抵押贷款欺诈计划窃取加拿大人房产 - 彭博社

插图：Carolina Moscoso为《彭博商业周刊》绘制在加拿大，手枪和突击步枪并不容易获得。因此当艾伦·卡茨决定杀害两人时，他前往当地的Bass Pro商店挑选狩猎用枪。他最终选定了一把温彻斯特SXP Defender霰弹枪——这款专为快速泵动射击设计的武器，并购买了四盒用于阻止大型猎物的弹药。

在六月一个温暖的午后，他在多伦多北郊一栋人烟稀少的办公楼里找到了目标。将两人驱赶至大理石铺就的大堂后，他先鸣枪示警表明态度，随后索要他和妻子支付给对方的128万加元（约合93.6万美元）。

“我以亡母之名起誓会还钱，先把枪放下，“据躲在走廊尽头的目击者回忆，一个男声如此哀求。

“你拿什么还？“卡茨质问。

“我会卖掉房子，“一个女声回答。此时目击者沙赫罗赫·比尼亚兹从后门逃出报警。当他在外等候时，连续听到四声枪响，短暂停顿后是第五声。警察进入大楼后，他偶然听到一名警员说：“他也自杀了。”

这场2024年暴力事件的伏笔早在一年半前就已埋下。当时卡茨与妻子阿丽莎·波戈列洛夫斯基决定投资私人抵押贷款。这对移民夫妇经营的家装公司在新冠疫情期间因需求激增而应接不暇，寻求投资收入显得颇具吸引力。他们碰巧掌握便捷的融资渠道：与两个孩子居住的房产已无贷款，得益于加拿大持续二十五年的房地产繁荣，这套房子价值不菲。于是他们采取了时兴的投资策略：抵押房产融资，转投其他房地产项目。

一位富有的朋友建议，与其再购置房产并面临管理物业的麻烦，不如尝试投资私人抵押贷款。这意味着他们可以利用银行贷款直接向那些可能无法自行获得贷款的借款人放贷。这对夫妇随后收取10%或更高的利息收益，并确信如果借款人拖欠还款，他们可以像银行一样没收房产。高利率不仅能轻松覆盖银行贷款的分期付款，还能带来可观的回报。

他们的朋友将他们介绍给了专门从事此类交易的抵押贷款经纪人萨米拉·优素菲。2022年10月，她帮助他们以自家房产作抵押，从加拿大帝国商业银行借出了137.5万加元。不到一年，他们借来的钱几乎全部通过优素菲经手的交易贷给了不同的公司。

但利息并未如期而至。数月来，卡茨不断催促优素菲，得到的只有借口，仅有一次成功拿到部分款项。最终，优素菲安排他与一位自称能解答所有问题的人会面。卡茨和妻子在一间会议室里见到了一位轻声细语、自称阿里·阿斯丹尼的高大男子。阿斯丹尼声称负责管理这些抵押贷款，承诺会提供投资状况的书面报告，并留下手机号码以便跟进。

随后阿斯丹尼也开始推诿，卡茨便开始在网上搜索“多伦多抵押贷款诈骗”。他很快发现了以另一个名字——阿拉什·米萨吉——出现的阿斯丹尼照片的新闻报道。

卡茨后来了解到，米萨吉在多伦多几乎是个传奇人物。多家法院、仲裁机构和监管机构认定，他是二十多年来数十起欺诈性房地产交易的幕后主使，这些交易共骗取了人们数千万美元。但这些机构似乎无力为受害者追回钱财，也无法阻止米萨吉实施更多欺诈行为，更无法在多个司法管辖区对他提出多项指控的情况下将其绳之以法。无论是在法庭上还是在向媒体发表的声明中，米萨吉始终否认有任何不当行为。（米萨吉的代表未就本报道的置评请求作出回应。）

法庭文件显示，多年来与米萨吉有关联的多伦多地区部分房产。摄影师：Ryan Walker for Bloomberg Businessweek在律师的帮助下，卡茨发现，他签署的抵押贷款协议从未正式登记在房产登记册上，基本上毫无价值。后来他发现，与他签订协议的公司只是另一层幌子——米萨吉控制着所有这些公司，尽管他从未出现在公司文件上。米萨吉还将卡茨的资金从公司账户中转出，使其不受法院命令的约束。

由于无法继续支付贷款利息，卡茨和妻子被迫出售了他们的房子。他们的资产实际上被暗中窃取，而积蓄也因支付法律费用迅速耗尽。在卡茨杀害米萨吉和优素菲当天，他留下一张字条写道：“阻止这些罪犯毁掉人们的生活。”

