纽约市长候选人将如何增加住房建设——彭博社
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2025年6月4日周三民主党市长初选辩论中，从左至右分别为纽约市长候选人安德鲁·科莫、纽约市长候选人佐兰·马姆达尼及纽约市长候选人惠特尼·蒂尔森。
摄影师：Yuki Iwamura/美联社照片一个公认的事实是，纽约市需要建造更多住房以降低租金。从安德鲁·科莫到佐兰·马姆达尼，所有民主党初选中的主要市长候选人都认同这一基本观点。
在周三晚间由NBC纽约和Telemundo主办的市长辩论中，向九位候选人提出的首个问题是如何让城市更宜居。七位候选人谈到了加快住房建设速度。
彭博社城市实验室参议员呼吁关闭新墨西哥州问题移民拘留中心佛罗里达核电站威胁迈阿密饮用水安全特朗普声称解雇国家肖像馆馆长，当事人仍在职芝加哥财政危机阻碍其城市竞争力"这是首次看到所有市长候选人都承认住房短缺问题，并将增建住房纳入他们的住房计划，“支持住房的倡导组织"开放纽约"执行董事安玛丽·格雷表示，“四年前，很难想象所有市长竞选纲领都会包含加快住房建设的策略。”
这一共识标志着纽约市政治格局的重大转变，尤其是对曾将"开发"视为贬义词的进步派而言。这反映出该市住房危机日益严峻、“我家后院赞成”(YIMBY)即"充裕住房"运动影响力扩大，以及特朗普政府可能大幅削减联邦住房援助的前景。
但细究各候选人的住房政策纲领，仍存在显著差异。虽然所有候选人都认同"增建住房"是赢得民心的主张，但具体说明实施方式及明确新建公寓选址时，政治风险便大幅增加。
“他们的政策直接关联着预想中的选民群体，“纽约法学院城市与州法律中心项目主任、《马克斯政治》播客主持人本·马克斯指出，“我仍不认为解决住房开发与供应短缺问题已成为政治讨论的核心议题，或是赢得市长选举的关键策略。”
不过马克斯也承认，近年来该议题的主流政治观点已发生显著变化。“即使在政治光谱更左倾的人群中，‘纽约亟需大幅增加住房供应’几乎成为共识，这种转变相当惊人，“他表示，“原因很简单：数据已经具有压倒性说服力。”
无论是观察——租金中位数、空置率、职住失衡现象，还是人均住房建设量，所有数据都指向整体住房短缺。政客们"开始相信专家意见和他们亲眼所见的事实”，马克斯总结道。
达成共识
每位市长候选人都提出了大幅增加住房建设的计划。未来十年内建造50万套住房似乎成了一个神奇的数字：前纽约州长安德鲁·科莫、纽约市审计长布拉德·兰德以及纽约市议会议长阿德里安娜·亚当斯都在他们的住房计划中提到了这个数字。而计划在11月以独立身份竞选连任的现任市长埃里克·亚当斯，早在2022年就作为其"住房登月计划"的一部分提出了相同的目标。
州参议员泽尔诺·迈里的"登月计划"更为宏大：十年内新建70万套住房，相当于纽约市1920年代的住房建设速度。（2010年代期间，该市仅建成约20万套住房。）所有这些提案都设想将市场价住房和低于市场价的住房相结合，通过诸如该市的《强制性包容性住房条例》等计划，为经济适用房筹集补贴资金。
州议员佐兰·马姆达尼在民调中仅次于科莫，他将为该市250万套租金稳定公寓实施租金冻结作为其住房政策的核心。但他也支持增加各类住房供应的理念。五月，马姆达尼在彭博社"Odd Lots"播客中表示，他希望"增加公共交通枢纽周边的建筑密度"并"对富裕社区进行分区升级”，并以泽西市和东京作为住房政策更完善的城市范例。
另一个表明该市进步派住房立场转变的迹象是，五月份两位左倾市议员克里斯托·哈德森和齐·奥塞发布了一条广泛传播的视频，向选民解释住房短缺的负面影响。“我们需要更多住房是不争的事实。当人们否认这个事实时，他们就是在为房东利益服务，“二人在视频中表示。
与此同时，共和党人接过了反对开发的旗帜。市长选举中领先的共和党候选人柯蒂斯·斯利瓦，将反对近期通过的"肯定之城"分区升级方案作为其政纲的核心内容。
2025年6月4日周三，美国纽约市民主党初选辩论会上的市长候选人。摄影：Yuki Iwamura/美联社在民主党候选人中，科莫似乎最认同这一观点。他在竞选纲领中写道，他"不赞成在大多数低密度区域进一步修改分区规划”。科莫反而表示希望重点开发已建成的高密度社区——纽约市许多大型开发商和建筑工会似乎正押注于此，他们向支持科莫竞选的超级政治行动委员会捐赠了巨额资金。
“尽管他提出了新增50万套住房的计划，但我认为他会在多大程度上推行重大增长战略仍存疑问，“马克斯说。他补充道，科莫的住房政策是在持怀疑态度的外围行政区选民与"同建筑行业关系密切"之间寻求"平衡”。
