南方地区正在战胜通胀——但房价除外 - 彭博社
Conor Sen
待售房屋数量过剩。
摄影师：乔丹·冯德哈尔/彭博社
美国经济数据持续释放矛盾信号，使得美联储今年晚些时候降息的不确定性居高不下。这种谨慎的政策立场对美国东北部和中西部或许是适宜的——这些地区通胀仍处高位，部分原因在于房价持续上涨。但对南部各州而言则相当棘手，当地房价涨幅已放缓，而房地产低迷带来的经济风险正不断加剧。
全美范围内通胀率高于美联储2%目标的主因，是2020年代初房价上涨的滞后影响仍在经济中持续发酵。若剔除住房成本，5月消费者价格指数同比仅上涨1.5%，与2010年代末水平相当——当时利率更低，通胀也非政策制定者或公众关注的焦点。
彭博社观点专栏惊涛骇浪可能比飓风更具隐蔽危害性共和党人（几乎）准备对俄罗斯实施极限施压摩根大通应以奖金而非威胁留住初级银行家泰晤士水务债券持有人需警惕纾困骗局 美联储面临的困境在于：棘手的住房通胀集中在东北部和中西部，这两个地区因结构和监管原因新建住房有限；而其他地区的房地产经济要素——房价、建筑活动及相关就业——正加速下滑。在得克萨斯和佛罗里达等州尤为明显，疫情期间的房地产热潮和跨州移民红利已转为市场萧条。
5月份，美国南部整体消费者价格指数(CPI)同比上涨2%，而东北部和中西部分别为2.8%和2.4%。在达拉斯，房价同比基本持平，住房通胀增速已从2023年超过10%的峰值降至1.6%，这使得整体通胀率降至仅0.6%。
经济分化
通胀感受因居住地而异
数据来源：美国劳工统计局
注：未经季节性调整
住房问题是南部经济疲软的重要因素。住房分析网站ResiClub数据显示，截至2025年5月底，德克萨斯、佛罗里达和田纳西等10个州的住房库存水平已高于2019年5月（西部亚利桑那、科罗拉多和华盛顿三州同样面临库存压力）。这给房价带来下行压力——标普CoreLogic Case-Shiller房价指数追踪的20个大都会区中，有14个地区3月房价出现环比下跌。
随着以南部各州为首的二手房库存量全国性攀升，这种疲软态势将持续。当前住房可负担性远逊于2010年代末，抵押贷款利率又顽固维持在7%左右，对于因生活或财务原因急需售房的业主而言，未来将面临艰难的价格发现过程。
南方房地产市场的疲软已成为近年来的常态，但此前由于低库存和抵押贷款锁定限制了交易量，这种疲软并未直接转化为价格下跌，维持了房价稳定的假象。开发商通过提供抵押贷款补贴介入市场，填补了二手房市场的供应不足，从而推动了建筑活动。
随着建筑商开始踩下住宅建设支出的刹车，这一趋势现已走到尽头——当前住宅建设支出已出现同比下滑。该行业就业人数在5月出现自2020年中期以来首次同比下降。
住宅建设热潮终结
二手房库存增加与价格疲软使开发商失去建设动力
数据来源：美国人口普查局（通过FRED）
注：经季节性调整的年化率
该地区房地产市场更广泛的低迷将冲击家庭资产负债表和消费者心理。即使不出现2008年式的楼市崩盘，住宅建设活动与就业的萎缩、房价下跌和负担能力恶化也足以引发更广泛的经济问题。
尽管华盛顿方面不断宣扬减税和放松监管将提振经济增长，但值得注意的是正在国会推进的和解法案将产生的区域影响。提高州和地方税抵扣额将使纽约、新泽西和加利福尼亚等高税收州居民获得数千亿美元的收益，但对征收低州所得税或免征州所得税的南方各州助益甚微。与此同时，曾通过《通胀削减法案》获得电动汽车、电池等项目投资的南方地区，如今随着国会着手削减该法案的绿色投资税收抵免，很可能将首当其冲面临项目规模缩减与取消的冲击。此外，白宫加强驱逐非法移民的举措也将重创美墨边境各州的经济活动。
我担忧的是，在美联储自2022年中期开始激进加息后的两年半里，我们看到经济状况宛如政策制定者抽走室内氧气后人们屏住呼吸的状态。潜在房屋卖家持币观望，紧握低息贷款暂时利好建筑商。房地产从业者鼓吹"与利率恋爱，与房子结婚"，指望很快就能获得更低利率的再融资机会。而经济领域其他部门则依靠从疫情刺激政策到绿色投资等各种动力维持。
如今库存、房价和建筑活动的趋势表明，经济规律正在发挥作用。更棘手的是，其他经济支撑力正在消退——绿色投资增长放缓，各国政府开始紧缩开支。不过人工智能投资仍是亮点。
风险在于南方房市疲软可能蔓延，2021年情景或将倒着重演。当时始于佛罗里达、得克萨斯等地的房地产通胀，到2022年春季已演变成全国性问题。彼时政策制定者聚焦供应链危机，如今他们紧盯着贸易和财政政策的不确定性，却未察觉这场缓慢发酵的房市衰退正在全美多地形成更大风险。更多彭博观点：
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