《芝加哥市中心如卢普区或迎来住宅复兴——彭博社》

2024年5月26日星期日，美国伊利诺伊州芝加哥市中心的游客。

摄影师：Jamie Kelter Davis/彭博社位于西亚当斯街300号的12层建筑是20世纪20年代芝加哥市中心兴起的赤陶覆面办公楼的典型代表。这座建筑装饰着大量哥特复兴风格的细节和黄铜装饰元素，对面就是该市最高的摩天大楼——刚刚翻新过的威利斯（原名西尔斯）大厦，距离高架铁路轨道也只有几个街区，这些轨道勾勒出被称为“卢普区”的芝加哥中央商务区。2012年，该建筑以5100万美元的价格售出。但在2023年底拍卖时这座历史地标建筑已有一半空置，仅以400万美元成交，跌幅高达89%。

西亚当斯街300号的价值暴跌只是芝加哥写字楼市场深度折扣的一个例子，2025年第一季度该市商务区有四分之一空置。疫情引发的远程办公热潮在美国各大城市中心留下了持久的空洞：4月份全国市中心空置率达到19%。波特兰市中心三分之一的办公空间仍无人使用；这座俄勒冈州城市的第二高楼——42层的前美国银行大厦超过一半空置，目前以7000万美元的价格出售，较上次易手时的3.73亿美元大幅下跌。

美国市中心作为高密度白领工作单一功能区的时代似乎已经结束，取而代之的将是新冠疫情后时代最重要的房地产重置。从许多方面来看，商业区正在学习成为更具城市特色的场所，拓宽经济基础，并学习如何更欢迎新类型的人群。

卢普区的老旧办公楼可能成为住宅改造的主要候选者——如果能说服人们住在那里的话。摄影师：阿尔·德拉戈/彭博社"多样性的优势在于带来灵活性、敏捷性，不把所有鸡蛋放在一个篮子里，不易受到影响特定人群的冲击，"城市规划师布伦特·托德里安说，他曾是温哥华市的首席规划师。

但要实现这种混合，像芝加哥这样的城市将不得不解构上世纪大部分的城市结构——这项重新开发运动的规划和规模现在正开始成形。

振兴路线图

持续的闲置困境使卢普区——在大多数工作日感觉像是游客和减少的通勤者的游乐场——成为这场伟大的市中心重塑的实验室。去年，芝加哥大学哈里斯公共政策学院发起了一项专门针对这一问题的年度创新挑战，召集研究生团队提出振兴该地区的计划。今年最具启发性的提案将这个饱受困扰的商业区重新设想为一个吸引其他人群的住宅目的地。

获奖方案 ——萨曼莎·安德森、克里斯塔·布朗、阿什顿·梅奥-比弗斯和乌切纳·奥福杰贝提出的“激活文化长廊”——将卢普区构想为一个创意区，改造办公楼为补贴住房，为艺术家和创意人士提供扎根之地。该团队还计划利用芝加哥1950年代的人行步道系统——地下步道，将这个横跨40个街区的隧道与高架桥网络转变为全年无休的艺术空间，并引入新型商业。同时，密歇根大道沿线最受欢迎的文化景点将打造无车区，吸引市民放慢脚步沉浸体验。

工人们正穿过芝加哥拉萨尔街走廊。摄影师：E·杰森·瓦姆布斯甘斯/芝加哥论坛报/论坛新闻社 via Getty Images另一团队的方案《振兴市中心：创新型青年职业人士公私住房网络》则着眼于城市复兴的传统生力军：年轻专业人士。保罗·泽成、梅洛迪·斯劳特和艾莉森·科拉德·德博福提议将附近办公楼改建为公寓，每栋楼配备特色共享设施。签署租约后，租户可参与本栋楼的屋顶篮球联赛、随时加入另一栋楼的地中海烹饪课程，或在其他楼的街头艺术工作室培养审美情趣。（鉴于都市年轻群体的活跃特性，为交友软件用户组织线下相亲活动似乎稳操胜券。）

与常见的高端生活设施不同，底层空间将规划为农贸市场或社区中心等公共区域。“所有这些有机的、以社区为基础的选项都有助于淡化刻板的企业氛围，“科拉德·德·博福尔表示。