亨特学院城市规划教授尼古拉斯·达根·布鲁姆认为科莫的策略可能很高明。“从选民投票率和城市外围地区的政治影响力来看，这在政治上非常明智，“他表示。
但谁来买单？
候选人们以自身经历作为兑现住房承诺的能力保证。科莫吹嘘自己曾在比尔·克林顿总统任内执掌住房与城市发展部的经历。阿德里安娜·亚当斯列举了她在市议会推动"肯定之城"计划的政绩。兰德则强调他作为市议员主导的布鲁克林高瓦纳斯区重新规划项目。
但大多数情况下，候选人对新建住房的选址问题语焉不详。他们的竞选纲领几乎都提到要利用公有土地进行开发，并通过与社区成员合作实施更有针对性的社区分区升级。所有人都呼吁调整财产税以激励经济适用房建设，并简化开发审批流程。
迈里的方案因其具体性脱颖而出。他提出在曼哈顿中城新建8.5万套住房；通过重新规划布鲁克林和皇后区交通便利地段的工业区再增8.5万套；通过重建公共住房综合体新增9.5万套，同时保留这些地块上现有的15万套单元。他还希望通过改革楼梯井和电梯的相关规定，让开发商更容易在全市范围内建造小型公寓楼。
“他的团队里肯定有人学过城市规划，或者经常看城市主义相关的YouTube视频，“达根·布鲁姆评价道。
2025年6月4日周三，纽约市长民主党初选辩论会上，市长候选人泽尔诺·迈里正在发言。摄影师：Yuki Iwamura/美联社这些政策构想都可能引发艰难的政治角力。公共住房重建计划将效仿切尔西区的某个项目——该处老旧住宅区将逐步改建成密度更高的混合收入社区。开发商承诺现有居民可迁入新楼并维持原租金水平。尽管该项目以微弱优势获得社区居民投票通过，却在纽约市住房管理局的租户中引发争议。
“纽约市住房管理局(NYCHA)居民对私人开发的担忧并非毫无根据，它们是合理的，”迈里在一次采访中表示。但他指出，在该机构面临预算赤字不断扩大的情况下，重建公共住宅区必须成为一个选项，“因为即使在所谓的‘好时期’，NYCHA也从未获得应得的投资。”
迈里承认，执行他的住房议程将面临一些“具有挑战性的对话”。“我希望，由于我们在竞选活动中始终强调这一点，它不会让人感到意外，并且我们将获得完成这项任务的政治授权。”
到目前为止，这种授权仍难以实现。迈里及其以“支持建房派(YIMBY)”为核心的竞选活动未能在民调中取得突破。他的光芒被另一位姓名缩写为ZM的年轻进步派人士所掩盖。
租金冻结政策蓄势待发
“对大多数选民来说，这类长期开发承诺与他们对自己住房状况的思考完全脱节，”马克斯在评价迈里的住房建设目标时表示。“而当你承诺冻结租金稳定公寓的租金时，你直接回应了人们当前的住房状况和近期关切，”他提到了曼达尼的标志性政策。
迈里、兰德、阿德里安娜·亚当斯和前主计长斯科特·斯特林格——这些在民调中均落后于曼达尼的候选人——都支持实施为期一年的租金冻结，但无人将其作为竞选核心主张。对迈里而言，这只是解决住房难题的一环。
“如果我们不增加各类住房供应，包括市场价住房，那么像我妈这样的人将面临两种选择：要么死守在一栋电梯每隔两个月就坏一次的租金管制公寓里，要么就得像中彩票一样，在每套新房源上线时与数千名申请者竞争。”迈瑞说，“我拒绝接受这种前提。”
对租金稳定房客实施租金冻结，将暂时缓解约四分之一纽约人的住房困境。但要在当前政治环境下，用老一套进步派住房政策来帮助另外四分之三人群——或希望搬离的租金稳定房客——并非易事。
例如，曼达尼计划通过1000亿美元债券融资建设20万套低于市场价的住房，这需要修改州宪法——对任何政策而言都是高门槛。其他参选的进步派候选人，包括斯特林格、州参议员杰西卡·拉莫斯和前州议员迈克尔·布莱克，也主要依赖州和联邦资金来补贴经济适用房建设。
这种基础并不牢靠。“州政府对纽约市等下游地区经济适用房的投入意愿和预算都很有限，”达根·布鲁姆指出。至于特朗普执政期间的联邦住房资金：“可能下个月一转身，住房与城市发展部就不复存在了。”
米里的目标是通过城市可控的机制，如扩大强制性包容性住房计划，或将公共住宅区重建为混合收入社区，尽可能多地建设经济适用房。“为了在当前最大限度地利用纳税人的钱，我们必须充分利用市场杠杆，“他表示。
米里指出，认真对待住房建设应成为城市进步运动的下一个重要议题。他的政治生涯正反映了这一转变。2019年，他联合发起了《租户保护法案》——该法案由时任州长科莫签署成为法律，而科莫如今表示后悔——该法案大幅加强了租金管制并减少了驱逐事件。米里在竞选中大力宣传这一政绩。但他认为城市领导者能够且应该采取更多措施，以完善"全方位"住房政策。
“如今我们处于不同阶段，需要更多投资、更集中的关注和政治意愿来增加住房供应，“米里说，“这源于同样的价值观：希望这座城市成为人们能够负担得起生活成本的地方。”