火灾与海平面上升限制加州建房选址 气候变化加剧挑战——彭博社

洛杉矶东北部正在建设的新住宅。

摄影师：埃里克·塞耶/彭博社

加州正深陷住房短缺危机，迫使许多家庭迁离该州，政府计划建造250万套住宅。但安全建设用地正日益枯竭。

最适合建造新住宅的大部分土地——那些环绕加州主要城市、狂风呼啸的草甸山坡——如今面临极端野火威胁。今年1月洛杉矶地区的大火造成30人死亡、1.6万余栋建筑损毁，残酷印证了这一风险。内华达山脉丘陵地带常被视为经济适用房选址地，但野火已吞噬了多个小镇。随着加州火灾高发季临近，该州主要消防机构近期更新了风险地图，显示危险区域已扩展至相当于乔治亚州大小的面积。

与此同时，加州海岸还面临海平面上升的长期威胁。州政府预测未来几十年海岸线侵蚀将危及价值180亿美元的现有住宅和商业建筑，旧金山官员已决定关闭部分滨海公路而非继续维护。

州长加文·纽森制定了该州雄心勃勃的住房生产目标，试图解决更大的生活成本危机，这场危机已经损害了加利福尼亚州的形象并威胁其经济。民主党主导的立法机构中的许多人已经加入其中，支持减少阻碍建设的繁文缛节的“丰裕”原则。纽森本周签署了立法，该立法将使许多住房项目免于一项关键的环境法，以加快开发。但这一努力面临着寻找合适建设地点的挑战——由于气候变化而变得更加严峻。

新住房面临火灾风险的地方

在洛杉矶地区，2018年至2024年发放的超过125,000份住房许可证位于至少具有中等火灾风险的地区，其中包括近500份位于后来被伊顿和帕利塞兹火灾烧毁的地方

资料来源：加利福尼亚州林业和消防局，加利福尼亚州住房和社区发展部

注：联邦责任区的火灾危险区未显示

加利福尼亚州并非唯一一个面临与气候相关的增长限制的地方。在亚利桑那州，地下水限制已经停止了超过150,000套住房的建设，一个开发商协会估计，凤凰城地区可能在两到三年内耗尽可建设用地。在休斯顿地区，市和县官员已经向那些被证明比原先认为的更容易遭受洪水的地区的房主提供了收购。这些问题加剧了全国范围内的住房短缺，布鲁金斯学会去年估计这一短缺已达到近500万套。

“信号已经开始显现，由于对风险有了更清晰的认识，我们正看到有限的发展，”哈佛大学住房研究联合中心改造未来项目主任卡洛斯·马丁表示，“在审视所有可用土地时，真的需要像用细齿梳一样仔细梳理。”

一月份帕利塞兹大火后，马里布被毁的房屋。摄影师：埃里克·塞耶/彭博社可以肯定的是，加州的住房危机在几个关键方面是自作自受。居民们一再投票保护旧金山北部的马林县和洛杉矶附近的文图拉县等地的开放空间和农田免遭开发。环境问题和社区反对阻碍了全州的项目。加州政策制定者试图通过促进城市内公寓楼建设来缓解紧张，但一些地方政府拒绝合作。独户住宅的开发越来越多地被推向农业中心谷地，远离大多数主要就业中心。

根据加州房地产经纪人协会的数据，该州独户住宅的中位价现在达到90万美元，很少有居民能负担得起。在旧金山湾区，这一价格为140万美元。然而，令人瞠目的价格和纽瑟姆州长的努力并未引发建设热潮。根据美国人口普查局的建筑许可调查，去年全州约有101,500套新住房获得许可。这比前一年下降了9%，是自2015年以来该州的最低年度总量。

加州未现住房建设热潮

该州获发许可证的新建住宅单元数量

数据来源：美国人口普查局建筑许可调查

尽管存在住房需求，但多年严重的野火灾害使许多地方官员对高风险区域开发持谨慎态度。去年，阿纳海姆市否决了一个拟建在好市多超市附近峡谷中的498套公寓项目，因为火灾发生时该项目可能使社区疏散时间延长24分钟。

“这些社区曾遭受过几次侵袭，部分居民花了三小时才成功撤离”，投票反对该项目的副市长娜塔莉·米克斯表示，“参照帕利塞兹和阿尔塔迪纳的悲剧，三小时疏散——无异于死刑判决。”

