金钱蒸馏：英国房地产市场越来越像私募股权——彭博社

John Stepek

英国房价：买方市场或已形成，但别指望能捡便宜。

摄影师：贝蒂·劳拉·萨帕塔/彭博社 欢迎订阅屡获殊荣的*《金钱蒸馏》通讯。我是约翰·斯特佩克**。每个工作日，我会解读市场与经济领域的重大事件，并阐释其对您财富的影响。*

英国房地产市场的真正症结

我仍记得当年英国房地产市场作为经济焦点时的盛况。每次利率决议和经济数据发布，人们都会热议其对房价的影响。每份房价指数报告都被反复研读（甚至比现在更甚），试图从中挖掘出远超其承载量的信息。

如今市场已平静许多。人们依然关注房价，对普遍存在的住房负担问题仍存不满，但那种狂热已不复存在。

这并不难理解。过去十年的税制改革重创了购房出租市场。虽然过程缓慢，但多数人已逐渐意识到，业余房东再也不是致富捷径了。

与此同时，普通工薪阶层卖掉伦敦郊区的普通住宅，换购苏格兰中部城堡的日子也一去不返——毕竟各地房价都已今非昔比。房产改造类电视节目因此式微（不必急着为此扼腕叹息）。

从某些方面来说，这更健康。只是市场放缓的主要原因并非源于任何根本性的结构改善。我们仍然缺乏人们最想居住的地方的充足实体住房供应，或是连接一切的基建配套。与此同时，我们的房产税制反而变得更加低效且不利于交易。

根本问题其实是：房价曾大幅上涨。卖家现在认为自己的房子值他们心目中的峰值价格（多数人参照的是2022年春季的臆测价位）。但买家却受制于更高的利率，因此无论是否愿意，他们都无力承担那些峰值价格。

某种程度上，这与许多私募股权机构当前的困境如出一辙。账面上他们持有估值，却因利率上升而无法承认这些估值可能过于乐观。这意味着他们无法将资产出售给此时可能有意向的买家。

非流动性资产在需要按市价计价的市场下行期就会暴露问题。只要还能维持，人们通常会选择"拖延并假装"的策略，以避免直面贬值的痛苦。

这就是为何在没有大规模被迫抛售的情况下，英国房价对高利率展现出惊人的韧性。如果你有工作且持有固定利率房贷，就无需搬家。你或许想搬，不搬迁可能会损害生活质量甚至你和家人的发展前景——但许多人仍会选择按兵不动。

顺便提一下，这再次说明了印花税为何是一种糟糕的税种。它实质上是在劝说甚至迫使人们做出次优的经济决策。您可以通过此处阅读更多相关内容（以及与私募股权的比较），这是我同事梅林·萨默塞特·韦伯最近的一封信。

买方市场

无论如何，以上冗长的铺垫是为了给英国皇家特许测量师学会（RICS）最新发布的房地产市场报告做背景介绍。

这是我们常用的图表。它展示了RICS受访者对接下来三个月房价的预期（白线）与实际年度房价增长情况（灰柱，数据来自Nationwide）的对比。

如您所见，房产中介的乐观或悲观情绪与房价走势大体一致。而目前的数据基本表明市场趋于平稳，尽管处于复苏阶段。

RICS报告中最吸引我的是末尾按地区分类的评论集。这些评论相当直白，浏览它们能让您更真切地感受到房产中介领域的氛围。

不得不说，这些评论相当悲观。正如一段时间以来的主题所示，国内较昂贵地区（较高的利率实质上限制了大多数人的购房能力）与正在迎头赶上的较便宜地区之间存在明显的分化。

还有一种感觉是，现在的市场比过去一段时间更占优势的是买家，很多人在谈论“有吸引力的定价”或“合理的定价”等委婉说法，其实是在暗示“卖家应该降低期望”。此外，人们对交易完成的时间过长以及交易链断裂的问题也感到相当沮丧。

很难看到今年下半年这些情况会有所改变。一方面，抵押贷款利率正在稳步下降，贷款规则也在放宽。另一方面，尽管抵押贷款利率可能在下降，但国债市场的普遍波动性无疑表明，利率下降的空间是有限的。

Pantheon Macroeconomics的Rob Wood认为，按照这个速度，我们预计房价同比涨幅约为2.5%。考虑到未来一年左右的通胀水平，这意味着实际房价将持平或略有下降。

再次强调，这并不是坏事。这是一种缓慢而持续的趋势，逐渐缓解了购房负担能力的问题。但正如我上面提到的，这并没有触及整体住房市场的核心问题。一个很好的起点是取消印花税，代之以一种不那么扭曲的房产税——或许可以对主要住宅征收资本利得税。

这在政治上可能会很棘手。但不会像房价无情上涨时那么棘手，也可能不会比此时需要做出的其他艰难选择更棘手。或许，Rachel Reeves可以为此做一下成本估算。

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今晨阅读精选

MicroStrategy公司联合创始人兼执行主席迈克尔·塞勒，比特币储备公司的先驱。摄影师：朗达·丘吉尔/彭博社### 午间市场

纵观整体市场——富时100指数上涨1.2%，报约8,970点。富时250指数上涨0.5%，报21,670点。10年期英国国债收益率现为4.58%，日内走低，而德国（2.67%）和法国（3.35%）同期国债收益率持平或微跌。

黄金上涨0.2%，报每盎司3,320美元；原油（布伦特）下跌约1.0%，报每桶69.50美元。比特币上涨0.2%，报每枚110,990美元；以太坊上涨1.4%，报2,780美元。英镑兑美元汇率持平于1.358美元，兑欧元汇率上涨0.1%，报1.159欧元。

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今日语录

“我们看到美国投资者的又一波强劲兴趣——尤其在夏季。有些人随旅行团飞来，却带着房产经纪人的快速拨号号码回家。”

哈里·格拉德温

科茨沃尔德地区主管，购房解决方案公司

据当地房产中介称，今年美国买家在科茨沃尔德地区表现活跃。### 数据聚焦…套现筹码

临别提醒

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  • 企业新闻较为平淡。经济数据方面将公布英国5月GDP月率，以及加拿大最新失业率数据。

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