美国梦购物中心成为新泽西州的“白象”——彭博社

Robert Burgess

即便筑巢引凤，有时也难觅凤踪。

摄影师：Kena Betancur/AFP/Getty Images

在房地产行业，耐心不仅是美德，更是必备素养。以纽约洛克菲勒中心为例，这座由小约翰·D·洛克菲勒在大萧条时期建造的地标，虽自1930年代起就被视为美国楼市皇冠上的明珠，但洛克菲勒家族直到1970年代才从这项投资中获利。1

再看斥资50亿美元的"美国梦"超级购物娱乐中心——这个坐落于新泽西州梅多兰兹沼泽区、与纽约隔哈德逊河相望的庞然大物。尽管2019年就已开业，但它的命运更可能沦为华而不实的累赘，而非璀璨的明珠。

彭博社观点新加坡房地产市场的双速发展令人费解印尼正在发展最劣质的太阳能消费级AI设备将悄然而至，而非轰轰烈烈SpaceX的失败测试证明马斯克需要重新聚焦这个占地350万平方英尺的项目被新泽西州前州长克里斯·克里斯蒂称为该州"最丑陋的建筑"，内部混杂着从西班牙奢侈品牌Balenciaga到Build-A-Bear的各类零售商，还囊括游乐园、水上乐园、溜冰场和滑雪场。

但外观远非美国梦购物中心当前最大的问题。据彭博新闻社报道，东卢瑟福行政区最新评估其价值仅为25亿美元，这一数据引自市政证券规则制定委员会EMMA网站周二晚间公布的修订版税单。该估值较上次评估的33亿美元有所下降，仅为开发成本的一半。

当然，任何有经验的开发商都会告诉你，关键不在于评估价值，而在于意向买家的出价。业主常对过高估值提出异议以降低税负。事实上，商场所有者三五集团并未沉浸于"世外桃源"（该项目在本世纪初开发时的命名）——他们已就2019至2025年的税务评估提出上诉，主张新冠疫情导致物业贬值。

这或许属实，但美国梦还面临其他困境，首当其冲便是选址问题。自1990年代项目启动以来，批评者始终质疑：为何要将如此庞大的综合体建在这样一个郡——不仅受18世纪延续至今的<所谓蓝色法律>限制周日非必需品销售，还坐落于工业污染严重的土地上。（该综合体近期已获准周日营业）

尽管该地区繁忙的高速公路如意大利面般错综复杂，使得综合体难以通行，但三五集团在2019年预测，预计年客流量将达4000万人次，几乎是佛罗里达州迪士尼魔法王国2018年游客量的两倍，也达到了当时纽约市游客量的三分之二。2003年掌控该项目开发权的劳伦斯·西格尔当时向彭博社表示：“新泽西州的人们已习惯过桥去（纽约）消遣。我们要把整个曼哈顿的娱乐都搬到这里来。”

西格尔的乐观显然错付了。据彭博社报道，该综合体2019年销售额仅略超3亿美元，远低于2017年研究预测的首年运营近20亿美元目标。即便销售额有所增长，2024年仍仅达6.5亿美元，这表明商业地产项目成功的另一关键要素——市场需求——仍然不足。

即使选址不佳且需求疲软，只要融资得当，项目仍可维持。但遗憾的是，美国梦在这方面似乎也失败了。彭博社指出，部分由于销售额低迷，该项目每年向债券受托人支付的款项（用于偿还部分市政债券本息）约为4840万美元，低于所需的5410万美元年度金额。

因此，受托人不得不动用储备金向债券持有人全额偿付。分析师推测部分债券到期时可能无法足额兑付——考虑到该项目是在超低融资成本时期获得资金的，这一情况更令人震惊。

很难想象"美国梦"将来不会被称作一头白象——这个绰号专指那些源于宏伟愿景却最终实用价值寥寥、永远无法盈利的庞大项目。房地产是场持久战，正如洛克菲勒家族深谙的那样，一切皆有可能。但从未有人将洛克菲勒中心称为该州"最丑陋的该死建筑"。

更多彭博观点：

想要更多彭博观点？终端用户请点击OPIN <GO>。或订阅我们的每日通讯。