米萨吉遇害后留下一个疑问：为何他能长期逍遥法外？本文通过查阅数百页刑事民事法律文件、法庭记录、房产企业档案，以及采访多年来认识他、调查他或被他伤害的人士，试图还原其犯罪生涯来解答这个问题。

米萨吉可能是加拿大最高产的抵押贷款诈骗犯，其犯罪活动横跨该国全球最大房地产热潮的二十年。随着移民潮推动房价屡创新高并引发房地产开发热，普通民众中爆发了贪婪与错失恐惧的狂潮，全国报案诈骗数量翻倍增长。米萨吉建立了一个前所未有的犯罪网络来收割这场狂热。当加拿大执法部门无力阻止他时，一场血腥的私刑正义降临了。

针对米萨吉最早的欺诈指控发生在他进入家族企业工作后，这家繁荣的进出口公司专营波斯食品。2000年，他与经营该公司的父亲被控诈骗多家批发商大量货物，主要是酵母、芦笋等食品，也包括电脑和重型设备。虽然指控最终被撤销，但同年美国民事法庭判定他们需对跨境销售假冒食品承担责任。

随后在2006年，警方以抵押贷款欺诈罪逮捕了米萨吉。他们指控其参与了一项骗局——经纪人提交伪造文件以获得超出借款人实际需求的贷款额度，并私吞差额。这起涉嫌欺诈案是在警方针对一个货运盗窃团伙展开的专项行动中被意外发现的，该行动同时拘捕了米萨吉的父亲。警方在多伦多地区查获了装满赃物、大麻、摇头丸和可卡因的牵引拖车，以及在牙买加截获的数个装满商品的集装箱。

当警方逮捕米萨吉时，他手提箱中装有8.2万美元现金，因此被追加"持有犯罪所得财产"的指控。但所有指控均未成立，米萨吉最终获释。事实证明，其随身现金与他被捕的欺诈案无关。实际上，在多年涉足该行业边缘后，他已亲自投身抵押贷款业务。根据两名证人的宣誓证词，这8.2万美元是当天早些时候由名为柯尔卢·莫尔顿的男子支付给他的首付款部分。

来自牙买加的莫尔顿本是贩卖大麻、可卡因和摇头丸的毒贩，但同时经营着演唱会推广的正规生意。他决定购买郊区一家汽车经销店改造成舞厅。莫尔顿正是典型需要私人抵押贷款的借款人类型：作为主要使用现金交易的自营商人，他无法提供银行所需的收入证明。

私人抵押贷款不受金融机构般监管，更类似私人合同。这使得贷款方能接纳高风险借款人并收取更高利息。这种模式下投资者可能快速获利或巨亏，传统上只有承受得起潜在损失的人才会参与。当时加拿大房地产市场正结束长期低迷开始复苏，正是进入私人抵押贷款领域的良机。米萨吉曾以父亲房产抵押获取此类贷款，对此颇有经验。他通过相同富豪网络为莫尔顿筹集了大部分资金，自己则担任中间人，并额外投入资金作为第三顺位抵押贷款——该笔款项需在前两笔贷款清偿后才能收回。

他的意图从来不只是坐收利息。据一位因法律程序进行中而要求匿名的前同事透露，他采取的是“贷款转占有”策略，针对那些他预计会违约的借款人，以便夺取他们的财产。果然，当莫尔顿在交易后不久未能按时偿还抵押贷款时，米萨吉就采取了行动，依据莫尔顿签署的一份协议——若违约则放弃所有权。莫尔顿后来声称该文件上的签名是伪造的，他指控米萨吉欺诈并提起诉讼。但在民事法庭上，核实所谓的伪造签名并对公司登记进行追溯变更需要很长时间，因此在此期间，米萨吉实际掌控了这家汽车经销店。

莫尔顿案中涉及的经销店，现由另一家公司所有。摄影师：Ryan Walker，为《彭博商业周刊》拍摄到本世纪末，他在该地区多处房产中积累了类似的优势地位。以汽车经销店为例，2009年莫尔顿因向卧底警察出售海洛因而被捕后，他实际上获得了无争议的控制权。莫尔顿因审前拘留无法继续诉讼，案件被驳回。（法庭记录显示，海洛因交易被判定有罪，而该交易据称由米萨吉的一名前同伙策划。尽管始终无证据表明米萨吉主导此事，但一位要求匿名讨论过往案件的多伦多警官表示，调查人员认为是他所为。）

