新加坡楼市现双速发展 前景难料——彭博社
Andy Mukherjee
新加坡房地产市场的双速发展正使前景蒙上阴影。
摄影师：Nicky Loh/彭博社
两年前，新加坡将外国购房者的印花税提高了一倍，达到惊人的60%。自那以后，住宅房地产市场呈现出双速发展态势。曾经吸引大量中国买家需求的高端市中心公寓价格增速，远低于面向本地购房者的经济型郊区公寓。
这种分化开始让这个亚洲金融中心的房地产前景变得不明朗。新房销量上月降至663套，低于3月的729套。这是否意味着经济担忧（尤其是贸易方面）让潜在买家变得谨慎？我还不愿完全接受这种悲观看法——至少现在不是。本地需求依然强劲。但这并未反映在开发商销售数据中，因为销售主要集中在中央区，那里更像是全球富豪的游乐场。1
彭博社观点新泽西沼泽地游荡着50亿美元的白象工程印尼正在发展最糟糕的太阳能形式消费级AI设备将悄然而至，而非一鸣惊人SpaceX的失败测试证明马斯克需要重新聚焦新加坡市中心的房地产活动无疑陷入低迷——过去五年公寓价格上涨19%，而郊区涨幅高达46%。中国房地产行业长期低迷是部分原因。叠加消费疲软的影响，胡润中国富豪榜上的超级富豪数量三年间缩减了25%。尽管如此，中国大陆买家仍连续六年稳居外国购房者首位，直到2023年4月这个城市国家提高印花税。胡润中国富豪榜。根据橙易产业报告，他们始终保持着第一名的位置。
世邦魏理仕数据显示，位于中央商务区边缘的滨海湾花园项目4月推出的937套单位仅售出41%，相较之下第一季度主要楼盘开盘周末的平均去化率达68%。
未来数月销售数据预计仍将黯淡。因为待售房源主要集中于市中心及周边区域，这些高价住宅难以像价格合理的郊区住宅那样激发市场热情或创造销量。
新加坡的财富引擎
转售组屋的收益正支撑着私人公寓市场
资料来源：市区重建局、建屋发展局
当开发商今年早些时候推出经济适用项目时，远离商业和购物区喧嚣的东部及东北部项目认购率达到了90%至95%。这种韧性的源头在于蓬勃发展的公共住房转售市场——自疫情以来，其价格涨幅一直快于私宅。出售建屋发展局组屋所获收益正流入私人房产领域，使得新加坡本地需求成为整体市场的主导力量。（公民在居住满五年后，可将补贴组屋转售给符合条件的买家。）
根据Savills最新报告，2025年新加坡私宅价格可能上涨7%。这将优于去年近4%的涨幅。
并非所有人都认同这一乐观预测。彭博行业研究的分析师们仅预计会有3%的涨幅。他们认为，竞争对手香港可能表现更佳，原因在于其较低的利率和坚实的被抑制需求。
尽管新加坡的借贷成本也有所下降，但香港基准银行间利率从4月底的4%骤降至目前的0.6%，这一降幅堪称惊人。
新加坡面临竞争
利率暴跌使香港房产更具吸引力
来源：彭博社
另一个关键因素是 affordability（可负担性）。新加坡失业率略高于2%，比香港低1个百分点，而去年的工作中位数家庭收入较疫情前高出20%。即使是在偏远社区，只要政府有每平方英尺2000新元（1550美元）以上的价格，居民人口也已习惯支付，前提是这些地区有重大政府规划来改善交通连通性和生活质量。
中心区域以外的一居室单位需求旺盛。这略显令人费解，因为买家大多是新加坡人，他们并不太喜欢住在香港式的狭小空间里。
但如果这些小型住宅并非用于自住呢？只要租赁需求保持强劲，组屋积累的财富就能持续转化为100-200万新元的投资房产支票。对于本地投资者而言，技术性衰退的可能性并不构成主要担忧。今年香港楼市的命运或将取决于外籍人士与内地新移民的涌入推高租金，而新加坡的房屋钥匙仍将牢牢掌握在本土居民手中。
更多彭博观点：
想要更多彭博观点？输入OPIN <GO>。或订阅我们的每日通讯。