今日住房数学更倾向于买房——即使在奥斯汀也是如此 - 彭博社

Jonathan Levin

买房还是租房？

摄影师：布兰登·贝尔/盖蒂图片社北美分社由于抵押贷款利率仍接近7%，即便是富裕家庭也选择租房而非购房，原因显而易见。高房价叠加高利率严重削弱了购房能力，待售房源还在持续增加。未来几个季度，全美房价很可能出现同比小幅下跌。阳光地带各州甚至可能面临更剧烈的价格调整。

这是否预示美国人住房偏好将发生巨变，或房价将全面崩盘？我深表怀疑。即便这种猜测有一丝可能，择时入市也既困难又无意义——除非你能在父母客房里免费住着等待时机。真正关键的是中长期房价能否保持上升趋势。只要房地产遵循增值规律，购房仍可能带来最佳财务收益。尽管忧心忡忡，专家们仍普遍坚信价格会持续上涨。

彭博社观点专栏最高法院多数派正在下一盘大棋美国外交官，而非轰炸机，必须完成在伊朗的任务医疗补助削减将重创美国农村地区对伊朗的打击是彰显美国软弱的胜利参考房利美与Pulsenomics联合编制的最新预测。专业房产预测师平均预期，到2029年底的五年间房价将上涨17.6%（复合年增长率3.3%）。最乐观的前25%预测者认为房价将以每年5%的速度增长，而最悲观者预测为1.3%。仅有两位预测者认为2029年末房价会低于当前水平。

专家仍看涨房价

预测平均值显示美国房价到2029年将上涨27%

数据来源：房利美房价预期调查

注：基于5月8-20日与Pulsenomics公司合作的调查，受访专家超100人。

尽管市场情绪看似比往常更悲观，但专家组的悲观程度远不及2010-2012年（楼市崩盘后期）、2020年第二季度（疫情高峰期）或2023年初（抵押贷款利率首次飙升后）。当前隐含的上行空间仅略低于典型专家预期。作为参考，过去25年的实际增长率约为4.3%。

按历史标准这并不算悲观

住房专家对前景的乐观程度仅略低于正常水平

来源：房利美房价预期调查

完全有可能看着上面的图表得出结论，这些"专家”并不擅长预测未来——这很公平。他们在房地产崩盘后看跌的时间太长，并且完全误判了2020年初的绝佳买入机会。在任何资产类别中，长期预测都有点像傻瓜游戏。即便如此，很明显，那些本应最了解住宅房地产市场的人总体上对当前的形势相当淡定。

假设你初到德克萨斯州奥斯汀，正在购买主要住所。一套中等价位的房子价格约为56万美元，你需要支付首付（假设是经典的20%）并承担前期费用（评估、贷款发放等）。即使支付了所有这些现金，你仍然需要每月支付约4200美元1，用于30年期固定利率抵押贷款，利率为6.7%，包括典型的房产税和房主保险。你还需要考虑维护费用，这样你每月的总支出将达到约4700美元。哎哟！你可以花3100美元租到类似的房子。

但使用Redfin的计算器，如果你假设房价每年上涨3.3%2，大约五年后买房仍然更划算。这主要是因为资本收益和购房的税收优势。

诚然，奥斯汀如今确实引发了非同寻常的看跌情绪。根据Redfin数据，奥斯汀都会区独栋住宅的中位售价较2022年峰值已下跌约19%。房利美调查显示，23%的预测者认为奥斯汀未来12个月将"显著"表现不佳，另有48%认为会"温和"表现不佳。

当然，我们更关注长期趋势。若保守假设房价每年仅以2%的复合增长率永久性增长，购房者需等待约九年才能实现比租房更划算的投资回报3。这确实令人沮丧，也是个发人深省的思维实验。但若要找到奥斯汀住房市场在如此长周期内预期回报率如此低迷的时期，恐怕要追溯到房地产泡沫破裂的年代。这种预测对奥斯汀而言是否过于悲观？

我忽略了一个重要因素：机会成本。11.2万美元的20%首付款意味着这笔资金无法投入股票和政府债券。为简化计算，我们采用Redfin默认假设，设定非房地产投资回报率为4%。在此情况下，若按房价增长3.3%的基准情景计算，您在奥斯汀购房需七年时间才能比租房更划算。

长期来看，购房仍可能物有所值（即使在奥斯汀！）

以下是七年后你可能需要花费的预估

数据来源：Redfin租房与购房计算器

注：假设居住7年；德克萨斯州奥斯汀市起始月租3,100美元 vs 初始房价56万美元；首付20%；房产税率2%；房屋保险费率0.88%；房价年增长率3.3%；租金年增长率3.3%；非房地产资产投资回报率4%；通胀率2%；边际税率25%；购房交割成本4%；卖方交割成本5.5%；维护费用为房价的1%；租客保险费率1.32%；2,000美元租房押金。

部分人对此假设持有异议，认为根据过去30年经验，股票投资或60%美股+40%国债的组合投资组合能带来更高回报。但若将机会成本作为购房阻碍，你必须直面现实：你真的会把闲钱投入理想金融资产组合，还是挥霍一空？同理，在房地产表现不佳时，为何认定股票能一枝独秀？毕竟二者同样受宏观经济影响。

另有一点值得注意：再融资可能性。虽然押注房贷利率重返4%以下可能不现实，但相较过去25年标准，当前利率仍处异常高位。固定利率借款人可规避利率上行风险，但若利率跌至5%房主即可抓住机会。若未来两三年出现再融资窗口，将瞬间大幅改善购房经济账。核心结论是：即使在奥斯汀这类挑战性市场，且对升值预期持保守态度下，租房也未必是明智选择。别指望租赁革命能取代美国人的购房梦。

通常，租房诱因实际上只是对房地产市场看跌预测的伪装。一些买家可能押注某些市场的房价短期内会下跌——正如德克萨斯州和佛罗里达州已经发生的那样——并试图精准抄底。这当然有可能。但在实践中，把握房地产市场时机极其困难，风险在于赌徒们最终会在等待完美时机到来时搁置自己的生活。而且这远不能保证他们的财务状况会因此改善。更多彭博观点：

想要更多彭博观点？ OPIN <GO>。或订阅我们的每日简报**。**