英国房市经历了一场“完美去杠杆”——彭博社

伦敦圣约翰伍德区的一排联排别墅。随着购房税收减免政策到期及消费者信心骤降，英国房价出现了近两年来的最大跌幅。不过总体情况还算稳定。

摄影师：贝蒂·劳拉·萨帕塔/彭博社 欢迎订阅屡获殊荣的*《金钱蒸馏》通讯。我是约翰·斯特佩克**。每个工作日，我将解读市场与经济领域的重大事件，并阐释其对您财富的影响。*

英国房市正变得……乏味？

根据抵押贷款机构Nationwide的最新报告，6月英国房价增速显著放缓。

环比下降0.8%（个人认为该时间跨度太短缺乏参考价值），季度数据亦下跌0.4%。同时年增长率从3.5%回落至2.1%——再度低于通胀水平。目前英国平均房价为271,619英镑（按惯例应已四舍五入至整数）。

区域差异仍呈现南北分化态势。苏格兰及英格兰北部地区房价仍保持4%至6%的年增长率（北爱尔兰除外，当地年涨幅仍接近10%，但其市场周期与英国其他地区不同——更易受爱尔兰市场影响）。

越往南走（包括约克郡），房价增长就越显疲软，伦敦和东安格利亚（出于某些原因）的年增长率甚至不到2%。

总体而言，这合乎逻辑。在房产更昂贵的地区， affordability（支付能力）问题更为突出，因此较高的利率环境必然对房价施加更大压力。

话虽如此，我特别怀疑伦敦可能还受到不同区域公寓集中度差异的影响——尽管数据已尝试修正房屋类型构成。全英范围内，公寓价格同比仅上涨0.3%，而联排住宅涨幅达3.6%。

（若您收听我们近期《梅伦谈理财》播客系列中关于房产的讨论，就能理解为何公寓市场表现疲软。 更别提租赁产权那些事了。）

过去几年英国房地产市场的韧性着实令人惊叹。下图展示了2022年第三季度末以来的价格走势——当时特拉斯/夸西·克沃滕/LDI冲击推高了国债收益率，进而导致抵押贷款利率飙升，这也大致是房价见顶的时点。

如你所见，英国全国平均房价与当时基本持平。根据全国建筑协会数据，英格兰西南部房价实际下跌约4%，而英格兰北部房价则上涨约4.9%。

英国实际房价普遍下跌

2022年第三季度以来房价与工资及物价对比

数据来源：全国建筑协会；英国国家统计局；彭博社

数据以2022年9月30日为基准进行标准化处理。

与此同时，英国消费者物价指数累计上涨约10.4%，工资水平增长16.6%。因此房价涨幅显著滞后于这两项指标，总体而言这对住房可负担性应是利好消息。

尽管如此，考虑到利率冲击的严重程度，我猜测多数人未曾预料到房价会在近三年内基本横盘。必须承认，我原本预期名义跌幅会更大，甚至实际跌幅也比预期更为温和。

从某些角度看，这或许符合对冲基金亿万富翁雷·达里奥所说的"完美去杠杆"——既为资产价格降温，又未彻底摧毁银行体系或导致大量人群陷入贫困。

但这对沮丧的首次购房者帮助有限——尤其在房价较高地区——由于可负担性仍是严峻问题，他们仍感觉租赁房产代价高昂。要解决这个问题，我们可能需要更彻底的规划改革，但我不确定这能否实现。（梅林去年曾与萨姆·鲍曼就此进行讨论）。

楼市未来走势如何？

当前市场再度显露放缓迹象，这是否预示着更大跌幅？目前尚无定论。

全英房屋抵押贷款协会指出，印花税减免政策的结束可能是房价下跌的原因之一（该政策可能通过刺激需求前置，使人们赶搭政策末班车，从而导致后续市场短暂低迷）。

这一解释合乎逻辑，但观察最新抵押贷款批准数据（昨日发布），任何交易量下滑似乎都是暂时的。如下图所示，随着五月数据回升，当前水平已接近五年平均值（以2014至2019年这段相对"正常"时期为基准）。

另外两大关键因素——一如既往——是利率（尤其是其对抵押贷款利率的影响）和就业形势。

现实情况是，目前很难对这两方面做出明确判断。抵押贷款方面的利好消息是，作为固定利率房贷基准的"掉期利率"再次下降，目前已接近年内最低水平（五年期掉期利率约3.6%）。

因此，若有充足首付款，现在能获得低于4%的房贷利率。我们拭目以待是否会进一步下降。唯一的问题是，若要从当前水平大幅下调，恐怕需要经济出现显著放缓。

这种情况并非不可能，但若真出现经济放缓，其根源及影响将体现在劳动力市场。而失业率上升对楼市通常不是好消息。

长话短说，我预测事态会沿着长期以来的趋势继续发展——基本持平，远不如楼市长期以来的剧烈波动。

这并非坏事。谁知道呢？或许我们能让英国民众摆脱将房产视为唯一可靠投资的执念，转向其他投资形式。（说到这个，我看到财政大臣瑞秋·里夫斯正重新考虑将现金ISA免税额降至5000英镑的提议——我认为这是个好主意）。

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英国首相基尔·斯塔默今日面临一场紧张刺激的投票。摄影师：贝蒂·劳拉·萨帕塔/彭博社### 午间市场

纵观更广泛的市场——富时100指数下跌0.3%，报8,740点左右。富时250指数下跌0.2%，报21,590点。10年期英国国债收益率报4.42%，当日大幅下跌，德国（2.55%）和法国（3.23%）国债收益率同样走低。

黄金上涨1.4%，报每盎司3,350美元，原油（布伦特原油）上涨约0.8%，报每桶67.30美元。比特币下跌1%，报每枚106,560美元，而以太坊下跌2.3%，报2,450美元。英镑兑美元上涨0.2%，报1.376美元，兑欧元持平，报1.164欧元。

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今日语录

“我们的行业当时犯了一个巨大的错误，它变成了一种营销手段，让我们告诉所有人我们在拯救世界，我们在拯救地球。”

道格拉斯·弗林特爵士

安本集团主席

这位英国资产管理公司即将离任的董事长本周在伦敦金融城会议上表示，资产管理公司在ESG及相关战略方面做出了"荒谬的夸大承诺"，《金融时报》报道。### 量化数据…付费捐赠

• 3632025年上半年法国录得负电价的小时数，超过2024年全年总和。

临别提醒

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周三需关注的主要事件包括：

• 企业新闻较为平淡。经济方面将发布欧元区失业率数据及美国抵押贷款申请报告。

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