这一切发生时，正值加拿大房地产繁荣即将加速之际。美国房地产市场刚刚经历了戏剧性崩盘，引发了大萧条。但加拿大房地产仅短暂下跌后便再度飙升，巩固了其作为稳赚不赔的必需投资品的声誉。然而，当监管机构收紧抵押贷款规则以确保美国的情况不会在加拿大重演时，房地产需求却激增。这迫使更多借款人从银行转向不受监管的私人抵押贷款。这也促使米萨吉将目光投向比需要此类贷款的边缘财务状况人群更有利可图的目标：提供贷款的富裕人群。

20世纪70年代末离婚后，托娃·马克斯需要额外资金抚养三个孩子。作为一名抵押贷款经纪人，她开始将部分储蓄作为副业借给购房者。发现自己擅长此道后，她决定全职从事这一行，成为私人抵押贷款领域的先驱之一，并成为百万富翁。当80年代末多伦多房地产市场崩盘时，她损失了大部分财富，但随后又全部赚回。

世纪之交后，60多岁的马克斯与女儿和另一位富有的朋友组成了一个贷款财团，共享线索和融资交易。米萨吉最初是马克斯的借款人之一，后来开始向她推荐客户。多年来，她与米萨吉关系日益密切，他有时会去她家共进晚餐。但2011年左右，他启动了被加拿大上加拿大律师协会（现安大略省律师协会）后来称为"大规模欺诈狂潮"的计划，最终从马克斯财团骗取了至少1400万加元。

这些欺诈行为涉及13处房产，手法多样且复杂难以详述。其中包括许多传统的抵押贷款欺诈手段——冒名顶替者带领参观他们并不拥有的房产，使用虚假文件让马克斯财团误以为获得了实际上并不存在的抵押贷款。其中一项操作因其复杂性和新颖性尤为突出：操纵一种称为出售权的止赎程序，该程序存在于加拿大法律和美国大多数州。如果借款人违约，出售权条款允许贷款人无需通过法院即可扣押并出售房产，与常规止赎不同。在优先抵押贷款清偿后，剩余收益将用于满足次级债权，余额则归还借款人。这一机制旨在让贷款人快速收回资金，仅在存在争议时法院才会介入。

相比之下，米萨吉利用出售权使他的"贷款转产权"策略更快且风险更低，以无需使用伪造文件的方式扣押房产并使其他抵押贷款失效。而且，至少乍看之下，这似乎是完全合法的。通过利用一系列空壳公司和前台公司，米萨吉能够设计出他控制除目标外所有参与方的交易。

2011年，米萨吉说服马克斯财团为多伦多郊区的一处住宅提供第二抵押贷款。由于是第二抵押贷款，财团只有在第一笔贷款清偿后才能获得还款。但一周后，马克斯财团不知情的是，米萨吉控制的一家空壳公司从原持有人手中购买了第一抵押贷款。时间点——以及两笔贷款金额几乎完全相同的事实——表明米萨吉可能用第二抵押贷款的资金购买了第一抵押贷款。目前尚不清楚借款人为何会将这笔钱交给米萨吉，但房产记录显示，同一家空壳公司最近接管并清偿了借款人的另一笔债务。

手握第一笔抵押贷款，米萨吉行使了出售权，将房产转手给另一家他也控制的空壳公司。在此过程中，第一家空壳公司上报称，由第一笔抵押贷款产生的费用几乎使债务翻倍，从而得以保留房产出售的全部收益。马克斯财团的第二笔抵押贷款则分文未获偿还——米萨吉实质上已取得该房产所有权，且看似动用了马克斯财团的资金达成目的。

尽管其手法错综复杂，但并非无迹可寻。当郊区住宅的第二笔抵押贷款到期未偿时，马克斯与合伙人及律师最终拼凑出真相。这让他们同时揭露出其他欺诈行为，随即对米萨吉提起诉讼。但正如柯尔律·莫尔顿的遭遇，他们很快发现要说服法院厘清这场交易迷局，将面临长达数年的诉讼。而在此期间，米萨吉仍可持有资金与房产。

