大城市高楼中的小公寓如何成为美国常态 - 彭博社
Justin Fox
公寓建设热潮已落幕。
摄影师：马里奥·塔玛/盖蒂图片社
始于约十年前的美式公寓建设热潮似乎已在轰鸣中于去年画上句号。这是自1986年以来公寓竣工量最大的一年，更是大型公寓（指30-49户及50户以上单元楼）创纪录的巅峰之年。
大型公寓楼的丰收年
美国按楼栋单元数统计的多户住宅竣工量
数据来源：美国人口普查局《新住房特征报告》
2024年公寓竣工量激增源于：
- 多户住宅建设许可与开工量在2023年达峰，主要集中在疫情期间人口大量迁入的阳光地带大都市；
- 因建材与劳动力短缺导致的施工周期较常态显著延长
全美住宅开工量自2022年开始下滑。虽未现断崖式下跌，但历史数据叠加当前高房贷利率、关税上调及建筑工人遣返率上升等因素，预示下行趋势仍将持续。
穿越住房市场的又一峰顶
美国住宅开工量（滚动12个月统计）
数据来源：美国人口普查局《新住宅建设报告》
过去数年的景象实难称真正的建设热潮。尽管2022-2023年间美国在建住宅量创历史新高，但这主要归因于施工周期延长——既包括前述资源短缺导致的延误，也因大型公寓楼建设周期远长于独栋住宅。独栋住宅开工量不仅未触及2006年峰值，甚至未能回升至1959-2006年的平均水平。
彭博社观点仅靠驱逐无法解决美国移民问题数据正在改变股东资本主义美国对伊朗的打击是否合法重要吗？私募股权资金在英国并购中不再称王但公寓建设确实有所激增。2023年5月和6月，多户住宅占住房开工量的比例达到38.1%的峰值，略低于1980年代、1970年代和1920年代的峰值百分比，但按历史标准仍处于高位。
美国住房建设的长期视角
美国住房单位开工量，过去12个月累计
资料来源：美国人口普查局，《新住宅建设》及《美国历史统计：殖民时期至1970年》
注：1959年前数据不含农场住房；1959年后数据不含公共住房。
2015-2024年（或大约这一时期；今年仍有大量公寓竣工）的美国公寓建设热潮如何改变了国家住房存量？人口普查局本月发布的年度统计报告《新住房特征》提供了一些耐人寻味的线索——包括首张图表中按建筑规模划分的数据。这也引发了一些问题：公寓建设热潮在多大程度上是对现有需求的回应？在多大程度上是美国多户住宅开发商面临的扭曲激励与抑制因素的产物？
如前所述，大型建筑占据主导地位，尽管自疫情以来，由于开发转向郊区和较小城市，50户以上单元的建筑比例略有下降。不出所料，公寓楼也变得越来越高，四层或以上的建筑现在已成为常态——尽管自疫情以来其比例趋于平稳——而一两层的建筑现在已属罕见，2024年仅占新单元的5%，低于2013年的20%。
公寓楼变得更高
四层或以上建筑中新建多户住宅单元占比
来源：美国人口普查局，新住房特征
超高层公寓楼仍局限于少数大城市。相反，热潮集中在四、五、六层的建筑上——这些建筑呈方形、矮胖的木结构建筑，许多带有混凝土基座，主要沿商业走廊建造。它们沿商业走廊建造，因为在大多数地区，将单户住宅区重新规划为允许建造公寓楼已被证明是一个迄今为止无法克服的挑战，而它们之所以采用这种形式，是因为北美建筑规范和木结构建筑的低成本引导了这种方向。
2019年，我详细撰文讨论了“五加一”建筑的兴起，这种建筑最初得名于五层木结构加一层混凝土结构的组合，这种形式在20世纪90年代首创于洛杉矶，但现在通常理解为V类（木结构）建筑位于I类（防火）建筑之上。我低估了一个关键因素——部分因为我采访的人认为这并不新鲜或不寻常——即要求超过三层的新建筑必须为居民提供两条楼梯以防火灾。两条楼梯的要求通常导致走廊贯穿整个建筑，两侧是公寓，这反过来又促使建筑呈方形，充满一居室和单间公寓，较大的公寓大多位于角落。25年前，一居室和单间公寓仅占新建多户住宅单元的32%。自2020年以来，这一比例已超过50%，而三居室公寓则降至新单元的约十分之一。
一居室公寓的兴起
美国多户住宅竣工单元占比
数据来源：美国人口普查局《新住房特征报告》
注：因四舍五入，合计值可能不等于100%。
虽然降幅并不显著，但单元面积（仅可追溯至1999年）同样呈现下降趋势。
公寓面积持续缩小
新竣工住宅单元面积（平方英尺）
数据来源：美国人口普查局《新住房特征报告》
卫生间数量则呈现复杂变化。近几十年来单卫公寓占比持续上升，但双卫及以上公寓仍多于1970年代。
单卫公寓回归趋势
美国新多户住宅卫生间数量占比
数据来源：美国人口普查局《新住房特征报告》
笔者认为，虽然当前新建公寓卧室数量少于以往建设热潮时期，但其租金水平（无论实际还是象征意义）未必更低。例如单元内配备洗衣机的普及率已显著提升。
告别地下室洗衣时代
美国新多户住宅配备单元内洗衣设施占比
数据来源：美国人口普查局《新住房特征报告》
根据人口普查局数据，2024年美国独居家庭比例达29.1%创历史新高，两人及以下家庭占比63.7%，略低于前年64%的峰值。公寓开发商或许只是顺应了美国人的实际需求，但住房供应本身也可能影响家庭结构形成。
在保守派家庭研究学会去年发布的研究中，人口学家莱曼·斯通发现，居住在一居室或两居室的女性生育率远低于三居室及以上住户。虽然因果关系仍有待商榷，但三居室公寓的稀缺显然不利于人们组建家庭和生育。斯通还发现社区密度与生育率呈显著负相关：多户住宅居民与独栋住宅住户的生育意愿差异不大，但密集公寓区居民的生育率明显更低。
多年来，业界一直呼吁发展小规模多户住宅——即"缺失的中端住房"——提供比独栋住宅更经济，又比商业街上充斥一居室的巨型方盒子公寓更适合家庭居住的选择。讨论焦点多集中在分区法规改革，尤其是放宽美国独有、其他国家罕见的单一家庭分区限制。最近两年，一些熟悉北美以外建筑规范的倡议者还将矛头指向双楼梯规定，主张单楼梯公寓在保障消防安全的同时，能比美国现行标准提供更丰富的建筑形态与户型选择。但愿这些努力能取得成效，让美国下一轮公寓建设热潮不再重蹈覆辙。
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