房价下跌不仅是德克萨斯州或佛罗里达州的问题——彭博社

Conor Sen

更可及的梦想。

摄影师：Brandon Bell/Getty Images北美分社 房价正在下跌，这已不仅是佛罗里达和德克萨斯的故事。全美待售房源持续增加而买家仍持观望态度，意味着若不能尽快成交，卖家将面临明年春季更激烈的竞争和更低的价格。对买家而言，等待可能意味着更划算的交易。这种市场心理的转变或将打破过去几年抑制成交的僵局。

尽管负担能力恶化，但由于持有疫情时期低利率房贷的房主缺乏出售动力，住房市场仍受到保护（或陷入失调，视角度而定）。价格持续缓慢攀升。若房产在劳动节前未能售出，卖家通常会在冬季撤牌，合理预期春季时转售库存依然有限，房价可能再涨几个百分点。

彭博社观点专栏希恩鲍姆能成为墨西哥的变革推动者吗？参议院必须废除华而不实的预算案并重新制定意大利活力家族企业打破《继承之战》模式哈佛毕业典礼展现团结校园但高昂的持有成本持续劝退买家，导致二手房挂牌量稳步攀升。过去两年增长40%，四月存量已达2020年以来最高水平。根据Redfin公司数据，目前卖家比买家多出近50万，这是该公司自2013年统计该数据以来的最大差值。且未见放缓迹象——在房贷利率维持7%左右的情况下也不应期待放缓。到明年此时，库存量同比增速或将达两位数。

购房者拥有更多选择

现房库存量创2020年以来新高

资料来源：全美房地产经纪人协会

库存增长并不均衡，导致房价走势呈现地域差异。东北部和中西部因供应紧张价格持续上涨，而佛罗里达州和德克萨斯州的高库存则引发价格下跌，且后者趋势正在蔓延。经季节调整后，标普CoreLogic凯斯-席勒全美房价指数三月出现两年多来首次环比下降。该指数追踪的20个大都会区中，仅纽约市及部分中西部城市呈现显著增长。约翰·伯恩斯咨询公司的里克·帕拉西奥斯上周指出，凤凰城、丹佛、亚特兰大和罗利在其数据中已出现同比下跌，更多城市正逼近负增长区间。

房市疲软态势渐显

过去十年间房价鲜有下跌

资料来源：标普道琼斯指数（通过FRED）

注：数据经月度季节调整

买卖双方对房价持续下跌的预期，或将解冻过去两年半近乎冻结的市场。即便业主享有低利率或已还清房贷，持有房产仍需承担房产税、保险费及日常维护等开支。若预期房价将持稳或上涨，承担这些费用尚可接受；但若预期价格走低且竞品房源增加，议价出售显然是更明智的选择。

未来几个月，南方和西部市场的动态变化值得关注。在8月初开学季的都会区，春季售房旺季已过。根据季节性规律，随着开学季临近导致购房需求减少，待售房源和降价现象预计将持续增加。凯斯-席勒指数显示的3月房价下跌趋势可能延续——历史数据显示，房价一旦开始下跌往往会持续数月。

关键在于买家如何应对。我曾撰文分析过，在多个主要住房市场，租金下降和新建公寓相对过剩使得租房比购房更划算。从纯经济角度考量，买家不妨等到明年春季，届时二手房库存可能增加，价格下行压力更大。但住房选择不仅关乎经济——许多人正处于因家庭或生活方式需要而渴望购房的人生阶段。尽管住房可负担性仍然较差，但在房价停滞或下跌、收入持续增长的市场，这一指标正缓慢改善。卖家已表现出更强的交易意愿，现在只需买家决定接受怎样的交易条件。

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