特朗普的“钻吧宝贝钻吧”遭遇石油之都休斯顿的空置房产——彭博社

休斯顿市中心天际线

摄影师：科比·李/盖蒂图片社唐纳德·特朗普总统正以"钻探吧宝贝"的口号推动美国化石燃料复兴。但在美国能源之都，行业收缩已留下深刻印记。

曾挤满石油高管、工程师和能源交易员的休斯顿办公楼，如今空置楼层和闲置工位随处可见。自2023年初以来，价值超过4500亿美元的石油天然气并购交易引发企业裁员和园区废弃潮。

高力国际数据显示，休斯顿一季度写字楼空置率达27.9%，在全美主要都市区中仅次于旧金山。在这个以扩张著称的地区，数十年前建造的办公楼已被淘汰，企业转而利用廉价土地开发新物业。

这些曾象征石油繁荣的房地产，如今鲜明折射出行业正在为精简化未来调整战略，与特朗普倡导的能源主导形成反差。在页岩产量见顶预期下，钻探商仅寻求微幅增长。这意味着他们不仅需要更少钻井平台，办公空间也持续缩减——这座美国第四大城市正为大量空置建筑束手无策。

“我们已多次目睹这种情况发生，而且我认为这不会停止，”仲量联行能源房地产主管路易斯·罗森塔尔表示。能源行业“已成为一个效率更高、办公空间占用更精简的产业。”

马拉松石油公司原总部。康菲石油在收购该公司后正寻求出售这栋大楼。来源：谷歌街景近期行业整合意味着更多空间将涌入市场。康菲石油在11月以约160亿美元收购马拉松石油公司后，正计划出售该公司收购的15层前总部大楼，该建筑建于三年前。

西南能源公司沿45号州际公路新建了两栋办公大楼，出售后又回租其中一栋。去年10月该公司以79亿美元同意被天然气竞争对手切萨皮克能源收购后，连接两栋建筑的拱顶上曾闪耀的巨型“SWN”股票代码字母已被移除。合并后的新公司品牌扩展能源占据其中一栋，另一栋正待寻租。

为西南能源公司在休斯顿郊区斯普林建造的塔楼。其中一座目前正需要租户。来源：谷歌街景但最大的痛点在于上世纪80年代石油繁荣时期建造的老旧物业。它们占据了休斯顿办公空间的一半以上，却最难出租。休斯顿高纬环球的执行董事总经理埃里克·西格里斯特估计，那个时代的办公楼约有30%面临财务困境。

与旧金山和芝加哥等人口密集的都市不同——这些城市的市中心因疫情复苏缓慢而遭受重创，休斯顿的扩张式城市布局使其空置建筑不那么显眼，尽管它们仍在不断增加。

“有些楼宇压力非常大，”西格里斯特说，“这种情况遍布各处，但因为只是零星分散的小区域，所以人们不易察觉。”

休斯顿空置办公空间过去十年持续攀升

并购潮与新建项目导致老旧建筑无人问津

来源：大休斯顿合作组织、CoStar

据CoStar数据，自1980年代初以来，休斯顿经济已实现多元化（当时其GDP至少一半来自能源行业），但该行业仍占据全市大型办公空间约三分之一。穆迪分析显示，在全美20大都会区中，休斯顿就业结构多元化程度排名倒数第五。

这种紧密的关系意味着石油行业的繁荣与萧条会让房东们难以保持其办公楼的满租率。

“它们就像溜溜球一样起伏不定，“商业地产开发商霍华德·休斯控股公司首席执行官大卫·奥莱利表示。该公司花费了近五年时间才填满西方石油公司在收购阿纳达科石油公司后出售的一栋办公楼。“由于休斯顿高度集中的石油和天然气产业，这里的波动性更大，“他说道。

作为美国最大没有分区限制的城市，休斯顿的开发范围已越来越远离市中心，如今市中心被三条不同的外环高速公路环绕。这为开发商在油价高企时提供了低成本选择——建造全新大楼，而非支付拆除或翻新旧楼的费用。

霍华德·休斯公司花费近五年时间才将原阿纳达科大厦（右）完全出租。摄影师：布雷特·库默/休斯顿纪事报/盖蒂图片社"当经济景气这些公司扩张时，每个开发商都拿着铲子寻找空地想建些宏伟项目，“奥莱利说，他的公司是休斯顿郊区伍德兰兹规划社区的开发商。“通常会有不止一栋大楼同时动工，这就增加了供应量。而从破土动工到完全出租的某个时间点，音乐突然停止，情况就会变得很糟糕。”

如今的页岩产业在财务上比以往任何时候都更强大，但这得益于投资者通过整合与提升效率所要求的紧缩政策。根据高纬环球的报告，过去五年的整合已影响了休斯顿地区约15栋建筑，意味着这些楼宇现有或将面临办公空间闲置。

今年9月，总部位于俄克拉荷马城的德文能源公司将在完成去年以50亿美元收购格雷森米尔能源公司巴肯页岩资产交易后，关闭其位于休斯顿西区负责该业务的办事处。

德文公司位于高端综合体城市中心的办公室可能很快被填满——这凸显出新旧建筑之间的分化。西格里斯特表示，多家企业有意入驻这个集零售、办公与酒店于一体的开发项目，此前一直在等待空间释放。

西格里斯特估计，休斯顿约1.85亿平方英尺的办公空间中，约四分之一属于顶级品质，意味着新建筑不会长期空置。但他指出，老旧建筑的前路将充满挑战。

休斯顿TC能源中心。摄影师：柯克·赛兹/休斯顿纪事报/盖蒂图片社作为城市天际线的标志性建筑，TC能源中心建于1980年代初石油繁荣时期。其设计体现了那个时代的奢华与乐观：这座56层的办公大楼外立面采用瑞典红花岗岩包裹，并与一个拥有拱顶的12层银行大厅相连。

该建筑群难以与新建的办公楼竞争。根据贷款记录，其价值（连同附近一个被打包进商业抵押贷款支持证券的停车场）从2019年的4.03亿美元暴跌至2024年的2.84亿美元。同期入住率降至65%，贷款曾短暂进入特殊服务状态——这通常是财务困境的信号。

当地房地产公司M-M Properties正将银行大厅改造为"配套空间与创意办公区”，据其官网显示。该公司发言人未回应置评请求。

但全面翻新成本高昂，许多老旧办公楼已成为市中心区的"幽灵建筑”。

埃克森美孚公司已将其在达拉斯和休斯顿地区几乎所有办公室整合至休斯顿市中心以北约30分钟车程的新总部园区。其空置建筑之一"白宫"于六月被拆除。当地虾鲶鱼节的一场筹款活动甚至拍卖了由某人按下拆除按钮的权利。

但埃克森另一栋前总部大楼仍矗立在市中心南端。这座45层的前汉伯尔石油公司总部（埃克森前身）在石油巨头十年前搬离前，还曾设有休斯顿著名的石油俱乐部。埃克森已出售该建筑，但经纪人表示翻新成本可能过高。

“我认为这栋建筑永远不会重现生机——或许当你我离开人世时它仍会矗立在那里，“西格里斯特说，“许多原本完好的建筑将逐渐湮没在黑暗中，有人会因此蒙受损失。”