马克斯只剩下最后一条路：刑事司法系统。但她首要追责对象并非米萨吉，而是他坚持要求在所有交易中使用的律师——伊朗裔加拿大籍女性戈纳兹·瓦基里。

房地产交易中，各方依赖律师确保产权登记变更无误，资金划转需在此完成后进行。表面看来，瓦基里代表马克斯财团处理这些变更，实则听命于米萨吉。

米萨吉在瓦基里刚法学院毕业独立执业时结识，承诺为其介绍业务。但据她后来作证，在早期某次交易中，米萨吉使用伪造文件诱使她释放马克斯存于其信托账户的55万加元——尽管马克斯曾口头拒绝授权。瓦基莉称米萨吉威胁要毁掉她的事业，除非她继续参与更多可疑交易。

马克斯发现欺诈行为后，当面质问瓦基利，后者随即告知了米萨吉。他表示瓦基利必须离境。由于所有文件都署有她的名字，警方势必会找上门来，而她是唯一能直接将他与罪行联系起来的人。瓦基利后来作证称，米萨吉曾表示对她及其家人"使用暴力毫无顾忌”。在更早的场合，他曾暗示她他手下有人命案。她对此威胁极为重视，于2013年3月逃离加拿大，抛下了丈夫、父母和兄弟。

马克斯及其合伙人将调查结果上报安大略省律师协会，该协会随后联系了多伦多警方。当律师协会调查员抵达瓦基利办公室时，任何可能直接证明米萨吉涉案的文件都已被销毁——瓦基利后来称是米萨吉所为。她被吊销律师执照，国际刑警组织也对其发出了逮捕令。

与此同时，米萨吉得以自由投身其职业生涯中最繁忙的阶段。当时加拿大房地产繁荣已进入第二个十年，大量民众投资房产。随着散户投资者为公寓建设热潮提供资金，通过预售购买单元用于出租，多伦多的建筑起重机数量跃居北美之首。夫妻房东们抢购独栋住宅改造成公寓。私人抵押贷款投资也从富人专属扩展到未必了解其风险的普通人群。米萨吉的生意蒸蒸日上。

在马克斯及其合伙人正竭力追回初始贷款的同时，他又以曾用于欺诈马克斯财团的部分房产作抵押借入更多资金。随后他找到一名年轻的新律师充当其工具，通过五起强制出售骗局从其他贷款机构诈取价值730万加元的抵押贷款。他签订了一份价值600万加元的安大略省北部木废料填埋场修复合同，卷走大部分资金却未施工，随后又作出不切实际的开发承诺，声称要将其改建为住宅区以获取数百万加元追加贷款。据称他还从某组织成员提供的私人抵押贷款中挪用了价值1000万加元的资金，该组织声称将个人发展培训与房地产投资相结合，其中部分贷款后来因强制出售而注销。

法庭文件中与米萨吉存在关联的多伦多地区其他房产摄影师：Ryan Walker，彭博商业周刊此期间米萨吉最具破坏性的商业行为可能涉及一家抵押贷款投资公司。这类机构日益盛行，因其允许普通民众从加拿大版个人退休账户（注册退休储蓄计划）中提取资金，集合起来发放私人抵押贷款。当米萨吉得知父亲的一位老友正在筹建此类公司时，便邀请其共享办公场所。

朋友本·卡泰比安后来从150多人那里筹集了约1100万加元，其中许多人后来承认投资知识有限。大部分资金流向了与米萨吉相关的交易，最终血本无归。尽管安大略省证券委员会最终叫停了该业务，并认定卡泰比安对投资者实施了欺诈，但米萨吉从未受到制裁。他从未正式参与该公司，因此不受监管机构管辖。就像他在此期间参与的其他欺诈案一样，他与实际亏损者之间的中间人有效保护了他免受后果的影响，这与他在马克斯财团案中的处境截然不同。（卡泰比安通过律师回应置评请求时表示，他正在对安大略证券委员会的裁决提出上诉。对于有关米萨吉的问题，他未予回应。）

到2016年底，若原告和监管机构的统计可信，米萨吉除了被马克斯财团指控窃取的1400万加元外，还通过现金和房地产获得了至少3000万加元。这些交易中唯一导致米萨吉本人被起诉的是安大略省北部的木材废料交易。不到两年后，这些指控在与检察官达成协议后被撤销，涉案的空壳公司认罪并支付了32,500加元的罚款。然而，米萨吉即将面临一个麻烦：戈尔纳兹·瓦基利回来了。

