印花税截止期限冲击英国房市 - 彭博社

John Stepek

英国房价最新动态如何？

摄影师：霍莉·亚当斯/彭博社 欢迎阅读屡获殊荣的*《金钱精粹》通讯。我是约翰·斯特佩克**。每个工作日，我将解读市场与经济领域的重大事件，并阐释其对您财富的影响。*

英国房地产市场最新动态

鉴于近期购房成本激增，英国房市表现基本符合预期。

房价整体波动不大。贷款机构Nationwide最新房价调查显示，数据优于彭博受访分析师的预期，但建议不必过度关注环比数据。这类调查长期价值显著，但短期波动性较大。

五月房价环比上涨0.5%（分析师此前预测持平），年增长率从四月的3.4%微升至3.5%。这与物价通胀水平基本持平，但落后于工资涨幅。季度环比数据则近乎持平，仅增长0.1%。

据该机构数据，英国平均房价（参考值）目前约为27.3万英镑。

这种实际持平（扣除通胀后）、名义微涨的价格趋势已持续数年。事实上，从全国层面看——这可能会让许多人惊讶——经通胀调整后，当前英国房价实际水平与2016年3月持平。

新冠疫情后时代的通胀肆虐，加上约从2016年起伦敦房地产市场的停滞，都在其中起到了相当大的作用。但即便是自2016年以来实际房价上涨的地区，很大程度上也只是在经历长期落后后的补涨，追赶英格兰南部的水平。

这种僵局反映出：在供应端，几乎无人被迫售房（劳动力市场一直稳固，且许多业主如今本就是无房贷的退休人士）；而在需求端，买家根本无力满足价格预期的高位。于是形成了全面僵持。

相比之下，最新获批的新房抵押贷款数据显示，英国长期印花税减免政策的结束对交易量造成了打击。4月份贷款批准量降至约6万笔，比疫情前每月约6.6万笔的"常态"低10%左右。

从历史经验看，我们在以往印花税政策调整前后都曾目睹类似现象。我推测今年余下时间市场也将如此温吞前行：一方面，假设经济和劳动力市场保持稳定，就不会出现被迫抛售，自然也不会引发崩盘。

另一方面，若经济和就业市场持续坚挺，利率就不会大幅下降，繁荣景象恐怕也难以出现。当然，除非出现重大意外，英国央行短期内不会加息。

但鉴于通胀率在今年剩余时间内很可能保持在3%以上而非以下，英国央行即便有意愿，从现在开始大幅降息也将面临困难。

市场目前仅充分消化了今年再降息一次至4%的预期。正如马库斯·阿什沃斯与我在近期《梅伦谈货币》市场综述中讨论的，英国央行全年不再进一步降息的可能性确实存在。

抵押贷款成本有何变化？

观察抵押贷款最优利率表，我注意到近期利率并未显著波动。对于首付10%的首次购房者，利率约为4.4%；首付20%约为4.2%；首付25%可降至略高于3.9%；首付40%则略高于3.8%。

两年期和五年期固定利率产品均可提供相近利率。选择权在您手中——但需特别注意：若选择两年期产品以期利率下降，请密切关注再融资成本（抵押贷款"设立费"）。

在2007年前房地产泡沫时期的疯狂竞争中，借款人常能完全规避贷款费用，但如今超过1000英镑的收费已司空见惯。因此贷款金额越小，固定费用对整体房贷成本的影响就越值得关注。

当然，抵押贷款可负担性不仅关乎利率，更取决于贷款机构间的竞争及其放宽借贷条件的意愿。目前我们正观察到相关迹象。

贷款机构可以通过降低抵押贷款所需的首付比例（例如允许95%或100%按揭）来缓解购房压力。延长贷款期限也有帮助（尽管根据行业组织英国金融的数据，首次购房者平均贷款年限已长达31年，可能已达极限）。

放宽收入倍数和压力测试规则也可能刺激市场活跃度。房地产集团第一太平戴维斯认为，英国央行近期在这方面指导方针的放宽，可能使未来五年首次购房者数量增加24%。

这些措施都应有助于支撑市场。但另一方面，我很好奇市场将如何从印花税上调中快速恢复。目前这项交易税高得令人痛苦，越来越多的人开始注意到这一点。

梅林今年早些时候与约兰德·巴恩斯教授（原第一太平戴维斯高管，现住房领域学者）进行了一次精彩播客（我们关于英国购房系列节目的一部分）。巴恩斯指出，随着成本上升而房价基本停滞，购房后能长期持有比以往任何时候都更重要。

我可能会在未来的通讯中更详细探讨印花税问题，但尽管取消印花税是重启房地产市场的真正建设性方案（这将吸引更多卖家和潜在 downsizer 入市，有望抵消价格上涨压力），但实施可能性很低。

为什么不呢？好吧，看看下面的图表。

这是自20世纪90年代以来的季度住宅印花税收情况。对于2024/25纳税年度——即使在较低税率下——预计也将筹集近140亿英镑（来自英格兰和北爱尔兰）。

它已经从一种相对较低的税收变成了——嗯，几乎足以填补一个黑洞，或者如果黑洞不存在的话，足以创造一个新的。所以不要指望在这方面很快会有缓解。

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今天早上我读到的内容

纽约哥伦比亚大学的一处入口。摄影师：Yuki Iwamura/彭博社### 午间市场动态

放眼更广泛市场——富时100指数持平于8,770点左右。富时250指数下跌0.1%，报21,010点。10年期英国国债收益率报4.66%，日内上涨，德国（2.53%）和法国（3.19%）同期国债收益率亦同步走高。

黄金上涨2.1%，报每盎司3,360美元；原油（布伦特）上涨约3.7%，报每桶65.10美元。比特币下跌0.6%，报104,350美元/枚；以太坊下跌1.6%，报2,490美元。英镑兑美元上涨0.6%，报1.353美元；兑欧元持平于1.185欧元。

关注英国市场日报获取影响市场的最新资讯与分析。

今日语录

“我只是不确定危机会在六个月还是六年后爆发，我希望我们能同时改变债务轨迹和做市商的做市能力。不幸的是，或许我们需要这场危机来唤醒我们。”

杰米·戴蒙

摩根大通集团首席执行官

戴蒙近日在里根国家经济论坛发言时，对美国资产负债表状况### 数据聚焦…再私有化

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