办公空间里的生活

这些方案契合了后疫情时代的人口悖论：尽管写字楼上班族不断流失，但芝加哥卢普区的常住人口从2020年的42,300人增长至2023年的46,000人，使其成为全市增长最快的社区。这反映了美国众多城市的共同趋势。其中新增人口以年轻人为主。

“年轻专业人士始终是这类开发项目瞄准的核心人群，因为他们更看重市中心能提供的配套设施，"城市研究所高级研究员豪尔赫·冈萨雷斯-埃尔莫索指出。

皮尤慈善信托基金与全球建筑公司Gensler联合开展的新研究探讨了芝加哥等七座城市将办公楼改造为共享居住空间的潜力。改造方案沿建筑外围布置微型睡眠舱，核心区设置共享厨房、浴室和社交休息室——这种布局会让人想起大学宿舍走廊里提着塑料浴篮去洗澡的场景。

典型办公楼层改造为共居公寓的效果图，外沿布置小型单元，内部设置共享厨房与卫生间。图片来源：Gensler牺牲私人空间的回报是可负担性，每个迷你单元的月租金在500至1000美元之间。在芝加哥，28%的租房者被认为承受严重经济压力，其租金支出超过收入的一半。

“造成现状的模式无法解决问题，“Gensler经济学家韦斯·勒布朗表示，“我们需要针对不同人群提供更广泛的[住房]产品和价格区间来应对这一挑战。”

由于住宅建筑通常需要（且始终期望）通过窗户获得采光通风，1930年代前建造的摩天大楼是最佳改造对象——这些建筑诞生于空调普及之前，具有较小楼面面积和可开启窗户的特性。

这些老建筑作为办公空间也日渐失宠：芝加哥环线区1930年前建筑的空置率达45%

办公空间改造通常成本高昂，但共居模式能使单间开发成本降至传统开间公寓的一半左右。这得益于单元数量优势及对既有基础设施的再利用——每间卧室仅150平方英尺（约14平方米），不到标准440平方英尺开间的一半面积，业主得以用更低租金容纳更多住户。通过保留原有卫生间所在的中央公用设施核心区而非为每个单元单独铺设管道，也显著降低了改造成本。

“我们希望在住房体系中增加一个层级，位于现有高补贴住房之上，以解决成本曲线与收入曲线无法匹配的问题，”勒布朗表示。

家庭规划

在市中心复兴的讨论中，有一个群体长期缺席：儿童。

与美国许多城市一样，芝加哥当前市中心居民流动性极高。这些多为20多岁或30岁出头的高收入人群，往往在孩子出生后选择搬离：54%的居民表示计划未来五年内搬迁。由于许多人会彻底离开城市，因此聚焦环路区域的家庭配套建设有助于全市人口保留。

在《城市而非郊区：适合家庭的环路区》报告中，由汉娜·弗林特、莉兹·舒茨和马林·埃克斯顿组成的哈里斯学院团队呼吁进行大量公私部门投资。该区域亟需儿童看护和教育设施——最近的公立学校距环路中心需步行20分钟——以及社区公园和青少年活动中心。

芝加哥市中心皇冠喷泉边戏水的儿童。该区域需要更多社区级小型公园。摄影师：Vincent D. Johnson/新华社 via Getty Images但最突出的问题是适宜住房：当前单间公寓远多于适合家庭的三居室，因为单位面积越大每平方英尺租金收益越低。市中心仅2%的公寓为三居室。“若放任市场自行发展，开发商仍会继续建造单间和一居室，因为这类户型最受欢迎，”弗林特指出，“但我们可以论证市场失灵的存在，从而推动政策干预。”

带孩子及其父母到市中心的一个好处是人口结构的稳定性。一旦家庭在某个学校或与同龄孩子的邻居中扎根，相较于年轻专业人士在不同住房类型和收入阶层间的流动，他们更有可能定居下来。这种稳定效应可能是跨代的，因为习惯在市中心长大的人可能会以同样的方式养育自己的孩子。

对于市中心的企业来说，结合年轻专业人士和家庭人口结构意味着“你会看到一个更多样化的消费群体”，城市土地研究所特威利格住房中心副总裁罗茜·赫普纳表示。

但这可能伴随着成本，因为家庭需要更多的服务和支持。对于市政当局来说，这些服务（学校、托儿所、公园等）的价值与它们产生的税收收入相权衡，哈佛大学设计研究生院规划教授蕾切尔·梅尔策说。“引入更多高收入的单身家庭无疑更具成本效益，他们占用更少的空间但仍能提供税收和消费，”她说。“家庭会消耗很多服务，但可能并不总能弥补这一点。他们不会每周都在酒吧和博物馆花钱。”

