多伦多开发商抵押未售公寓维持运营——彭博社

多伦多一处在建公寓楼。

摄影师：Galit Rodan/Bloomberg房地产贷款机构Nav Deo近期接到大量多伦多开发商的求助电话，暗示情况正变得岌岌可危。

在这个35年来最糟糕的新建公寓市场中，越来越多建筑商试图抵押名下未售出的房产获取贷款。Deo表示，如今所谓库存贷款已占融资需求的60%，而去年这一比例几乎为零。若开发商需要资金启动新项目，他乐意提供帮助。但多数人寻求资金是为偿还其他债务，这类请求他都会拒绝。

“大量拆东墙补西墙的建筑商已经破产，“在Eastbrook Capital管理2亿加元（1.47亿美元）贷款业务的Deo表示，“许多建筑商正被库存套牢。”

随着加拿大楼市低迷进入第四年，库存贷款激增的最新迹象表明，开发商维持运营所需的资金即将耗尽。这类贷款本身不足为惧——它们能为公寓建筑商赢得喘息时间，待市场回暖后以更高价格出售房产。但当融资被用来缓解债务压力时（多伦多此类情况日益增多），则预示着行业面临更严重的危机。

‘困境信号’

最大的担忧是，随着开发商陷入困境，在这个国家最大的住房市场中，当政策制定者正推动更多建设时，将没有足够的公司来帮助满足新建筑的需求。

“这些人总是用上一个项目的现金流来支撑他们进入下一个季度或下一年，”最近在多伦多的Reap Capital Corp.安排了更多库存贷款的Nick Gulizia说，“这绝对是一个困境的信号，你无法出售这些单位，现在你要用它们作为债务的杠杆。”

待售房屋的价格虽然远低于峰值，但对许多加拿大人来说仍然难以负担。租金情况类似——即使在过去一年有所缓和，它们仍然处于对许多人来说是经济负担的水平。这导致许多经济学家诊断该国存在住房短缺，尽管最近市场疲软。总理Mark Carney今年早些时候以承诺建造更多住房当选。但在多伦多，开发商财务状况的恶化可能会阻碍这些雄心。

过去二十年来构成该市大部分新住房库存的公寓销售自2022年利率飙升以来一直低迷。与美国之间不断升温的贸易战带来的投资者不确定性现在加剧了这种放缓。

等待游戏

由于公寓项目通常需要长达五年时间建设，许多在市场高峰期启动的项目如今竣工时，需求却已蒸发。由于土地和开发成本已经锁定，按当前价格（较峰值低约19%）出售成品房可能意味着亏损，或至少对利润造成重大打击。因此许多开发商选择观望。

这时库存贷款便派上用场。随着开发商收入流枯竭，筹集现金的需求日益迫切——包括偿还他们在市场低迷前为未来项目购地所借的贷款。低迷期拖延新项目启动的时间越长，债务负担就越沉重，贷款方要求还款的可能性也越大。

“贷款方正在敲门说’我们要退出这块土地贷款，或者需要你们偿还’，所以他们急需现金，“Reap资本的古利齐亚表示，“这基本上就是库存贷款普遍增加的原因。”

开发商的风险在于，这往往只是用更高利率的新贷款替换旧贷款，却无法让土地更快转化为能产生收益的项目。

风险承受度

Firm Capital集团（多伦多地区另一家贷款机构）的库存贷款年利率至少7.5%。其放贷案例包括：以多伦多高档社区Rosedale的16套公寓作抵押的5900万加元贷款，以Whitby郊区18套联排别墅作抵押的1210万加元贷款，以及其他偏远社区的贷款项目。

公司抵押贷款投资副总裁迈克尔·卡拉格表示，他接受这些空置房屋作为抵押品，因为他只贷出房产当前市场价值的一部分。因此他有信心即使房价进一步下跌，也能通过出售收回资金。

“如果你以现有库存价值50%的比例放贷，我们对这个估值感到放心，“他说。他补充道，如果新项目匮乏为未来几年的供应短缺埋下伏笔，公寓价格可能会反弹。

卡拉格指出，部分开发商正在申请库存贷款，以帮助将公寓项目转为租赁住房——这类项目还能获得政府补贴贷款的进一步融资，这样当供应短缺来临时他们就能交付成品房。

“2026至2027年新开工项目将成为未来挑战，“他表示。