新世界集团110亿美元交易为香港楼市提供微妙生命线——彭博社

没有人愿意成为那个将香港脆弱的房地产市场推向危机的银行家。

对于新世界发展有限公司这家房地产巨头而言，在长达数月的创纪录110亿美元再融资谈判中，各方对融资方案失败的潜在后果的担忧，是推动贷款机构达成协议的主要因素，该协议最快将于周一敲定。

风险如此之高，以至于一些银行家向信贷委员会推销这笔交易时，不是强调公司的优势，而是强调其失败的连锁反应。根据巴克莱银行的数据，新世界在香港约400亿美元的资产相当于该市年度国内生产总值的十分之一左右，如果无法偿还债务，可能会引发痛苦的经济冲击。根据标普全球评级的数据，仅今年一年，香港本地房价的跌幅可能高达7%。

新世界发展开发的香港深水埗柏傲庄项目。摄影师：林益/Bloomberg参与这笔交易的银行家表示，只有在同行施压、与监管机构多次通话和会面、债券持有人的不满以及为争取最初拒绝该计划的小型银行而进行的最后努力之后，交易才得以完成。

该公司为自己及香港争取到了喘息之机。但这项交易的高风险本质，以及过程中必须跨越的重重障碍，都折射出香港房地产市场的严峻现状——当地房价已连续四年下跌，写字楼空置率接近历史峰值。

“虽然企业可能躲过一劫，但香港经济仍面临重大风险，“私募基金开元资本董事总经理布洛克·西尔弗斯表示，“开发商负债率依然过高，更多企业可能需要进行债务重组。”

银行家们正密切关注该公司的后续动作。新世界尚有约80亿美元未偿债券，投资者预期其将很快提出部分债券的要约收购，或申请延长还款期限。该公司正筹划另一笔约20亿美元的贷款用于偿债。同时推进资产出售的压力也与日俱增，这是向债权人筹措还款资金的关键途径。

关于新世界如何避免这场迫在眉睫的危机——考虑到香港经济规模，其冲击本可能令中国恒大集团的崩塌相形见绌——的报道，基于对十余位知情人士的采访，由于涉及商业机密，几乎所有受访者都要求匿名。

新世界集团未回应置评请求。

宏大计划

黄琦来源：新世界发展有限公司当房地产行业资深人士黄琦于11月29日接掌新世界，成为该公司三个月内第三任首席执行官时，她面临一项棘手的任务。新世界股价五年内暴跌超80%，刚录得二十年来首次年度亏损。债务到期压力迫近，而香港与内地房地产低迷阻碍了资产出售。

今年1月，新世界高管向银行家们提交了一项高风险计划。公司将把所有未偿贷款整合为一笔巨额交易，从而避免未来几年持续面临到期压力。根据彭博汇编数据，这笔规模达875亿港元（111亿美元）的合并交易，将成为香港有史以来最大规模贷款协议。

这项再融资计划需要新世界所有贷款方——从大型关系银行到据银行家透露仅提供1000万美元或更少资金的小型机构——一致同意给予公司喘息空间。唯有获得债权人100%通过，新世界才能推进该计划。

这引发了数月的幕后谈判。

两位银行家表示，当他们向信贷委员会推介这笔交易时，并未强调公司的积极面，而是聚焦于交易失败可能带来的后果。他们通过演示详细说明银行需预留多少资金覆盖贷款损失，以及连锁反应风险——这种冲击波可能蔓延至整个香港房地产行业。

据知情人士透露，新世界发展采取了类似策略。该公司与最初希望退出的银行进行沟通，确保它们理解交易失败的后果及其对香港银行业的影响。银行家表示这加剧了来自其他金融机构的压力。

在潜在违约中损失最大的新世界主要贷款行，成为该交易的早期支持者。知情人士称，中国银行、星展集团和汇丰控股被选为联络银行，不过新世界自行安排了再融资并统计了各方的承贷金额。

规模较小的银行更难被说服。据知情人士透露，澳门大西洋银行在协议签署前数周仍持反对态度。两位人士表示，香港的集友银行和南洋商业银行最初也予以抵制，因为它们希望减少商业地产的风险敞口。

