香港小型开发商成银行220亿美元风险隐患——彭博社

尽管新世界发展不断攀升的债务已引发市场关注，并撼动了这个亚洲最富有的家族之一，但香港中小型房企正令银行机构进入更高戒备状态。

据知情人士透露，银行正对负债至少达1730亿港元（约合220亿美元）的中型开发商收紧信贷：要求更严格的再融资条款、增加抵押品或担保等增信措施，甚至越来越多地全面停止新增贷款。

知情人士称，本地开发商丽新发展在寻求为10月到期贷款再融资时，正面临银行的额外审查。由于事涉非公开信息，这些人士要求匿名。宏安地产则因现金流问题被迫向银行提供增信措施，另一些知情人士补充道。

这一转变凸显出，在长期被视为香港经济支柱的房地产领域，市场正变得日益谨慎。受高利率和资产价值暴跌的双重挤压，中小型开发商正陷入香港数十年来最严峻的楼市寒冬。

当这些企业大幅削减开支并急于抛售资产时，其影响已开始超出资产负债表范围。这种压力可能侵蚀银行利润空间，拖累本地就业市场，并在香港开发商长期活跃的海外市场引发连锁反应。这个曾经可靠的增长引擎，如今正成为金融脆弱性加剧源头。

贷款机构正采取额外措施，以尽量减少日益加剧的连锁反应。就在过去几天，穆迪公司点名指出香港多家银行因向当地商业房地产放贷而面临风险。该信用评级机构下调了大新银行有限公司的评级，并强调东亚银行有限公司向该行业贷款所带来的资产质量挑战，维持其展望为"负面"。

债务攀升

部分香港开发商的负债率超过80%

资料来源：彭博智库、杰富瑞、公司申报文件

注：调整后净负债率（含永续债）

另一个压力加剧的迹象是，根据杰富瑞金融集团2月份的报告，亚洲金融中心11家上市小型开发商约460亿港元（59亿美元）的短期债务在未来12个月内处于"高风险"水平。

香港财政司司长陈茂波周一接受当地媒体采访时表示，香港金融管理局和银行正在根据具体情况处理开发商的融资需求。

据知情人士透露，今年早些时候，当宏安地产试图为贷款再融资时，被要求采取额外措施，同意用香港多个合资项目的剩余收益（包括鸭脷洲的开发项目）来偿还。

知情人士称，宏安3月获得10.2亿港元融资，较14.5亿港元有所缩减。该公司未回应置评请求。

与此同时，知情人士透露，由于对丽新发展财务健康状况和资产重估心存顾虑，贷款机构正延长对其资产质量的评估周期。该公司未予置评。

根据杰富瑞报告，包括丽新发展、远东发展国际有限公司及CSI地产有限公司在内的香港上市二线开发商，债务总额已攀升至至少1730亿港元。香港金融管理局数据显示，截至3月底，这约占香港1.4万亿港元房地产开发及投资贷款总额的12%。

标普全球评级董事刘颖表示：“中小型银行客户基础较薄弱，对二线开发商和非核心地段物业的风险敞口通常更大。“她估计这类银行的地产贷款敞口较香港三大行高出约5%，“其资产质量将面临更大波动性”。

高负债率隐忧

彭博行业研究数据显示，截至12月，新世界发展的净负债与股东权益比率为95.5%，而九龙建业达到104%，路劲基建在计入永续债后更突破172%。

路劲基建警告称，若投资者不接受其折价回购部分债券的方案，可能面临违约风险。该公司自11月起已停止支付所有永续票据利息，显示流动性持续恶化。

了解更多香港房地产资讯：
新世界豪奢愿景遭遇香港楼市寒流
新世界110亿美元再融资计划需获100%支持率
香港富豪家族抛售自宅偿债

部分银行已全面停止与中小型房企续签融资条款，迫使本地地产豪门转向私人信贷机构求援。

惠誉香港有限公司金融机构总监Matt Choi表示：“对于风险较高的借款人，银行会将其列入’观察名单’严加监控。“他指出，银行将采取"适当措施"降低风险敞口，并要求追加抵押品以规避潜在信贷损失。

这种影响已蔓延至非上市公司。据知情人士透露，以香港豪华住宅项目闻名的鹏里集团，在银行拒绝续贷后，上月已从太盟投资集团获得3亿港元过桥贷款。

香港阳明山庄住宅小区。彭博社摄影师：Justin Chin大鸿辉兴业有限公司（由亿万富豪梁绍鸿经营的房地产业务）于三月通过Dignari Capital Partners旗下Grace Tan运营的担保代理公司获得3亿港元贷款，并以总部物业作为抵押，据文件显示。

相关公司未回应置评请求。

资产抛售潮

在房地产繁荣时期，香港中型地产家族更激进地举债扩张。但这使得它们比新鸿基地产和太古地产等资金雄厚的大型集团更易受到市场下行冲击。

这座金融中心的住宅价格仍徘徊在八年低点附近。据世邦魏理仕数据，香港写字楼空置率创下17.5%的历史新高，今年租金可能下跌10%，摩天大楼正面临出租困境。

企业正紧急抛售资产。远东发展集团在新加坡、澳大利亚和英国拥有住宅及写字楼资产，目前其柏傲森项目正以低于成本价出售新公寓单元。

主席邱达昌去年11月表示，每售出一套单元都意味着"亏损一次”。他补充称公司计划在未来18个月内削减60亿港元债务。

更多资产将涌入市场。CSI地产在2月宣布计划四年内处置90亿港元资产。一个月后，丽新发展公布两年内出售80亿港元资产的计划。

全球压力

虽然这些抛售不太可能撼动全球市场，但会给供应过剩地区带来压力。对规模较小的香港开发商而言，海外资产通常是非核心资产，因此成为首要套现目标。英皇国际正计划出售伦敦苏活区的一栋大楼。华人置业去年12月以1.62亿英镑（2.17亿美元）的保本价格出售伦敦写字楼用于偿还贷款，目前仍在为伦敦牛津街的Zara旗舰店寻找买家。

“对于某些资产类别，比如英国金丝雀码头写字楼这类市场深度不足的标的，部分交易可能需要更大折扣，”杰富瑞分析师Wong表示。

更直接的影响体现在香港业主和建筑业——后者从业人员占劳动力总数近十分之一。

截至3月底，香港负资产住宅数量创2003年以来新高，意味着房产价值已低于抵押贷款金额。咨询公司利比数据显示，私营部门支出在第四季度同比收缩9.3%，反映出市场谨慎情绪。

法国外贸银行高级经济学家Gary Ng表示：“香港小型开发商财务状况的恶化可能对经济产生多米诺骨牌效应。”他补充说，风险包括抵押品重新定价，以及建筑活动的崩溃，在最坏的情况下，这将挤压当地劳动力的收入。