加州房价高企导致市中心预科学校违约——彭博社
Arvelisse Bonilla Ramos
加利福尼亚州圣何塞的住宅。
摄影师:David Paul Morris/彭博社加州湾区住房市场变得如此昂贵,以至于威胁到当地一所特许学校的投资者。
市中心大学预科学校,圣何塞一家拥有三个校区的特许学校运营商,本月早些时候拖欠了3400万美元的市政债券。该校主要服务于低收入、第一代移民学生,多年来一直难以达到招生目标。由于资金依赖于学生人数,学校的财务状况面临压力。学校和当地官员将问题归咎于该地区高昂的房价阻碍了学生入学。
“由于儿童和家庭数量减少,圣塔克拉拉县的所有学校都经历了入学率下降,这主要与该地区高昂的房价有关,”市中心大学预科学校在其网站上发布的声明中表示。“我们无法满足所有开支。我们需要至少400名新生。”
圣何塞与美国许多城市地区一样,一直在应对可负担性危机。根据SmartAsset Advisors, LLC的数据,它被列为在美国生活舒适所需薪资最高的地区。位于旧金山以南约50英里的硅谷,根据Redfin公司的数据,中位房价约为150万美元。这与圣塔克拉拉县更广泛的住房成本一致,受到英特尔公司和英伟达公司等主要科技公司总部的支撑。
圣何塞房价接近全州平均水平两倍
月度销售价格中位数
数据来源:Redfin
根据哈佛大学住房联合中心数据,潜在买家需要约566,265美元的年收入才能负担该地区中位数房价。而据美国人口普查局统计,圣何塞家庭收入中位数仅为该数字的四分之一。
“市中心大学预科学校关闭是入学率下降损害整个社区的典型案例,“圣何塞市长马特·马汉表示,“这种趋势的主要驱动因素是加州高昂的生活成本,迫使许多居民迁离本地区乃至整个加州。”
Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟指出,由于房价高昂,圣何塞首次购房者年龄正不断攀升,这可能进一步影响学校入学率。
“迁出圣何塞的人口远多于迁入人口,“费尔韦瑟说,“人们确实被高房价挤出,不得不搬迁至更负担得起的地区。”
债券违约事件
根据债券受托人威尔明顿信托全国协会6月5日提交的监管文件,市中心大学预科学校未能于6月1日向债券持有人支付本息。彭博汇编数据显示,联博控股是该未偿债务的最大持有人。
校方和威尔明顿信托的代表未回应置评请求。联盟伯恩斯坦的一位发言人未回复置评请求。
这家非营利组织于2016年从市政债券投资者处借款3600万美元,用于在圣何塞建设两所新校区。根据债券文件,该机构致力于帮助第一代大学生做好升学准备,该校大多数学生来自低收入、以拉丁裔为主的家庭。
2016年的募资文件显示,该组织曾制定雄心勃勃的招生目标,最初预计三所学校在2020-2021学年将培养超过1630名学生。但披露文件显示,各校均未达成目标。
疫情后市中心大学预科学校入学率下降
三所学校年度入学数据
来源:加州教育部
注:数据为每学年末统计值
“过去几年间,DCP组织的总入学人数持续大幅下降,使机构陷入岌岌可危的财务状况,"校董会在宣布本学年结束关闭学校的声明中表示。
值得注意的是,特许学校本身经营难度大,而难以负担的住房市场并非其面临的唯一挑战。全美范围内,随着出生率下降、通胀压力加剧以及疫情后刺激资金耗尽(这些资金曾帮助掩盖疫情引发的问题),许多学校正面临入学率持续下滑的困境。
今年以来,市政市场分析公司的困境借款人数据库中已新增20所特许学校财务恶化案例。数据显示,这一数字超过了其他所有市政债券领域。
阅读更多:特许学校与高校市政债遭遇史上最严峻困境年
“这个领域投资者当然能发现良机,但必须保持谨慎管理预期,“MMA合伙人马特·法比安表示,“新挑战正持续涌现。”
去年11月,市中心大学预科学校向债券持有人提交了五套成本削减方案,包括裁员及降低教师薪资福利。
另一选项是扩大招生。校方最终认定增长可能性微乎其微,指出圣克拉拉县生源"在可预见的未来无上升趋势”,且"任何新增生源都需从持续萎缩的人口基数中争夺”。
此外,该校招生协调员已于七月被解聘。