加州房价高企导致市中心预科学校违约——彭博社

加利福尼亚州圣何塞的住宅。

摄影师：David Paul Morris/彭博社加州湾区住房市场变得如此昂贵，以至于威胁到当地一所特许学校的投资者。

市中心大学预科学校，圣何塞一家拥有三个校区的特许学校运营商，本月早些时候拖欠了3400万美元的市政债券。该校主要服务于低收入、第一代移民学生，多年来一直难以达到招生目标。由于资金依赖于学生人数，学校的财务状况面临压力。学校和当地官员将问题归咎于该地区高昂的房价阻碍了学生入学。

“由于儿童和家庭数量减少，圣塔克拉拉县的所有学校都经历了入学率下降，这主要与该地区高昂的房价有关，”市中心大学预科学校在其网站上发布的声明中表示。“我们无法满足所有开支。我们需要至少400名新生。”

圣何塞与美国许多城市地区一样，一直在应对可负担性危机。根据SmartAsset Advisors, LLC的数据，它被列为在美国生活舒适所需薪资最高的地区。位于旧金山以南约50英里的硅谷，根据Redfin公司的数据，中位房价约为150万美元。这与圣塔克拉拉县更广泛的住房成本一致，受到英特尔公司和英伟达公司等主要科技公司总部的支撑。

圣何塞房价接近全州平均水平两倍

月度销售价格中位数

数据来源：Redfin

根据哈佛大学住房联合中心数据，潜在买家需要约566,265美元的年收入才能负担该地区中位数房价。而据美国人口普查局统计，圣何塞家庭收入中位数仅为该数字的四分之一。

“市中心大学预科学校关闭是入学率下降损害整个社区的典型案例，“圣何塞市长马特·马汉表示，“这种趋势的主要驱动因素是加州高昂的生活成本，迫使许多居民迁离本地区乃至整个加州。”

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟指出，由于房价高昂，圣何塞首次购房者年龄正不断攀升，这可能进一步影响学校入学率。

“迁出圣何塞的人口远多于迁入人口，“费尔韦瑟说，“人们确实被高房价挤出，不得不搬迁至更负担得起的地区。”

债券违约事件

根据债券受托人威尔明顿信托全国协会6月5日提交的监管文件，市中心大学预科学校未能于6月1日向债券持有人支付本息。彭博汇编数据显示，联博控股是该未偿债务的最大持有人。

校方和威尔明顿信托的代表未回应置评请求。联盟伯恩斯坦的一位发言人未回复置评请求。

这家非营利组织于2016年从市政债券投资者处借款3600万美元，用于在圣何塞建设两所新校区。根据债券文件，该机构致力于帮助第一代大学生做好升学准备，该校大多数学生来自低收入、以拉丁裔为主的家庭。

2016年的募资文件显示，该组织曾制定雄心勃勃的招生目标，最初预计三所学校在2020-2021学年将培养超过1630名学生。但披露文件显示，各校均未达成目标。

疫情后市中心大学预科学校入学率下降

三所学校年度入学数据

来源：加州教育部

注：数据为每学年末统计值

“过去几年间，DCP组织的总入学人数持续大幅下降，使机构陷入岌岌可危的财务状况，"校董会在宣布本学年结束关闭学校的声明中表示。

值得注意的是，特许学校本身经营难度大，而难以负担的住房市场并非其面临的唯一挑战。全美范围内，随着出生率下降、通胀压力加剧以及疫情后刺激资金耗尽（这些资金曾帮助掩盖疫情引发的问题），许多学校正面临入学率持续下滑的困境。

今年以来，市政市场分析公司的困境借款人数据库中已新增20所特许学校财务恶化案例。数据显示，这一数字超过了其他所有市政债券领域。

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“这个领域投资者当然能发现良机，但必须保持谨慎管理预期，“MMA合伙人马特·法比安表示，“新挑战正持续涌现。”

去年11月，市中心大学预科学校向债券持有人提交了五套成本削减方案，包括裁员及降低教师薪资福利。

另一选项是扩大招生。校方最终认定增长可能性微乎其微，指出圣克拉拉县生源"在可预见的未来无上升趋势”，且"任何新增生源都需从持续萎缩的人口基数中争夺”。

此外，该校招生协调员已于七月被解聘。