美国人避免搬家导致房屋翻新债券销售激增——彭博社

加利福尼亚州纳帕的住宅。摄影师：David Paul Morris/彭博社随着美国房主发现自2022年抵押贷款利率上升后购置新房遥不可及，华尔街正开动债券机器——如今人们转而申请房屋净值贷款，用于翻新现有房产。

根据德意志银行和彭博汇编的数据，去年发行了约180亿美元债券，这些债券由从二次抵押贷款到未来房屋价值偿还贷款等各种消费贷款支持。这一数字是前一年的三倍，且2025年的销售规模有望达到类似水平。

近35万亿美元的房屋净值被锁定在美国房产中，家庭正动用住房财富支付装修和其他消费，而非置换需要承受更高利率抵押贷款的新房。随着二手房交易量（以及相应新增贷款）停滞，住房贷款行业开始重点关注这一领域。

房屋净值抵押贷款支持债券日益流行

资料来源：德意志银行与彭博新闻

注：显示年度发行量。**2025年数据仅包含1月至5月底

“他们正在将抵押贷款生产线转向房屋净值产品开发，“PGIM证券化产品联席主管Gabe Rivera表示。

投资公司正在大量收购这些贷款，然后将数百或数千笔贷款一次性重新打包成不同规模和风险的债券，这一过程被称为证券化。今年，总部位于亚特兰大的Angel Oak Capital Advisors和纽约的Annaly Capital Management Inc.均发行了有史以来首批由房屋净值信贷额度担保的债券。4月，抵押贷款服务巨头Mr. Cooper Group Inc.也加入这一不断扩大的行列，发行了其首只由二次抵押贷款支持的债券。

房屋净值担保债券仍是市场中相对较小的一个角落，至少与由政府支持实体房利美、房地美及其姊妹机构吉利美担保的大量抵押贷款债券相比是如此。根据花旗集团的估计，仅这三家机构今年就将发行约1.15万亿美元的抵押贷款支持证券（MBS）。

尽管如此，这一领域仍在增长。TPG Angelo Gordon估计房屋净值产品的市场规模达2万亿美元。由于更严格的贷款标准和监管，这类债务似乎也比2008年金融危机时期更安全，当时许多高风险贷款的借款人陷入了止赎困境。

美国抵押贷款发放中HELOC的占比（按数量计）

数据来源：ATTOM

注：数据按贷款笔数统计，非金额。最新数据为2024年第四季度。非HELOC部分为购房抵押贷款和再融资抵押贷款。

这引起了大型投资者的兴趣，包括私募信贷公司，它们正在采用其他策略来扩大房屋净值贷款的可及性。一种方法是同意购买抵押贷款机构发放的几乎所有贷款，甚至是尚未发放的贷款，只要每笔贷款符合特定标准。这类安排被称为"远期流动"协议。

尽管直接贷款在增长，但公开证券市场通常是此类交易最大且流动性最强的资金来源。

套现

对房主而言，当前抵押贷款利率与新抵押贷款利率之间的巨大差异带来了问题。过去，当消费者想将部分房屋净值转换为现金时，他们可以通过现金再融资用新的更大额贷款替换现有抵押贷款。

但由于抵押贷款利率仍处于高位，这种做法已不再合理。取而代之的是，房主们要么使用类似信用卡循环额度的房屋净值信用额度（HELOC），要么申请第二抵押贷款。这两种方式都能实现相同目的：在不危及现有抵押贷款的情况下，将房屋净值转换为前期现金预支。

PGIM的Rivera表示：“房屋净值产品的设计初衷是让房主能够以低于市场利率保留优先抵押贷款的同时，通过房产套取现金。”

风险更高的赌注

去年，使用较新解决方案——房屋净值投资（HEI）合同的数量增长了两倍多。其运作方式是向房主提供一笔前期现金支付，作为交换，借款人同意将未来部分房屋净值给予贷款方。

根据DBRS的数据，HEI合同通常由信用评分略低于那些利用现有净值借款或申请第二留置权抵押贷款的借款人使用，常用于债务整合或支付装修和房屋翻新项目。DBRS指出。

一些投资者警告称，HEI合同类似于2000年代初期的可调利率抵押贷款产品，最终给投资者带来了损失。

“考虑投资这些合同支持债券的投资者应仔细审查，”Curasset Capital Management的分析师Michael Hislop表示，“什么样的借款人会觉得HEI最具吸引力？那些没钱支付抵押贷款的人。”

DBRS在其2024年的报告中表示，迄今为止，HEI合同的违约情况相对较少。

稳定市场

总体而言，近年来房屋净值证券化产品表现相对良好。

与近二十年前房地产泡沫破裂前的年份相比，房屋净值相关贷款的发放量远低于当年水平。业内人士表示，2000年代初次贷泡沫后实施的消费者住房改革已清除了市场上大多数高风险借款人，而结构性住房短缺持续对房价形成上行压力。

即便如此，风险存在。这种良好表现恰逢房价强劲增长和低失业率时期。Balbec Capital住宅信贷主管瑞安·辛格指出，如果房价进入持续下跌阶段，压力可能显现。

“确实存在数万亿美元的房屋净值，“辛格表示，“但观察具体抵押贷款时，你会发现借款人平均首付比例很低，且大量房主实际上没有房屋净值。”

不过，只要利率保持高位，房主就会继续寻求替代借款方式。随着众多专业公司首次涉足结构化债务市场，华尔街的债券机器将持续运转。