洛德阿贝特因商业抵押贷款支持证券办公室投资失误损失6000万美元——彭博社

2001年，位于堪萨斯州欧弗兰帕克的Aspiria园区，前身为电信巨头Sprint的总部。摄影师：Charlie Riedel/AP PhotoLord Abbett & Co.因一笔与堪萨斯城郊区办公园区相关的商业抵押贷款支持证券(CMBS)遭受了超过6000万美元的损失，此前该底层贷款被大幅折价出售。

这家资产管理公司持有该笔2.33亿美元CMBS的绝大部分，该证券由Aspiria办公园区的抵押贷款支持，该园区前身为电信巨头Sprint Corp的总部。根据最新的月度还款报告，证券化产品中风险最高的部分（面值超过6500万美元）在本月初被完全减记，因贷款出售后仅剩1.64亿美元可供债权人分配。

报告显示，债券持有人还损失了数百万美元的利息支付。

这是与老旧办公楼相关的单一抵押贷款支持证券(SASBs)买家遭遇的一系列最新损失，这个价值数十亿美元的市场领域仍在疫情后艰难复苏。去年12月，为一栋有30多年历史的洛杉矶摩天大楼Gas Company Tower提供融资的3.5亿美元商业地产债券持有人损失了近50%的投资，亏损甚至波及曾被评为投资级评级的债券。

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Lord Abbett的代表拒绝置评。负责管理并出租Aspiria综合体的Occidental Management首席执行官Gary Oborny在声明中表示，公司持续"专注于当前及未来的租赁与开发机遇"。

CMBS买家遭受冲击

Aspiria与Gas Company Tower商业地产债券出现亏损

来源：债券文件，彭博社。

注：数据显示CMBS债券各分档的本金损失总额及百分比。

需要明确的是，受远程办公增加和借贷成本飙升影响，疫情后价值暴跌的美国写字楼市场在过去几个季度已趋于稳定。随着雇主试图让员工重返办公室，租赁活动和投资者兴趣有所回升，主要集中在公共交通沿线的优质建筑。

在规模约6750亿美元的美国CMBS市场中，对地标建筑支持的债券交易需求增长。今年主要城市的写字楼业主已出售包括曼哈顿西格拉姆大厦和波士顿One Congress在内的大型商业抵押贷款支持证券。

尽管如此，老旧建筑仍在成本上升和需求疲软中挣扎。根据世邦魏理仕集团的数据，截至第一季度，美国近五分之一的办公空间仍处于空置状态。报告显示。

仲量联行执行董事Riaz Cassum表示，许多面临亏损的单一资产单一借款人贷款(SASB)“是在周期不同阶段完成的，当时租金更高、入住率更高且资产租约期限更长”，“如今这些资产的现金流因空置率上升、租金下降而受损，最终导致违约”。

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惠誉评级最新报告显示，办公地产基本面疲软、物业价值缩水和再贷款困难推动美国商业抵押贷款证券(CMBS)累计违约率从2023年的18.5%升至2024年的19.3%。报告指出，办公地产贷款违约激增近70%至81亿美元，占违约总额的一半以上。

事实上，根据房地产数据公司Trepp三月份的数据显示，约十分之一被打包成商业抵押贷款支持证券(CMBS)的贷款状况糟糕到需要由特殊服务商介入处理，这一比例是两年前的两倍。数据表明。

位于洛杉矶南菲格罗亚街725号的EY广场，为一笔2.75亿美元的SASB贷款提供了抵押品，目前这笔贷款的情况对持有人来说尤为棘手。据巴克莱银行近期的一份报告显示，贷款方据称已达成协议，将以1.3亿美元的价格出售该大厦，这一折扣幅度之大，预计将使原本评级为AAA的债券买家蒙受损失。

在Aspiria，尽管堪萨斯城郊区的写字楼去年租赁势头有所增强，但债券仍出现亏损。根据经纪公司Colliers一月份的报告，Aspiria与包括医疗保健软件公司Netsmart、HNTB Corporation和渥太华大学在内的企业签订了租赁协议。该地点还正在开发一个大型娱乐综合体。

但这还远远不够。

根据彭博汇编的申报数据，Lord Abbett超过6000万美元的亏损分散在多个基金中，其中最大份额由其规模达210亿美元的Bond-Debenture基金持有。