约翰·奥哈尼安摄影师：埃里克·塞耶/彭博社历经多年间歇性干旱后，被列为高火灾风险的区域持续扩大。开发商约翰·奥哈尼安正在监管该州最大住宅项目之一——位于洛杉矶东北部圣贝纳迪诺山脉、规划超1.5万套住宅的社区。这个名为"银木"的开发项目拥有野花遍野的山丘、徒步小径，并为中产阶级提供购房机会。但在奥哈尼安筹备盛大开盘前数周，州消防机构重新绘制了野火风险地图。曾处于危险区外的银木社区，如今在地图上以鲜红色标记为最高风险区域。

“他们向我们投下了一颗炸弹，”奥哈尼安说。“火灾风险发生了惊人的变化。所以我们都在应对这个问题。”

规划住房的风险增加

最新更新的火灾危险区边界将银木项目划入了极高风险区域

资料来源：加州林业和消防局，加州住房和社区发展部

注：联邦责任区的火灾危险区未显示

不仅仅是奥哈尼安的项目。加州林业和消防局（Cal Fire）在最新的地图更新中，将约140万英亩土地新增为高和极高火灾危险区。超过59,000平方英里的地区现在面临中度至极高的火灾风险。

“如果他们位于这些区域之一，火灾真的很有可能光顾他们，”领导该地图项目的Cal Fire研究员大卫·萨普西斯说。

这些变化不会阻止银木项目的未来建设，那里的房屋已经配备了不可燃屋顶、喷水灭火系统和防火通风口。但奥哈尼安预计会增加额外费用，比如拓宽道路以防止疏散拥堵，以及使用昂贵的钢化玻璃，这种玻璃在火灾中不易破碎。潜在买家可能在私人市场上难以找到保险，这是一个重大障碍。他们可能不得不依赖州营的最后手段保险公司，该公司提供价格昂贵但最基本的保障。有些人可能会对购买可能在几十年内不复存在的房屋犹豫不决。

尽管如此，他仍然乐观地认为，对拥有房屋的渴望加上防火建筑将赢得潜在买家的青睐。“最重要的是价格——人们来这里是因为他们在其他地方都承受着巨大的压力，”奥哈尼安说。“除非他们不再生孩子，否则他们仍然需要房子。”

曾处于危险区外的银木地区，如今已位列最高风险等级。摄影师：埃里克·塞耶/彭博社类似的困境正在亚利桑那州上演——通过开采地下水，整座城市从沙漠中拔地而起。新社区动工前，州政府必须确认该开发在未来100年内拥有充足的地下水储备。2023年州政府官员表示，菲尼克斯周边含水层已无法满足百年用水需求，实质上叫停了依赖地下水的开发项目。据该州最大住宅建筑商协会数据，逾15万套规划住宅至今仍被搁置。

亚利桑那州立大学凯尔水政策中心主任莎拉·波特指出：“菲尼克斯地区标志性的低密度郊区住宅建设模式已基本停滞。”

亚利桑那州中部住宅建筑商协会立法事务主任斯宾塞·坎普斯称，私人投资者面临数十亿美元沉没成本且回报无望，其协会正就限水令起诉州政府。“随着房价持续攀升、住房选择减少，租赁将成为唯一选择。”

该州最大住宅开发项目Teravalis（规划容纳30万居民，位于菲尼克斯以西35英里）仅获准开发部分区域的水资源。附近维拉多2500套规划住宅也可能延期。霍华德·休斯控股公司项目主管查理·弗里克表示，公司以数十年为周期推进建设，正与官员协作推动整体开发：“菲尼克斯西谷对新住房的需求迫在眉睫。”

开发商安妮塔·维尔玛-拉利安表示，对于仍享有祖传水权（称为"cause"）的地块，其土地价值要高出许多倍。她说，在凤凰城东南部的皇后溪，如果拥有可靠水源，每英亩土地可以卖到数十万美元，而附近没有这些水权的土地对开发商来说可能几乎一文不值。她的公司已开始购买受地下水限制影响的廉价土地，并将其重新规划为工业用途，因为工业用途不受100年地下水要求的限制。与此同时，各城市正争先恐后地通过从其他地方运水和建设昂贵的基础设施来寻找新的水源，以保持建筑业的持续发展。

“如果你拥有一块拥有’cause’水权的地产，在亚利桑那州就像拥有黄金一样，“维尔玛-拉利安说。