房地产经纪公司道格拉斯·埃利曼在动荡中寻求转机 - 彭博社

道格拉斯·埃利曼公司的股价因这家房地产经纪公司持续亏损和经纪人流失而萎靡不振。随后又遭遇了公然挑衅。

当竞争对手Compass公司今年早些时候以敲响纽约证券交易所开盘钟庆祝股价上涨时，其首席执行官两侧站立的正是来自道格拉斯·埃利曼的新员工，其中包括一位尚未宣布跳槽的经纪人。自2024年初以来，这家百年老店已流失130多名经纪人（年销售额合计超30亿美元）至成立仅十年、市值却高出15倍的Compass。

以销售纽约和南佛罗里达州最昂贵豪宅闻名的道格拉斯·埃利曼正处在十字路口。在连续11个季度亏损后，新任管理层正试图让公司恢复盈利。

据知情人士透露，私下里，离职经纪人将他们的离开归因于黄金时代的终结、公司侧重节流的策略，以及对他们认为有毒职场文化的历史事件感到失望。公司文件显示，今年第一季度其首席经纪人数量减少近10%至4,763人，而Compass则增长16%突破20,000人。

本报道基于对30多名现任及离职员工和公司知情人士的采访，受访者以不具名为条件描述了自身经历和决定，以免影响职业生涯。

道格拉斯·埃利曼面临的首要挑战，是美国检方对其两位最著名的前资深经纪人——塔尔·亚历山大和奥伦·亚历山大——的起诉带来的余波。他们被指控在为公司效力的大部分时间里，长达12年间在私人派对上实施人口贩卖和性侵。兄弟二人正对指控提出抗辩。

道格拉斯·埃利曼公司正面临一起诉讼，女性原告称其未能对亚历山大夫妇进行监管且忽视虐待迹象。在监管文件中，该公司表示可能面临"其他索赔"，并更广泛地指出"无法合理预估诉讼的财务影响"。

道格拉斯·埃利曼前首席执行官霍华德·洛伯。摄影师：杰森·克劳利/BFA.com道格拉斯·埃利曼正失去长期领导者霍华德·洛伯的掌舵。这位76岁的纽约房地产资深人士于去年十月宣布退休。彭博社后续报道披露，他在离职前已向董事会律师承认与两名经纪人有亲密关系。其代理律师表示这并未违反公司规定。

“在不确认也不否认所谓本应保密的’内部调查’前提下，我们指出洛伯先生与独立房地产经纪人之间的自愿私人关系并未违反任何公司政策，“其律师声明道，“事实上道格拉斯·埃利曼在美国证交会备案中明确表示，洛伯先生的退休’并非因与公司在运营、政策或实践方面存在任何分歧’。”

对许多人而言，这次离职标志着一个时代的终结。

曾享受私人飞机、游艇派对和棕榈滩布雷克斯酒店住宿的经纪人们在采访中回忆了公司鼎盛时期的工作场景——当时洛伯的办公室总是人声鼎沸。有人将这位金融家视为导师，他利用人脉帮他们获得优质房源，将普通经纪人打造成明星。有些人还登上了真人秀节目。

其他现任和前任经纪人则表示，他们很高兴看到公司变得更加稳重，将派对时代抛在身后。一些人指出他们认为存在有毒文化，希望高管们能为此付出代价。

可以确定的是，在利率上升导致房地产交易放缓的背景下，道格拉斯·埃利曼必须转型，过去那种高在上的行事方式已难以为继。始于洛伯任期内的成本控制措施正在加强，新管理层正在削减福利和其他开支。

五月，新任CEO迈克尔·利博维茨在财报电话会议上向听众保证，公司正在调整方向，在控制成本的同时寻求招募人才和收入多元化。其在纽约市的二手房销售营收跃升34%。总营收同比增长27%至2.53亿美元——尽管仍低于上市当季的3.34亿美元。

“我始终相信道格拉斯·埃利曼品牌的实力与影响力及其可扩展性，“他表示，“我们的黄金时代还在前方。”

自2021年12月30日从Vector集团分拆以来，道格拉斯·埃利曼股价已暴跌79%。这家由洛伯领导数十年的烟草与房地产控股公司同期表现优于彭博微型股房地产价格回报指数，后者跌幅为43%。

目前股价低于2.5美元，公司市值约为2.11亿美元。自2022年年中开始亏损以来，其运营累计亏损已超过1.4亿美元。

近几个月来对股价的最大提振是Anywhere房地产公司提出的收购要约，该要约对公司的估值达到每股4美元以上。五月份一位知情人士透露，道格拉斯·埃利曼公司不太可能接受这一报价，而该公司表示对"传言或猜测不予置评”。

