新世界集团110亿美元交易为香港楼市赢得时间——彭博社

Shawna Kwan, Pearl Liu

香港尖沙咀1881 Heritage购物中心内关闭的店铺。摄影师：Billy H.C. Kwok/彭博社陷入困境的香港地产开发商新世界集团于6月30日获得882亿港元（112亿美元）贷款，这笔压哨交易让全港银行业集体松了一口气。

这家曾位列香港资金最雄厚的地产巨头之一的企业，过去两年面临日益加剧的财务压力。该公司报告显示，2024财年出现了二十年来的首次亏损。据彭博行业研究数据，截至去年底其净负债已达股东权益的96%，成为香港杠杆率最高的开发商之一。截至6月初，该公司股价较2019年峰值暴跌逾90%。

这笔数十亿美元的再融资交易不仅是新世界的利好消息，对香港房地产市场亦是如此。在经历多年低迷后，人们希望这笔资金足以帮助这座城市避免更广泛的危机。

但面对数百亿未偿债券及资产抛售压力，新世界与香港的困境远未结束。

由新世界集团开发的香港Victoria Dockside商业综合体。摄影师：陈朗希/彭博社### 什么是新世界？

新世界由来自中国广东省的前金店学徒郑裕彤于1970年创立，是香港"四大"房地产开发商之一。这家家族企业在全港建造了数十栋公寓楼，并拥有包括香港著名海旁大型商业综合体Victoria Dockside在内的标志性资产。

长达数十年的房地产繁荣将郑氏家族推向了这个金融中心最富有的阶层。根据彭博亿万富翁指数，他们现在身价255亿美元，是亚洲最富有的家族之一。

2010年代期间，新世界的管理权逐步移交给创始人孙子郑志刚。他通过将艺术元素融入新世界建造的住宅楼和办公楼，以及竞标香港最大体育场启德体育园等大型项目而崭露头角。在他的领导下，公司转型为一个吸引精致中产阶级的品牌，并在香港积累了多个地标性物业。

但在新世界盈利暴跌至亏损后，郑志刚于9月辞去首席执行官职务——这是香港房地产行业中罕见的突然离职，该行业最大的参与者都是由精心规划继承的家族控制的。更添混乱的是，他的接任者马时亨仅任职两个月便离职，黄少媚于11月晋升为最高职位。

郑志刚摄影师：Paul Yeung/彭博社### 新世界集团为何陷入困境？

当香港和内地房地产市场蓬勃发展时，该公司债务驱动的扩张战略并不算大问题。

然而2021年香港楼市遭遇前所未有的低迷。此前数年的反政府抗议活动、颇具争议的国安法以及随之而来的严格防疫措施，导致本地居民外流，国际社会也对香港营商环境产生疑虑。这抑制了住宅和商业地产需求。

雪上加霜的是，香港利率与美联储同步变动。随着美联储在2022至2023年持续加息以遏制通胀飙升，借贷成本上升加重了新世界的财务负担，也降低了普通购房者和投资者对房地产的投资兴趣。

【视频观察】郑氏家族王朝深陷动荡：在中国房地产危机持续背景下，这个亚洲最富有的家族面临巨额债务且未公布明确接班计划。他们将如何应对这场困局？

住宅销售及写字楼、商场的租金收入是新世界等开发商的主要财源。但当前香港房价徘徊在九年低点，写字楼租金较2019年峰值暴跌40%。商场也面临空置率上升和租金下滑的困境，尤其在中国内地经济放缓的背景下，赴港豪掷千金的游客数量锐减。

在市场高峰期急于建造更多公寓楼和摩天大楼，导致房产供应过剩，随着需求放缓，价格进一步受到抑制。新世界的大型项目——从综合开发项目Victoria Dockside到香港最大的购物中心11 Skies——如今面临的现实与规划时已大不相同。

该公司还因其在中国内地房地产市场的较高敞口而受到挤压，过去几年内地房价大幅下跌。截至2024年6月的12个月内，内地占新世界合同销售额的一半以上。而对于香港另一家顶级公司新鸿基地产有限公司，同期仅有30%的房地产销售额来自同一地区。

这笔再融资交易对新世界有多重要？

截至2024年底，新世界录得约2109亿港元的负债。自1月以来，该公司一直试图对其最终达成的882亿港元贷款进行再融资——这是香港公司有史以来规模最大的再融资之一——而其现有贷款的契约豁免将于6月30日到期。

最后一刻达成的再融资协议将原本今明两年到期的634亿港元贷款推迟，将到期日延长了三年。这将有助于缓解长期困扰该公司的流动性问题。如果没有再融资，理论上一些银行可能会要求偿还贷款。新世界已抵押了约40处房产作为担保，包括其皇冠上的明珠Victoria Dockside。对于2027年及以后到期的241亿港元贷款，到期日保持不变，但新世界将不得不增加一些信用增级措施并提供额外抵押品。

目前存在疑问的是，开发商是否能够通过维多利亚码头第一顺位抵押贷款再筹集156亿港元。另外，根据彭博计算，该公司还有约79亿港元的未偿付债券款项。

香港面临什么风险？

尽管这笔交易为资金紧张的新世界集团争取了更多时间为其部分开发项目寻找买家，但其资产可能被迫抛售仍可能引发香港房地产行业的连锁反应，给本已脆弱的楼市带来更大压力。

标普全球评级估计，若香港大型房企发生重大违约或重组事件，购房者信心将受重创，可能导致2025年新建住宅销量减半，房价跌幅高达7%。

房价下跌将冲击其他开发商的利润率，致使其债务与EBITDA比率（衡量杠杆水平的指标）随之攀升。此外，标普预测若香港楼价今年持续下跌，融资环境将趋紧并引发信贷紧缩。银行作为开发商最大融资来源之一，其放贷规模与房产价值高度关联。

若该开发商未能履行最新债务义务，多数银行不良贷款（即被认为难以收回的债务）规模恐激增，资产负债表将承受更大压力。各银行对新世界的风险敞口尚不明确，但鉴于新世界是香港最大企业之一，银企关系很可能深度绑定。

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