布朗克斯区陷入困境的租金稳定公寓占比最高
数据来源：纽约市租金指导委员会
伴随财务困境的是日益明显的建筑老化迹象——住房与空置率调查显示，1974年前建成的租金稳定公寓平均维护缺陷数量自2017年以来增加了45%。这不仅是贪婪房东的故事：非营利可负担住房组织"社区保护公司"和"企业社区伙伴"向租金委员会证实，他们参与的纽约市建筑正面临越来越大的运营压力。企业社区伙伴的高级主管塔尼娅·加里多透露，其纽约市低收入住房税收抵免项目中的160栋建筑，2023年近60%出现"负现金流"，而2019年该比例仅为20%。
这些建筑运营困难的主因之一是：虽然全美业主的保险费用都在上涨，但纽约市可负担住房业主2019-2023年的保费却因不明原因激增103%。另一原因是2020-2021年租客准时缴租比例下降后未能完全恢复。新冠疫情对纽约工薪阶层冲击尤为严重，建筑、零售、休闲娱乐等行业的就业率仍低于疫情前水平。当部分问题根源正是租客无力承担租金时，提高租金显然不是最佳解决方案。但这却是租金指导委员会唯一可用的手段。
城市和州拥有更多筹码。在他的竞选宣传资料中，曼达米强调改革纽约房产税制度——该制度对公寓楼征收的税费远高于独栋住宅，却又莫名其妙地为部分高端公寓和合作公寓提供巨额税收减免。他计划在未来十年"让公共资金发挥作用"，新建20万套租金管制公寓，并提出一系列专业建议来筹措资金，还设想了将目前以代金券形式发放给租户（或未发放；使用率极低）的租房补助金集中管理，直接资助经营困难的可负担住房。
这些措施都不如"冻结租金"来得抓人眼球或易于实施。曼达米选择将其作为竞选承诺可以理解，若他当选，租金指导委员会至少通过一次0%年涨幅也几成定局。但能否真正让纽约住房变得更可负担，将取决于他的其他举措。
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