芝加哥有一个由市政府运营的办公转住宅改造计划，专注于拉萨尔街走廊。它使用TIFF资金补贴包含至少30%经济适用房的项目，但在所有活跃项目中，没有一栋建筑有三居室单位，其中第一个项目刚刚破土动工。弗林特的哈里斯学校团队建议使用TIFF资金在一座具有历史意义的地标建筑中支付家庭规模的单位，作为市中心家庭生活的一个高调测试案例。

加拿大模式

温哥华前规划主管托德里安提出打造儿童友好型市中心的三要素公式。

他认为住房最关键：若缺乏三居室单元，市中心对家庭而言就"游戏结束”。其次是配套服务与商业设施，如学校（现有两所，另有两所在建）、日托中心和杂货店。最后需改造街道景观和公共空间设计，增加公园用地和步行街以适应儿童需求。

2025年温哥华市中心十字路口的行人、自行车与车辆。摄影师：詹姆斯·麦克唐纳/彭博社"为儿童设计空间实则普惠所有人，“托德里安表示。由于这种改变"监管门槛最低”，常被用来（低效地）弥补住房与服务短缺。“若未能通过规划、监管和要求落实这些要素，必将失败。若交给市场决定，结果就是市中心不会有儿童。”

2016年温哥华将市中心开发项目中两居室和三居室公寓比例从25%提升至35%，其中10%必须为三居室。梅尔策指出，这项简单规定能破解"先有鸡还是先有蛋"的循环困境——在未经验证的市场吸引新人群。“既需要房源吸引家庭入住，又需通过家庭需求证明房源的合理性。”

同样地，在儿童保育和教育方面，温哥华采用了密度奖励政策，允许开发商通过资助日托设施来增加建筑单元。该市还运用这种方法为新学校的土地和空间权提供资金。

这一模式成效显著。市中心如今挤满了孩子——最新统计约7000人——以至于当地学校已人满为患。

“我们过去设计的市中心几乎是在排斥儿童，然后说’看，家庭根本不想住在市中心’，“他表示，“我们完美地实现了这个自我应验的预言。”

儿童高楼

对于负责设计以家庭为中心的商改住项目的建筑师而言，原有建筑楼板面积与单元面积的比率创造了独特机遇。

曼哈顿下城的珍珠大厦是1970年代的摩天大楼，曾为保险巨头AIG总部。如今588套公寓单元使其成为纽约市规模最大的商改住项目。该项目由Gensler设计、Vanbarton集团开发，未设三居室（含30套两居室），主要面向无子女的年轻专业人士。

珍珠大厦为租户子女设立的游乐室，前身为曼哈顿办公楼。摄影师：加勒特·罗兰但凭借开阔楼层的充足空间，这里还有更多可能。该建筑约3万平方英尺的面积用于配套设施，远超新建项目的标准配置。为家庭用户设置了创客空间、手工艺术工作室、儿童游戏室和体育模拟器。

“新建项目绝不会规划这种额外面积，“Gensler事务所负责人罗伯特·富勒表示，“我们拥有如此充裕的空间，得以奢侈地提供种类丰富的配套设施。”

作为月租4000美元起的市场化公寓，这种家庭友好型配套密度在非豪华价位的办公转住宅项目中尚属首例。但纽约市鼓励改造的主要政策工具——对25%收入限制单元项目给予35年税收减免——为此提供了支持。

Gensler负责的另一个更大规模改造项目——东42街原辉瑞公司总部——将转型为1600套公寓，配备10万平方英尺配套设施。“你能装下多少台球室？“富勒说，“我们有充足空间扩展其他类型的设施，以吸引更广泛人群。这几乎是我们当前所有改造项目共有的优势。”

理想情况下，市中心社区将能够把有孩子的家庭和年轻专业人士安置在一起，并配备对两者都有吸引力的互补设施，如适合步行的街道、公园和交通基础设施。

“孩子，”托德里安说，“是社区多样性的指示物种。”

随着新的工作和生活模式的稳固确立，市中心作为城市商业引擎的地位可能会有所下降，但如果将其视为众多城市社区之一，它们将获得更多收益。