华尔街黑石集团收购码头：游艇更大，租金更高 - 彭博社

纽约马马罗内克的安全港邮路码头。摄影师：本尼迪克特·埃文斯（彭博市场）在一个春雨绵绵的早晨，杰克·布鲁尔注视着工人们为长岛海峡的新航季准备船只。在游艇长度可超越足球场的时代，这个码头显得相对朴实，停泊的船只最长不过20码线。位于纽约郊区马马罗内克的这里，即便是小型船只也尽显精致：缅因州打造的定制款Hinckleys，柚木船身熠熠生辉；搭载最新科技的机动艇；以及意大利设计师运用传统动力学追求速度的低舷帆船。

布鲁尔在马马罗内克邮路码头。摄影师：本尼迪克特·埃文斯（彭博市场）84岁的布鲁尔于1964年创业，当时这片产业还微不足道。“大多数码头不过是泥泞的脏水坑，“他说，“可不是带妻儿去的地方。“他用毕生精力收购类似物业，加以改造，吸引更挑剔的高端客户。

退休时，布鲁尔已沿东海岸整合了30座码头，包括这座邮路码头的起点站——其名源自殖民时期连接纽约与波士顿的邮政路线。在这个以家庭作坊为主的行业里，他成为首批整合者。据研究机构IBISWorld数据，全美约9000座码头通过泊位租赁、船只维修及为短暂停泊者提供燃油餐饮等服务，年创收近80亿美元。

最近，华尔街一些最大的公司正在效仿他的做法。他们的投资论点是：大多数码头无法满足现代船主的需求，而这些船主愿意为更好的服务支付更高费用。许多码头业主几乎无力承担不断上涨的保险和劳动力成本，更不用说支付新浮动码头或港口疏浚的费用。新投资者押注他们可以整合资产、进行改进并提高租金——尤其是因为码头的数量似乎每年都在减少。

码头的一个雨天。摄影师：Benedict Evans（为彭博市场拍摄）据房地产公司高力国际集团（Colliers International Group Inc.）的董事总经理安德鲁·坎托（Andrew Cantor）称，包括上市公司和家族办公室在内的30多家投资公司正在寻找码头投资机会。凯雷集团（Carlyle Group）、与科威特有关的Wafra以及科氏工业（Koch Industries）的房地产部门近年来买卖了多个码头。Centerbridge Partners LP也是如此，该公司支持总部位于达拉斯的Suntex Marina Investors LLC，后者已经拥有约100个码头，并正在寻找更多机会。Suntex曾考虑在2022年进行首次公开募股（IPO），估值将超过30亿美元，但由于利率上升对市场的影响，最终放弃了这一计划。

另一家总部位于达拉斯的公司"安全港码头"是其中规模最大的。该公司于2017年收购了布鲁尔的业务，并在今年五月被巨头黑石集团以56.5亿美元收购——这创下了该行业有史以来最大交易纪录（这个行业每年通常只有约100处物业易手）。黑石由此获得了138个码头资产，包括佛罗里达州西棕榈滩一处以停泊亿万富翁青睐的超级游艇而闻名的"安全港"码头。

据知情人士透露，黑石计划延续布鲁尔开创的模式，准备在美国及欧洲（安全港尚未涉足的区域）收购更多码头，并对现有设施进行升级改造：拓宽延长泊位以适应更大游艇，增建高端客户所需的基础设施和配套服务。“随着游艇尺寸和功能复杂度的提升，客户需求也在演变，“安全港首席执行官巴克斯特·安德伍德在邮件中表示，“我们必须持续投资码头建设，以满足会员不断变化的需求。”

马马罗内克港的旺季筹备现场摄影：彭博市场专栏摄影师本尼迪克特·埃文斯这些新型企业运营商正在改变码头原本质朴的"吉米·巴菲特式"氛围。2014年夏天，迈克·梅利洛原计划从纽波特航行至罗德岛海岸外的布洛克岛，他花了一整天反复联系码头却始终无人接听，最终取消行程改订了高尔夫球场。当码头终于回电时，他才发现该物业当时只雇用了两名大学生当码头工，他们前一晚酗酒导致次日严重迟到。

察觉到商机后，他创立了Dockwa公司，这家企业为1200多家码头提供在线预订及其他服务，使梅利洛清晰看到了吸引投资者的各类低效运营现象。其中最突出的问题正是他最初寻求的服务——按日计费的临时泊位租赁，而非作为行业支柱的长期租约。Dockwa平台上约60%的码头保持短期预订价格常年不变，不像酒店业那样根据需求上涨调整费率。目前，即便是高端码头对50英尺船只的夜间收费也仅为250美元，低于许多豪华度假区的酒店价格。

紧缩的市场

美国码头行业

数据来源：IBISWorld估算

注：营收数据经通胀调整至2025年水平

多数船主安于现状。Dockwa调查显示，他们不希望码头变得如万豪或希尔顿酒店般千篇一律。“简而言之，码头生意就是两个家伙开着16英尺的中控台小船停靠，在酒吧喝上几小时，“梅利洛描述道，“而旁边就系着某位亿万富翁半年未动的200英尺游艇。”

