国王街筹集10亿美元 欧洲房地产裂缝显现——彭博社
Jack Sidders
威尼斯达涅利酒店。
摄影师：Stefano Rellandini/AFP/Getty Images国王街资本管理公司已筹集近10亿美元资金成立基金，旨在利用零利率时代结束后欧洲房地产行业终于显现的困境与市场错配机会。
根据周一公告，该公司的欧洲房地产特殊机会基金II在12个月内达到9.5亿美元募资硬顶上限。合伙人兼全球房地产联席主管保罗·布伦南接受采访时表示，自2022年利率攀升以来，国王街已在欧洲房地产债权和股权领域投资超15亿欧元（12亿美元），最新募资将助力其进一步扩大业务规模。
“我们在欧洲房地产市场的活跃度达到历史峰值，“负责该地区地产投资的布伦南表示，“这是金融危机以来最具活力的机遇窗口。市场错配正在创造罕见机会——尤其是在欧洲流动性最强的城市——以极具吸引力的切入点获取顶级资产。”
许多期待在欧洲房地产调整中抄底的困境债务投资者大多失望而归，因为贷款机构对违反债务条款的业主表现出超预期的耐心。
“我们几乎未见实质性困境，“瑞银集团私人基金部门EMEA房地产主管查尔斯·法瓦尔表示。即便出现困境，通常也集中在"次级地段闲置办公资产"等投资者避之不及的资产类别。
裂缝重现
欧洲房地产交易中涉及不良资产的比例达到金融危机后的最高水平
来源：MSCI
注：2025年数据截至5月
相反，King Street依靠庞大的内部重组团队和对欧洲复杂多样的破产法的深入了解，来获取资本结构受损的优质资产的罕见交易。
如今，作为一家管理着290亿美元资产、涵盖多种信贷和股票策略的另类资产管理公司，King Street自1995年成立以来，以利用复杂破产案（如雷曼兄弟的倒闭）的对冲基金而闻名。现在，它正在通过包括来自Brookfield的Michael Fuller、Starwood Capital的Adam Lawrence和Strategic Value Partners的Ranveer Bassey在内的一批新员工的帮助下，加大在欧洲房地产市场的投资。
阅读更多：雷曼是保尔森到King Street持续馈赠的礼物
在利率飙升后完成的交易中，包括收购并出售威尼斯鲍尔酒店，该资产是已倒闭的Signa帝国的一部分，由Rene Benko经营，他现在是刑事调查的对象。
威尼斯的鲍尔酒店。来源：Getty ImagesKing Street购买了该物业的次级债务，通过执行卢森堡的股份质押获得控制权，然后迅速进行了出售流程——这是特殊情况公司成功从Signa破产中赚钱的罕见例子。最终，该物业以超过3亿欧元的价格售出。
“随着Signa集团的破产，许多市场参与者在复杂且无担保的资本结构中耗费大量精力追逐机会，“布伦南表示，“我们锁定了一项在卢森堡拥有实际结构性保护的单一资产，并集中力量于此。”
2021年市场繁荣时，King Street出售了其欧洲房地产投资组合约40%的资产。同年该公司筹集了超10亿美元的新专项房地产基金，但由于价格高企且几乎无不良资产，资金配置面临困难。
随着2022年利率上升，机会浮现时该公司的投资部署加速推进。目前其全球23亿美元特殊机会基金中约三分之一也投向了房地产领域。
过往交易包括为迈凯伦总部建设提供融资——当时这家超跑制造商正艰难从疫情中复苏。该公司还为伦敦沃克斯豪尔区一个豪华住宅项目提供近2亿英镑（2.75亿美元）资金，旨在为最初支持其中资业主、现急于减少中国房地产风险敞口的投行进行再融资。
布伦南称，通过亚洲渠道融资，该公司获得的利率约为伦敦同类交易的两倍。2023年，包括阿波罗全球管理、凯雷集团和克罗斯特里房地产合伙人在内的财团对该头寸进行了再融资。
最近，该公司在西班牙、葡萄牙和意大利建立了学生公寓组合，目前拥有约5500间客房，预计到年底将增至7500间。同时，它还拥有一项业务，投资于法国、德国和荷兰的城市仓库。
该公司一直是意大利酒店市场的连续投资者，资助了威尼斯丹尼利酒店和四季酒店的翻新工程。在从联合信贷银行购买不良贷款后，它将罗马的两栋办公楼改造成该国首家W酒店，后来以当时创纪录的价格出售给加拿大养老金计划投资委员会。
布伦南表示，该公司之所以瞄准意大利酒店，是因为该国国际旅游需求多样化，但愿意提供开发资金的资本相对稀缺。
“还有大量家族所有、资金匮乏的资产难以解锁，但这正是价值所在，”他补充道。“这需要时间和关系，但一旦成功，回报将非常可观。”
今年早些时候，King Street完成了再融资，对象是伦敦丽兹酒店旁边的阿灵顿大厦，该建筑曾被用作提供长期住宿的公寓酒店。该建筑的所有者——一个阿联酋私人家庭——因利率上升而陷入困境，这给其利息覆盖率带来了压力。赞助商还需要额外资金进行建筑资本工程。
其最新交易涉及参与高端消费集团Cipriani的融资项目，以支持一系列新项目，布伦南表示。但对于瞄准不良房地产的投资者而言，欧洲市场最活跃的时期可能还在后头。
“零利率时代筹集和部署的大部分资金仍在消化利率重置的影响，“布伦南说，“这是一个漫长的延期阶段——问题并未解决，只是被推迟了。我们现在看到了压力的初步迹象。这里经历了八年的负利率，这意味着不良行为在不断累积。”