美国租房者面临高租金与成本上涨，尽管建筑热潮持续——彭博社

2023年加利福尼亚州阿尔罕布拉市正在建设的新公寓楼群

摄影师：弗雷德里克·J·布朗/法新社 via Getty Images

尽管迎来了数十年来最大规模的新建公寓热潮，但供应增长的红利并未惠及美国经济压力最沉重的租房群体。

这是哈佛大学住房联合中心的结论，该机构本周发布了年度全美住房状况报告——这是关于住房成本与租户收入关系最深入的研究之一。研究人员发现，面临沉重成本负担的美国租房者比例已达到历史新高，且这种压力正蔓延至更高收入阶层。根据JCHS分析，整整65%适龄工作租户在支付月租后无力承担非住房开支。

彭博社城市实验室通勤者深陷约翰内斯堡出租车冲突 公共交通严重滞后特朗普与DOGE政策转向加剧美国各州财政困境贝索斯婚礼引发威尼斯旅游抗议与反思纽约市崛起象征即将谢幕"就业并不能保证摆脱这些困境，“该报告合著者、哈佛大学高级研究员亚历山大·赫尔曼表示，“尤其是低收入家庭持续面临住房可负担性挑战——但中产家庭的压力增速最快。”

局势可能进一步恶化：唐纳德·特朗普总统提议大幅削减住房与城市发展部的多项计划，并将第8条款住房券——联邦住房援助的主要形式——的支出减少40%。赫尔曼表示，此类削减将是"巨大的”。

他说：“可负担性挑战从未如此严峻，私人住房市场未能服务这些家庭，因此现在基本上是最不应该削减低收入家庭住房援助的时候。”

2023年，住房成本负担沉重的租房者人数达到2260万美国人的历史新高，其中1210万人将收入的一半或更多用于支付租金。住房引发的财务不稳定在佛罗里达州和美国西部各州最为严重。

在年收入低于3万美元的人群中，83%的人承受租金负担，调查显示他们在支付租金后每月通常仅剩250美元。但收入较高的人也受到影响：年收入在4.5万至7.4999万美元的美国人中有45%承受租金负担，是2001年比率的两倍。

赫尔曼表示，从2019年到2025年，美国全国范围内的租金上涨了32%。

并非所有消息都是坏消息。市场价住房近年来的产量创下纪录，仅2024年就有60.8万套新单位。这还不足以跟上租房人口的增加，2024年租房家庭增加了84.8万户。但新增供应减缓了近年来的租金上涨：JCHS的数据发现，2025年第一季度租金平均仅上涨0.8%，并且在三分之一的主要公寓市场中有所下降，主要集中在美国南部和西部。在奥斯汀，住房建设帮助降低了租金，使平均租金比疫情高峰期下降了22%，这座德克萨斯州的首府和科技中心。

租金出现下跌的城市大部分位于美国西部和南部。图片来源：哈佛大学住房联合研究中心但总体而言，由于疫情期间住房成本激增，租金仍居高不下。在纽约市——当前市长初选正将住房列为核心议题——曼哈顿租金在2月创下4500美元的历史中位数纪录。

关键变化在于高价市场租赁住房的激增。经通胀调整后，2013至2023年间月租低于1000美元的房源减少了30%，而月租超2000美元的公寓存量则从360万套增至910万套，增长两倍。

尽管高端住房供应增加，但月租低于1000美元的公寓正变得越来越难觅。图片来源：哈佛大学住房联合研究中心高价房源的激增无助于最低收入租客：根据美国人口普查局市场吸纳调查，2024年末竣工公寓的中位租金达1900美元，只有无需补贴的高收入租户才能负担。

全美多户住房联盟研究高级副总裁凯特琳·休格·沃尔特指出，疫情期间公寓行业也面临成本上升的困境，包括气候变化引发的自然灾害推高保险费率，以及建材和人工成本上涨。业界认为当前共和党支出法案中包含的房产税减免、机会区计划扩展以及低收入住房税收抵免政策有助于推动可负担住房建设，但沃尔特表示这些措施作用有限。

“土地昂贵、建材昂贵、人工昂贵，”她表示，“对于一部分人群来说，你永远无法建造出他们负担得起租金的市价房产。这方面需要收入支持解决方案。”

哈佛大学的赫尔曼指出，租赁市场的这种重塑——新增供应主要集中高端市场，现有单元成本不断攀升——已推动租金水平长期走高。

由于开发成本上升和复杂性增加，这场建设热潮可能即将结束。房地产数据提供商Yardi Matrix数据显示，完全可负担住房单元（2024年产量达94,261套的峰值）未来几年竣工量将下降，到2027年将减半。

除租金外，多项住房相关成本的增长也使公寓居住费用更加高昂。去年消费者电力成本上涨4.5%，是消费价格指数涨幅的两倍，这源于耗电量巨大的数据中心需求激增。

“过去几年公用事业用户遭受双重打击，公用事业公司不断提高费率，能源价格也大幅上涨，”芝加哥消费者监督机构公民公用事业委员会通讯主管吉姆·奇尔森表示。当地公用事业公司Commonwealth Edison今年将把电价提高10%至15%，而美国能源信息署预测2025年天然气成本将比2024年上涨80%。

“这对所有用户都很艰难，但对于能源负担通常比房主更重的租房者来说，这种上涨尤其残酷，”他补充道。

作为其更大规模放松管制行动的一部分，特朗普政府瞄准了多个旨在降低能源成本（特别是针对租户）的项目和法规。其中包括：低收入家庭能源援助计划（LIHEAP）——今年该计划分配了41亿美元资金，为670万户家庭支付取暖和制冷账单；以及能源之星计划——这个能效评级家电的项目自1992年启动以来，已为消费者节省了5000亿美元。同样被废除的还有拜登时代的家电能效标准，据奇尔森称，这将使普通家庭每年节省约110美元。

住房权益倡导者还警告称，服务费和所谓的租赁房产垃圾费正在增加，包括公共区域供暖制冷等服务费，以及向潜在租户收取的申请筛查服务费。根据全美公寓协会研究副总裁乔治·拉提乌的说法，此类费用的增加是由于公寓运营商运营成本上升，以及市政垃圾处理费等义务所致。

再加上租赁市场的挑战，每月额外费用和公用事业费用的上涨可能会侵蚀那些勉强维持生计的租房者本已紧张的预算。

“在任何情况下，私人市场都无法为极低收入家庭提供充足、安全且负担得起的住房，“赫尔曼说。“这根本不存在。”