瓦基利一直生活在北塞浦路斯，这个事实上只有土耳其承认的国家是逃犯的理想藏身之处。米萨吉和他的一名同伙曾去探望过她，而另一名同伙则与她保持经常联系。但四年后，她受够了，联系了多伦多警方，警方安排她返回并作证。2018年2月，她对两项指控认罪。法官没有判处她监禁，认为她是按照米萨吉的指示行事，并未从犯罪中获益。接下来的几天里，米萨吉和两名涉嫌共谋者被逮捕并被指控欺诈马克斯财团，使用伪造文件以及事后协助瓦基利逃跑妨碍司法公正。（警方调查中另外两名涉嫌同伙也被起诉，但指控很快被撤销。）

米萨吉成功获得保释，但他仍面临重大法律风险。在一次预审听证会上，法官指出，如果陪审团采信瓦基利的证词，米萨吉可能面临最高七年监禁，若未向受害人进行赔偿刑期或将更长。

被告随即采取了一系列使审判复杂化并拖延诉讼的法律策略。他们最初声称将自我辩护，却在2019年10月庭审即将开始前改口决定聘请律师。此后一年半时间里，他们反复向法庭表示尚未筹足全额律师费——但已接近目标——这导致诉讼进程陷入更深的混乱与延误。新冠疫情暴发后，法官将审判推迟至2021年9月。随后被告方拒绝就案件中最无争议的细节（例如瓦基利是否确实去过塞浦路斯）与检方达成共识，这势必导致审判周期延长、成本增加。更令人意外的是，在全程使用英语参与两年多听证会后，米萨吉的一名共同被告突然提出需要波斯语翻译。

随着审判日期临近，检察官担忧这些因素将"极大增加审判复杂性”。2021年7月检方撤销指控，称定罪可能性已低至不符合公共利益。撤诉理由包括距涉嫌违法行为时间过久，以及新冠疫情对司法资源造成的压力。检方还含糊提及新近出现的证据开示问题，但未具体说明。（多伦多警方将撤诉原因相关问题转交安大略省总检察长办公室，其发言人拒绝就既已说明的理由进一步置评。）

这场失败的起诉留下了一个令人困惑的法律矛盾：判处瓦基里法官认定她是按照米萨吉的命令行事，但在自己的案件中，米萨吉并未被定罪。起诉他的复杂性再次成为他最好的辩护。

然而，米萨吉仍承受着一些压力。正是在马克斯案带来的恶名之后，他开始使用化名——在一场诉讼中出现了“阿曼德·阿斯丹尼”，除了他与艾伦·卡茨和阿丽莎·波戈列洛夫斯基合作时使用的阿里·阿斯丹尼这个身份。米萨吉似乎也降低了目标；在他最后几年里，针对他涉嫌欺诈提起的民事诉讼都是由一些小人物提起的，包括一位移民商人、一位艺术家、一位房地产经纪人和波戈列洛夫斯基。

随着流入米萨吉房地产业务的资金减少，他的开支却在增加，越来越多的人在法庭上追诉他。2019年，他的妻子——他许多房地产控股公司的记录所有者——在一份宣誓书中声称，她所有的财产都被接管了。米萨吉的一位前律师在一场诉讼中指控他未支付数十万美元的法律费用。米萨吉的妻子还在美国提起诉讼，声称抵押贷款投资公司中米萨吉的前商业伙伴本·卡泰比安骗走了她可能是最重要的资产——密歇根州和乔治亚州的两处办公园区。据一位知情人士透露，这场美国法律斗争的花费吞噬了米萨吉收入的很大一部分。（该诉讼于今年早些时候被驳回，且不得再诉）。

2022年，随着通胀上升迫使利率攀升，加拿大漫长的房地产繁荣戛然而止。米萨吉虽经营规模缩减，但仍在继续运作，直到去年某个下午被卡茨杀害。

数月后，波格列洛夫斯基坐在多伦多北部租住房屋的后廊上，仍试图理清这一切。她不确定自己还能负担这所房子多久，但墙上仍挂着她已故丈夫的照片。他们7岁的儿子有时会问父亲何时归来。

她花了一小时详述与米萨吉交往的每个细节：唯一一次见面时，他用冷静有序的方式向她与卡茨保证投资安全；发现骗局后聘请的诉讼律师立即认出米萨吉的名字并建议迅速行动；他们提交的警方报告却石沉大海。谈及损失时，波格列洛夫斯基一度情绪崩溃。但当被问及丈夫行为动机时，她转而以哲思回应：“太奇怪了，偷商店东西会立刻坐牢，这些人偷了几百万，“她如此评价米萨吉及其同伙，“他无法相信在这个国家，我们会被骗光所有钱财，却没有任何法律能帮我们追回。”