由于交易未达成，管理层将专注于业务改善及解决法律问题。

诉讼指控两名分别负责西部地区和佛罗里达州业务的高管存在骚扰或不诚信行为。其中一人已离职，另一人仍留任。

据要求匿名的知情人士透露，去年道格拉斯·埃利曼调查了一起内部投诉：一名经纪人声称多年前在与亚历山大家族成员社交时醉酒昏迷，怀疑遭某高管性侵。

知情人士表示，公司认定证据不足无法对涉事高管采取行动，该高管否认不当行为并保留原职。经纪人接受了数百万美元的和解金，并已跳槽至竞争对手经纪公司。

针对包括性侵指控在内的提问，该公司表示正将旧事翻篇，并呼应了利伯维茨对前景的乐观态度。

公司在声明中称：“我们已就这些涉及陈年往事的指控作过回应，当前重点是以建设性和积极姿态向前迈进。“该公司表示正运用创新科技，并保持着全美同行中最高的平均销售价格。“道格拉斯·埃利曼持续吸纳并留住地产界顶尖人才，为2025年及未来的非凡成功奠定基础。”

真人秀营销

多年来，道格拉斯·埃利曼在面向新楼盘营销时始终领先竞争对手，这得益于洛伯与开发商建立的长期人脉。

其所属Vector集团旗下New Valley公司曾注资多个潜力项目，包括纽约和迈阿密的数百万美元公寓楼盘，这通常能为道格拉斯·埃利曼赢得营销代理权。在此过程中，洛伯会向开发商销售团队推荐优秀经纪人名单。

那个时期，有经纪人回忆曾获得更充裕的自我推广预算，以及新项目启动派对资源。知名房源与出众外形能让经纪人获邀参加真人秀节目，包括网飞公司今年1月推出的《都市豪宅》。其中一集记录了节目主创经纪人拜访洛伯办公室的情景。这位前CEO的儿子迈克尔·洛伯曾出演Bravo电视台《纽约百万豪宅》第一季。

结果是洛伯的圈子就像一个随行团，曾在埃利曼工作过的经纪人布莱恩·迈尔（2001年至2015年）这样描述道。

“他们看起来都很酷、很有魅力，”迈尔说，“我感觉自己又回到了高中时代，而他们是那些受欢迎的孩子。”迈尔后来离开了公司，并因薪酬问题起诉了公司，最终达成了一项保密和解。

被排除在这个圈子之外可能会让人感到不快。

员工们表示，顶级经纪人可以直接联系到洛伯，有时甚至能打通他的手机，如果出现问题，他们会向他投诉。有几位员工回忆说，有时经纪人感到不满，洛伯就会打电话给员工，批评他们的工作或威胁要解雇他们。问题可能包括错过了提交演示文稿的截止日期。

几位前经纪人和员工表示，这种权力动态使得举报不当行为（包括他们认为顶级经纪人或高管的不当性行为）变得风险很大。一些员工表示，他们排除了向人力资源部门提出正式调查投诉的可能性。相反，他们会寻求一位同情他们的高管，希望获得帮助。

洛伯的律师表示，他始终采取了适当的应对措施：“洛伯先生从经纪人那里收到的关于其他经纪人的任何投诉，都会转交给道格拉斯·埃利曼的人力资源部门和总法律顾问办公室处理，并且处理得当，洛伯先生没有进行任何干预。洛伯先生从未因经纪人投诉而威胁解雇任何人，也从未这样做过。”

更广泛地说，他们表示：“洛伯先生公平、平等且恰当地对待所有经纪人，他在这方面的成功体现在他将道格拉斯·埃利曼打造成全国最大、最成功的经纪公司之一的业绩记录中。”

今年早些时候对道格拉斯·埃利曼提起的诉讼也将洛伯和亚历山大兄弟列为被告。该诉讼由五名女性提起，她们称遭到这对兄弟的性侵犯，而洛伯和公司知道或应该知道这些女性遭遇了什么。“本诉状中关于洛伯先生的指控是武断且虚假的，我们已代表洛伯先生提交了驳回诉状的动议，“他的律师表示。

其他被告也在寻求驳回诉讼。

埃利奖

在以社交晚会闻名的豪华房地产市场中，道格拉斯·埃利曼的庆祝活动尤为突出。该公司曾赞助巴塞尔艺术展迈阿密海滩展和汉普顿经典马展——但很少有活动能与其表彰年度顶级经纪人的奢华聚会相媲美。