长岛安全港格林波特码头摄影师：Benedict Evans（为彭博市场杂志拍摄）随着码头运营日益专业化，抱怨之声渐起：高昂价格正将小船主拒之门外，改变了这些曾被视为公共设施的场所的初衷。如同对陆地社区高档化的哀叹，人们指责顶层1%的富豪正在排挤中产阶级。

梅利洛表示，在东南部地区，部分码头的泊位费正以每年约15%的幅度上涨，原因是富裕的北方人迁居至此推高了价格。有限的供给使码头掌握了定价权。行业普遍数据显示，美国平均每12艘船才配有一个码头泊位。

安全港公司耗时一年试图消除当地对马萨诸塞州玛莎葡萄园岛葡萄园港码头扩建计划的环保疑虑。该公司在承诺提供员工住房、限制使用特定防污涂料以及资助政府贝类养殖项目等一长串让步条件后，于2023年获得批准。

安全港公司目前正面临佛罗里达州圣彼得堡小型船主的反对，该市市长办公室选定该公司运营市政码头。根据协议，安全港承诺投资4800万美元改造码头以换取管理权。市政府网站文件显示，这项需经市议会批准的提案要求码头收入在未来15年内增长两倍。部分居民担忧船屋居住者将因费用上涨被迫搬离。

刊登于《彭博市场》六月/七月刊。*《彭博市场》摄影师：威廉·梅班为《彭博市场》*比尔·赫尔曼是一位退休游艇船长，从小在纽约市布朗克斯区城市岛驾驶16英尺小船航行，他反对将圣彼得堡码头移交给华尔街业主。“市政码头本应为普通人服务，“他说，“一个工薪阶层可以花3万美元买一辆哈雷戴维森，或者买一艘帆船带着全家人一起出海。“在加利福尼亚州橙县，船主们仍对当地政府2018年将达纳点港码头租赁给包括投资者乔·尤伯罗斯在内的合资企业感到不满，其父亲彼得曾担任美国职棒大联盟专员。达纳点船主协会主席安妮·尤班克斯表示，新管理者提议将部分船主的租金提高高达96%。尤伯罗斯在2021年的一封信中告诉客户，与其他当地选择相比，他们仍然得到了优惠。船主们在法庭上未能成功抵制租金上涨。

更令人担忧的是，黑石集团和其他华尔街投资者通常购买公寓楼或仓库等房地产，目的是在几年内提高价格并转售。黑石集团为基础设施基金收购了安全港，这使得该公司可以永久持有企业，尽管这并未让所有人都放心。

“码头行业正在发生的是，像黑石集团这样精明的公司认为他们可以进入并赚大钱，“同时也是西海岸划船俱乐部总组织太平洋海岸游艇协会副司令的尤班克斯说，“他们将试图提高租金并赶走小船。”

邮政路码头的设备。摄影师：本尼迪克特·埃文斯为《彭博市场》拍摄在布鲁尔的世界一角，1880年一群当地人在邮政路码头以南几英里处成立了拉奇蒙特游艇俱乐部。铁路大亨杰伊·古尔德协助在附近的莱伊建立了美国游艇俱乐部。当时，划船是富人的消遣。长岛海峡为富有的纽约人提供了避风水域。舷外发动机的发明和批量生产推动了20世纪初的划船活动和码头的需求。第二次世界大战后，另一种创新——玻璃纤维船，使船只对日益壮大的中产阶级来说更加负担得起，导致了休闲划船的繁荣。

布鲁尔的码头之旅始于20世纪60年代初，当时他的父亲用一个提议将他从哥伦比亚商学院引诱回家：布鲁尔家族五金店旁边那个亏损的船厂正在出售——杰克想经营它吗？24岁的他答应了。他替换了使用涂油木材移动船只的系统，铺设了场地，以便他可以在光滑的柏油路上滚动船只。他还安装了一台7500美元的机械升降机，至今仍在使用，以及一个除冰系统，使他可以全年将浮动码头留在水中，为利润丰厚的冬季储存腾出空间。几年后，他买下了1964年纽约世界博览会威斯康星展馆的结构，并将其运到马马罗内克，为船厂增加了另一座工业建筑。

布鲁尔手持自己早年照片。摄影师：本尼迪克特·埃文斯为《彭博市场》拍摄布鲁尔用第一座码头的现金流购买了第二座——位于康涅狄格州西布鲁克海岸线上游80英里处。交易接踵而至，随着销售额增长，他不断升级码头基础设施，增设餐厅或游泳池。随后他将利润投入新船坞，并提拔那些在某个码头学成技艺的初级员工，让他们在下一个码头担任管理职位。

到2017年将公司出售给Safe Harbor时，布鲁尔已拥有从马里兰州到缅因州的船坞网络，通过训练有素的员工队伍实现了码头运营的体系化——早在金融机构注意到这个行业之前。

想到达拉斯或曼哈顿的办公室职员如今监管着他的滨水业务，布鲁尔觉得有趣。但他很满意将产业交接给有资金实力的企业，这些码头正持续遭受海水侵蚀。随着黑石集团接手，布鲁尔给出建议：别吝啬码头维护费用，务必专注提供优质服务。“泊位可以轻松出租并大幅提价，“他说道，“只要物有所值，客户乐意买单。"克拉克从纽约为彭博社撰写房地产报道。