汇丰银行拒绝置评。中国银行、星展银行、大西洋银行、集友银行和南洋商业银行未回应置评请求。

风险管控

距离截止日期仅剩数周时，绝大多数银行已同意展期。但由于融资方案需获全员通过，即便少数银行反对也可能导致交易流产。

部分中资银行高管接到内地总部的指示。一位银行信贷部门人士透露，某中型银行高层要求香港分行"除非出现重大纰漏"否则必须续贷，这一定调主导了内部贷款讨论。

多名知情人士表示，贷款方还接到香港金融管理局（该市银行业监管机构及实际意义上的央行）官员的电话或会面邀约。金管局虽未强制要求展期，但持续跟进交易进展及银行顾虑。

数位银行从业者将此解读为促成交易的隐性施压，不过监管机构在重大交易中与市场参与者保持沟通本属常态。

金管局发言人表示不对个别企业发表评论，但强调一贯要求银行审慎管理信贷风险，确保贷款分类与拨备计提及时得当。

发言人表示，银行在处理面临财务困难的借款人时，应遵循1999年发布的一套指导方针，并"采取体谅立场”。发言人补充说，其他国家也出台了类似指导方针。

观看：香港豪门家族如何陷入动荡

各方迫切要求完成这笔交易的压力，凸显了新世界集团对香港房地产市场的重要性。该集团在香港建造了大量住宅楼宇，并拥有包括维多利亚码头这一沿香港著名海港延伸的大型商业综合体在内的标志性资产。

“如果它破产了，政府如何能吸引足够投资者参与土地拍卖来为基建项目融资？“法国外贸银行高级经济学家Gary Ng表示，“政府不希望风险扩散，而是希望将其控制住。”

据巴克莱银行分析师Wilson Ho称，新世界集团约占香港银行体系房地产开发和投资贷款总额的7%。这一指标及其他数据使新世界对香港的系统重要性，是恒大集团在2021年底违约前对中国大陆系统重要性的两倍。恒大违约加剧了至今仍未完全结束的房地产低迷。

新世界发展决定在5月推迟支付逾30亿美元永续债利息，使再融资谈判更加复杂化。债务顾问PJT合伙公司呼吁债券投资者反对贷款再融资方案，因为这将导致他们失去抵押品追索权。

但上周，剩余持反对意见的投资者已被说服加入。据彭博社报道，新世界在截止日期前数日获得书面承诺，仅剩少量程序性步骤即可完成交易。

该再融资协议将634亿港元原定今明两年到期的借款展期三年。对于241亿港元2027年及以后到期的贷款，期限保持不变，但新世界需增加信用增级措施并提供额外抵押品。

阵痛持续

这笔交易虽避免了香港房地产行业的恐慌时刻，但并未终结行业困境。

过去四年香港房价累计下跌约30%，目前处于九年低位。负资产家庭数量创二十余年新高，可能引发信心持续崩塌的恶性循环。香港银行体系整体贷存比率已跌至全球金融危机以来最低水平附近。

保持谨慎乐观有几个原因：香港政府已采取措施缓解市场阵痛，包括降低房产税和放宽按揭规定。银行间利率暴跌可能刺激更多按揭贷款。摩根士丹利认为该行业或已接近触底，部分得益于内地购房者的需求。

维多利亚码头商业综合体摄影：陈龙熙/彭博社美联储也可能带来转机。由于香港实行联系汇率制度，金管局通常跟随美联储的利率决策。市场预期美联储可能提前降息，上周推动香港开发商股价上涨，新世界发展单日涨幅达8.5%。

但市场可能在好转前进一步恶化。银行正对负债至少220亿美元的中型开发商收紧信贷，要求更严格的再融资条件或完全停止新增贷款。部分开发商正折价甚至亏本出售项目。分析师指出，即便完成交易后，新世界仍面临出售资产减债的压力。

“目前仍难预见困境何时结束，“中原家族办公室投资主管何柏川表示。