在2010年代，这些庆祝活动在派对胜地举行，道格拉斯·埃利曼支付费用将业绩出色的经纪人送往庆典。最令人垂涎的是与洛伯一起乘坐公司资助的私人飞机的机会。

“经纪人偶尔会与洛伯先生一起乘坐私人飞机出行，这完全出于商业目的，并完全符合适用的公司政策，“他的律师表示。

虽然许多经纪公司会举办活动表彰员工，但埃利奖可能非常奢华。迈耶回忆有一年主办方雇用了空中舞者。

参加派对

对许多前员工而言，很少有经纪人能比肩亚历山大兄弟的影响力。

作为迈阿密豪华住宅建筑商之子，奥伦·亚历山大于2008年加入公司。弟弟塔尔随后也入职，2013年奥伦向《纽约邮报》透露，父亲称洛伯是他们的”第二父亲"。

“此类言论既不可信也不相关，“洛伯的律师表示，“洛伯先生与亚历山大兄弟纯属商业合作关系。”

兄弟俩曾与洛伯同乘私人飞机，他多次出现在他们的派对照中，包括2011年在汉普顿豪宅为奥伦庆祝24岁生日的聚会。知情人士称，若兄弟中有人想加快办事进度，会直接邮件抄送CEO联系相关人员。

洛伯的律师称，参加包括经纪人在内的活动是CEO职责所在，旨在支持其与公司的业务往来。

塔尔·亚历山大与奥伦·亚历山大出席摩海根太阳城的艾利斯晚宴。摄影师：Angela Pham/BFA.com与此同时，亚历山大兄弟声名鹊起。未及而立之年，他们已在纽约和迈阿密房地产界创下纪录。2021年——在公司的最后完整年度，其团队实现了18亿美元销售额。

随后在2022年，他们离职创办了自己的公司Official。随着市场放缓，大约在那个时候，道格拉斯·艾丽曼的财务状况从盈利转为亏损。

大约两年后，洛伯的退休让道格拉斯·艾丽曼不得不思考如何填补他建立的交易渠道。日本烟草公司去年同意以24亿美元收购Vector集团。该公司未就置评请求作出回应。

“性感魅力”风波

首席执行官利伯维茨一直忙于重组领导层。根据监管文件，经纪部门负责人斯科特·德金去年被解雇。今年2月，公司宣布斯蒂芬·科特勒将卸任西部地区首席执行官职务。

去年，道格拉斯·艾丽曼和科特勒被一名前下属起诉，指控其骚扰行为，称他要求她在客户和新代理商面前展现"性感魅力”。他和公司通过律师在文件中回应称"否认起诉书中的所有指控”。科特勒的代理律师拒绝进一步置评。

斯科特·德金（右）与斯蒂芬·科特勒。摄影师：Zack Whitford/BFA.com在佛罗里达州，部分商业行为受到审查。去年道格拉斯·艾丽曼被巴西商人Leo Kryss控制的实体起诉，涉及其在印第安溪岛的豪宅出售事宜。Kryss指控该经纪公司佛罗里达地区负责人杰伊·菲利普·帕克"误导性保证"称全球顶级富豪杰夫·贝索斯并未参与该房产报价。

克瑞斯表示，如果他知道贝索斯是通过信托进行购买，就不会降低价格。经纪公司正在对此诉讼进行抗辩，称其和帕克此前均不知情。贝索斯的代表未就置评请求作出回应，未被列为被告的帕克也未予回应。

“新文化”

利伯维茨出任CEO后走访了道格拉斯·埃利曼的各个分支机构，包括小型办事处，反复强调企业文化正在变革。他和其他高管多次提及"新道格拉斯·埃利曼"或"道格拉斯·埃利曼2.0”。

在公司上市前执掌该经纪公司的多蒂·赫尔曼持乐观态度：“道格拉斯·埃利曼经历了一段负面新闻缠身的艰难时期。但就品牌而言，它依然具有强大影响力。迈克尔能力出众且非常睿智，我认为他将带来截然不同的领导风格和全新企业文化。”

辉煌时代的落幕体现在诸多方面。

员工透露，丰厚的签约奖金和佣金分成已成过去。公司在声明中表示，正专注于投资回报率最高的机会，关闭使用率低的办公室，并终止"成本高昂的赞助活动”。

监管文件显示，去年年底公司与Vector公司签订的私人飞机使用协议已终止。