香港在与内地交界处打造新科技中心：北部都会——彭博社

从香港开发地块远眺中国内地深圳的摩天大楼群。

摄影师：Tony Law，为《彭博市场》拍摄

在香港郊区的村庄里，黄振明正在检查温室中种植的西葫芦、西瓜、樱桃番茄和羽衣甘蓝。19年来，他在这片曾经的工厂旧址上耕作。很快，他的农场将从地图上消失，为一项巨型开发项目让路——中国希望将其打造为香港版的硅谷。政府为此项目划拨了300平方公里（116平方英里）土地，面积是旧金山的两倍多。

黄振明在他的农场。摄影师：Tony Law，为《彭博市场》拍摄这个名为"北部都会区"的项目，目前却名不副实。香港的腹地混杂着沉寂的村落、公寓楼和流浪狗。生锈的围栏环绕着仓库，废弃车辆散落在灌木丛中，数十间新冠疫情期间用于隔离患者的板房如今空置。北部都会区不会像加州斯坦福大学附近传奇的科技中心那样历经数十年自然生长，也不会像香港璀璨的摩天大楼群——在2020年政府加强管控前，那里的企业和市民曾享有更大的自治权。

房地产开发商私下对投资北部都会区表示保留意见，担心在香港房地产价值大幅下跌之际做出巨额财务承诺。环保人士质疑其对环境的影响，一些当地居民不愿离开家园。但由于香港的异议现在受到严格限制，各行各业的市民只能接受改变。政府表示，到目前为止，北部都会区将迁移4500户家庭。“如果他们必须开发这个地方，我们无法阻止，“黄先生谈到他的农场时说，“我们只能顺其自然。”

香港前行政长官林郑月娥于2021年首次提出北部都会区计划，作为增加开发土地供应的一种方式。北京曾对香港的房价是全球最难以负担的表示不满。香港政府花了接下来的几年时间规划这个占城市面积三分之一的区域。

黄先生检查苦瓜。摄影师：彭博市场 Tony Law北部都会区将建在深圳河沿岸的土地上，这条河将香港与中国大陆分隔开来，并设有七个边境口岸。其蓝图将开发分为四个区域：科技、物流、边境贸易和生态旅游。将新建地铁站，包括一条通往中国GDP第三大城市深圳的跨境铁路线。官方计划要求建筑内入驻尖端科技公司和研究设施，并将该地区的人口增加一倍以上。“作为对香港社会和经济发展至关重要的投资，北部都会区已成为政府的首要议程，“香港政府在声明中表示。

该项目之所以显得紧迫，是因为随着中西方紧张关系加剧，香港传统经济支柱——金融业与房地产业正日渐式微，而香港长期以来擅于在西方与中国之间平衡其时常冲突的利益。鉴于全球地缘政治冲突加剧，房地产投资公司高力国际集团驻香港研究主管李凯西表示：“我们需要实现经济引擎多元化。”

北部都会区计划可能使香港与内地及中国国家主席习近平提出的经济目标更加紧密对接。李凯西指出，该发展计划将助力香港进一步融入涵盖中国南方11个城市的大湾区。香港中文大学治理与政策科学学院教授卢永鸿认为，通过在香港注册中国高端技术，该区域还可作为技术出口平台，因为相比中国大陆，许多国家认为香港的威胁性更小。“香港必须找到重振经济的新模式，“他表示，“政府无法回到过去黄金时代的运作方式。”

北部都会区

香港规划中的科技创新枢纽所在地

资料来源：香港规划署

香港当局预计该市的富裕家庭将投资北部都会区。在香港，政府拥有土地，企业购买一定期限（通常为50年）的开发权。目前无人知晓北部都会区的具体成本。政府预估耗资数百亿美元，但其他估算则远高于此。

去年底在深圳的一次会议上，负责香港事务的中国最高官员夏宝龙敦促一群富豪和高管采取"具体行动"支持香港发展，参与包括北部都会区在内的项目。伦敦大学亚非学院中国研究中心主任曾锐生解读北京的态度：“如果香港的商业精英不能按照北京认为适当的方式为经济做出贡献，那就没有理由享受优待。”

房地产公司世邦魏理仕集团香港估值及咨询服务主管Hannah Jeong表示，这项耗资巨大的计划"在人人需要现金的时机并不合适”。香港住宅价格徘徊在九年低点，写字楼租金较2019年峰值下跌40%。

地产暴跌

香港房地产指标

资料来源：高力国际与香港差饷物业估价署数据，由彭博社汇编

开发商可能对投资北部都会区兴趣缺缺还有另一个原因。面对财政赤字的政府在三份招标文件中正尝试将更多成本转嫁给私营企业。开发商需承担电力、水管等原由政府提供的基础设施建设。

据知情人士透露，房企已就此变更向政府提出关切。彭博行业研究高级分析师Patrick Wong表示，基建工程可能使项目周期延长数年，导致开发商难以评估地价和风险。“这是个重大问题，“Wong预计开发商在投标时会保持谨慎态度。

世邦魏理仕的Jeong指出，若本地开发商在行业低迷时回避此类大型投资，资金更充裕的中国国企将在北部都会区占据重要地位。政府表示正考虑开发商反馈，可能通过"按进度付款"等灵活安排来减轻其负担。

刊载于《彭博市场》 *六月/七月合刊。*摄影师：William Mebane（彭博市场专栏）政府声明表示：“我们相信拟招标的地块将对市场具有良好商业吸引力。“约二十家企业——包括香港与内地开发商、承建商、综合企业及一家电商物流公司——已表示有意参与政府试行的土地出让程序。竞标将于今年下半年启动。

香港智库本土研究社成员黄伟国质疑北部都会区的环境代价。“该区域拥有众多独特的自然与人文景观，若为一项未必能完全实现的发展计划破坏这些景观实属浪费。“政府回应称将尽可能保留耕作农田，并将撂荒地转化为湿地栖息地，同时推广屋顶种植等可持续都市农业。

打鼓岭区的村落将成为首批为北部都会区腾退的区域。政府计划将该区域打造为高校集聚区，拟于2028年启动数千套师生公寓建设。位于该区、距内地边境仅20分钟步程的乡村新坪，居民们忧心忡忡。李翠玉终生居住于父母1960年代建造的房屋中，约50户人家居住在一两层高的自建屋里，周边是他们耕种粮食的田地。

尽管政府会对居民进行补偿，但李女士表示她预计这远远不够。像她这样住在类似房屋里的人，每平方米可获得12,816港元（约合1,633美元）的补偿，仅为该地区平均要价的十分之一。如果他们的收入足够低，就有资格搬入政府补贴住房。李女士更希望政府能将村庄搬迁到附近的地块。“我们在这里生活了六七十年，”她说，“为什么他们非要赶走我们，然后用一堆截然不同的东西来取代我们？”关女士从彭博社香港分社报道房地产新闻