新世界发展债务问题令香港银行业者忧心忡忡——彭博社

Shawna Kwan, Pearl Liu

由新世界发展有限公司旗下K11集团开发的香港K11 Atelier大厦。图片来源：彭博社香港银行家们正如坐针毡，因为该市顶级房地产开发商之一新世界发展有限公司正试图在本月底前完成875亿港元（112亿美元）的再融资交易。

曾是该市资金最雄厚的房地产巨头之一的新世界，过去几年面临日益加剧的流动性压力。根据彭博行业研究数据，截至2024年底其净负债率达股东权益的96%，成为香港杠杆率最高的开发商之一。

该公司报告2024财年出现二十年首次亏损后，投资者对其债务管理能力的质疑与日俱增。当新世界选择递延支付部分永续债利息以推迟偿债义务时，市场信心进一步受挫。截至6月初，该公司股价较2019年峰值暴跌逾90%。

若新世界无法达成这笔数十亿美元的贷款协议，其资金困境的连锁反应或将波及本已举步维艰的香港房地产市场——该市场已持续低迷数年。

由新世界集团开发的香港Victoria Dockside商业综合体。摄影师：陈朗希/彭博社### 新世界集团是什么？

新世界集团由来自中国广东省的前金铺学徒郑裕彤于1970年创立，是香港“四大地产商”之一。这家家族企业在全港建造了大量住宅楼宇，并拥有包括香港著名海旁大型商业综合体Victoria Dockside在内的标志性资产。

长达数十年的地产繁荣将郑氏家族推向了这个金融中心最富有的阶层。根据彭博亿万富豪指数，他们目前身价226亿美元，是亚洲最富有的家族之一。

2010年代期间，新世界的管理权逐步移交给创始人孙子郑志刚。他通过将艺术元素融入新世界建造的住宅楼宇和办公楼，以及竞标香港最大体育场启德体育园等大型项目而崭露头角。在他的领导下，公司转型为一个吸引精致中产阶级的品牌，并在香港积累了多个地标性物业。

但在新世界业绩陷入亏损后，郑志刚于9月辞去首席执行官一职——在香港地产行业，这是一个罕见的突然离职，因为该行业最大的参与者都是由精心规划继承的家族控制的。更添混乱的是，他的接任者马时亨仅任职两个月便离职，黄少媚于11月被提升为最高职位。

郑志刚摄影师：Paul Yeung/彭博社### 新世界为何陷入困境？

当香港和中国内地房地产市场蓬勃发展时，该公司以债务驱动的扩张策略并不算大问题。

然而2021年香港楼市遭遇前所未有的低迷。此前数年的反政府抗议活动，加上颇具争议的国安法及随之而来的严格防疫限制，导致本地居民外流，国际社会也对香港营商环境产生疑虑。这抑制了住宅和商业地产需求。

雪上加霜的是，香港利率与美联储同步变动。随着美联储在2022至2023年持续加息以对抗通胀飙升，借贷成本上升加重了新世界的财务负担，也降低了普通购房者和投资者对房地产的投资意愿。

由新世界旗下K11品牌开发的"11天空"零售商业项目，毗邻香港国际机场。摄影师：林亦/彭博社住宅销售及写字楼商场租金收入是新世界等开发商的主要财源。但当前香港房价徘徊在九年低点，写字楼租金较2019年峰值暴跌40%。商场也面临空置率上升和租金下滑的困境，尤其在中国内地经济放缓的背景下，赴港豪掷千金的游客数量锐减。

在市场高峰期急于建造更多公寓楼和摩天大楼，导致房产供应过剩，随着需求放缓，进一步抑制了价格。新世界的大型项目——从Victoria Dockside到香港最大的购物中心11 Skies——如今面临的现实与规划时大不相同。

该公司还因其对中国内地房地产市场较高的敞口而受到挤压，过去几年内地房价大幅下跌。截至2024年6月的12个月内，内地占新世界合同销售额的一半以上。而对于香港另一家顶级公司新鸿基地产有限公司，同期仅有30%的房地产销售额来自同一地区。

再融资交易对新世界有多重要？

截至去年底，新世界负债约2109亿港元，自1月以来一直在与银行谈判，以再融资875亿港元贷款——这是香港公司有史以来规模最大的再融资之一。知情人士向彭博新闻透露，截至5月30日，新世界已获得银行对该金额60%的书面承诺，并希望能在6月底前确保全部金额到位。

急于完成交易的原因是，该公司现有贷款的契约豁免将于6月30日到期。理论上，如果没有完成再融资，部分银行可能会要求偿还贷款。新世界已抵押约40处房产作为担保，包括其皇冠上的明珠Victoria Dockside。

一项成功的交易将有助于缓解长期困扰该公司的流动性问题。但如果再融资未能实现，一旦任何债权人要求立即还款，新世界集团将面临违约风险。至少，贷款方可能不得不承受贷款减值损失，即便只能收回部分资金。该开发商在资本市场的信誉将严重受损，最坏情况下，新世界可能需像内地陷入困境的同行一样进行重组。

香港尖沙咀1881 Heritage购物中心关闭的店铺。摄影师：Billy H.C. Kwok/彭博社### 香港面临什么风险？

新世界资产可能出现的抛售可能引发香港房地产行业的连锁反应，给本已脆弱的市场带来更大压力。

标普全球评级估计，如果香港一家大型房地产开发商发生高调违约或重组，购房者信心将受打击，导致2025年新建住宅销量减半，价格下跌高达7%。

价格下跌将影响其他开发商的利润率，其债务与EBITDA比率（衡量杠杆的指标）可能因此上升。此外，如果今年香港房价继续下跌，标普预计融资条件将收紧，引发信贷紧缩。银行是房地产开发商最大的资金来源之一，此类贷款与房屋价值高度相关。

各家银行对新世界的风险敞口程度尚不明确，但由于新世界是香港最大的企业之一，银行与其业务很可能深度交织。若该开发商无法履行债务义务，多数银行的不良贷款（即被认为难以收回的债务）规模或将激增，资产负债表将承受更大压力。

作为新世界债权人之一的恒生银行，其不良贷款率在2024年飙升至6.12%，较此前翻倍有余。若这家地产巨头暴雷，该数字恐将进一步攀升。

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