特朗普税法意外促进经济适用房建设——彭博社

2024年宾夕法尼亚州科茨维尔市一处经济适用房开发项目的施工现场。摄影师：蕾切尔·维希涅夫斯基/彭博社唐纳德·特朗普总统新签署的税收与支出法案中暗藏的一系列条款，让房地产开发商和经济适用房支持者欢呼雀跃——尽管有些人认为这是一场喜忧参半的胜利。

该法案对低收入住房税收抵免、新市场税收抵免和机会区计划这三项以税收为基础的社区发展项目进行了重大改革，这些项目普遍受到住房团体和私营部门投资者的青睐。此次改革预计将刺激新公寓楼建设及旧房改造，住房分析师表示，未来十年内可能比原计划多建造高达120万套经济适用房。

“我们认为这是至少25年来经济适用租赁住房资源的最大规模增长，“专注于房地产领域的咨询公司Novogradac的公共政策主管彼得·劳伦斯表示。

新法案提高了投资者通过低收入住房项目投资经济适用房可获得的税收优惠。同时永久保留了新市场计划中的其他抵免政策，为寻求制定长期计划的投资者和开发商提供了更明确的指引。此外，法案还为机会区设定了更严格的标准，以防止滥用并确保私人投资资金真正惠及目标低收入社区。

综合来看，这些措施有望激励目标社区建设更多经济适用房，从而缓解困扰越来越多美国民众的房价压力。

这使得这些条款在因削减贫困人口福利、同时向最富裕阶层输送利益而闻名的法案中显得尤为特殊。宾夕法尼亚大学沃顿商学院经济学家分析指出，该法案总体上将使低收入和部分中等收入家庭”境况恶化"。

“这就像有得必有失，“专攻公私合营的房地产投资咨询公司Monge Capital执行合伙人杰夫·蒙格表示，“得是指投资者通过税收抵免机会引导投资，最终为其投资社区创造繁荣。但代价是什么呢？最终反而会削弱你试图帮扶的社区。”

可负担性危机

这些改革出台之际，住房可负担性危机正达到近年最严峻水平。哈佛大学住房研究联合中心6月报告显示，全美"成本负担过重"的租房者数量（近2300万）创历史新高，这意味着他们超过30%的收入用于住房和公用事业支出。住房供应严重不足是危机主因。美国低收入住房联盟估算全国短缺约700万套经济适用房。

7月4日，美国总统唐纳德·特朗普在签署《宏伟法案》的仪式上展示已签署的法案文件。摄影师：肯特·西村/彭博社尽管可负担住房措施通常被视为民主党的优先事项，但这些措施之所以能被共和党接受，部分原因在于其设计结构：它们采取的是税收减免而非资金拨款形式，并将保障可负担住房质量的责任交由私营部门承担。

根据该法律，若其投资的住房在15年内年久失修或转为市场价住房，投资者将无法获得全额税收抵免，甚至可能被追回已获抵免额。法律要求这些住房在15年期限结束后仍需保持可负担性，但后续阶段的监管对政府而言更具挑战性。

使新市场税收抵免永久化的条款由参议院增补，在爱达荷州参议员迈克·克拉波和蒙大拿州参议员史蒂夫·戴恩斯等共和党财政委员会成员的推动下获得通过。

“这一计划长期以来得到两党共同支持，“新市场税收抵免联盟发言人鲍勃·拉波萨表示。该贸易组织代表使用此项税收抵免的社区发展基金。

总体而言，这些政策调整体现了住房倡导者十年来一直试图推动国会通过的立法精神。

新法律扩大了低收入住房税收抵免的额度，同时降低了州市政府在可负担住房开发整体资金配套中需承担的公共资金比例。这使得州、市及其他政府实体能更便捷地同时资助更多开发项目，而开发商则可利用成本通常低于市政债券的私人融资渠道。

与此同时，更多投资者将能使用现已永久化的新市场税收抵免政策。社区发展组织可利用该计划的税收抵免，不仅为住房开发提供贷款，还能资助新企业、制造设施和文化场所。

2024年宾夕法尼亚州科茨维尔市一处经济适用房开发项目施工现场。摄影师：瑞秋·维希涅夫斯基/彭博社拉波萨团队预估未来十年仅新市场计划就能资助约4000个项目，新增约1.7万套经济适用房，并创造多达43.5万个就业岗位。诺沃格拉茨公司的劳伦斯表示这些预测听起来合理。

机会区计划

该税法还永久保留了机会区计划，这项2017年作为特朗普首次减税方案推出的政策，通过税收优惠鼓励投资者向低收入地区项目注资。机会区计划因未能将私人资本引导至最需要的地方，并加速导致低收入居民被迫迁离社区的士绅化进程而受到批评。这是因为该计划最初允许州长指定邻近（而非位于）低收入人口普查区的区域享受税收减免，且不要求对计划影响进行任何追踪或报告。

诺格拉达克的劳伦斯表示，对机会区"标准的调整有助于使该计划的投资更具意义，同时也能证明其价值，从而吸引更多投资者。蒙赫认为，新市场计划中也可能出现类似效应。

不过专家们指出，这些计划要发挥最大效益仍面临潜在障碍。使用低收入住房税收抵免的开发商通常部分依赖其他公共资金来源，包括住房和城市发展部的社区发展整笔拨款。特朗普政府已试图终止该拨款计划。

政府还提议削减财政部下属机构——社区发展金融机构基金几乎全部预算，该机构负责监督新市场税收抵免的管理工作。

蒙赫表示他赞同这些改革，但希望新规不会给投资者留下太多违规操作空间。

“投资者历来只追求利益最大化，而非兼顾社会效益，“他说。