特朗普政府推动房利美与房地利私有化 股价飙升数十亿但恐推高房贷成本——彭博社

潜在买家参加旧金山一处房产的看房活动。

摄影师：Michaela Vatcheva/彭博社唐纳德·特朗普总统宣布正考虑让美国抵押贷款巨头房利美和房地美公开上市，这一消息推动两家公司股价飙升，使对冲基金等投资者今年累计收益接近500亿美元。

但对美国购房者而言，这两家机构的上市将带来风险——可能使普通借款人在整个贷款周期内额外承担超过4万美元的成本。

此次公开募股有望跻身史上最大规模IPO之列，投资者正争相入股这两家去年税前利润超350亿美元的企业。而特朗普的社交媒体发文将这个复杂进程推向了聚光灯下。任何推进方案都极其复杂，需要解构全球金融危机最严峻时期搭建的特殊框架。

“从推文到落实还有很长的路要走。我猜测当他们全面评估影响后，会意识到其复杂程度——任何形式的私有化都可能导致抵押贷款利率至少一定程度上升，届时他们可能会暂停计划，“城市研究所住房金融政策中心创始人劳里·古德曼表示。

延伸阅读：特朗普拟推动房利美、房地美公开上市

房利美和房地美在美国住房市场运作中扮演着关键角色。这两家机构通过收购住房贷款并将其证券化，同时为买家提供财务担保。由于它们均受政府监管，其债券被视为最安全的投资品种之一，从而增强了抵押贷款支持证券市场的稳定性。

Redfin公司经济研究主管陈钊指出，若投资者开始认为政府的隐性支持减弱或消失，可能改变他们对MBS的投资意愿，并可能导致投资者因信用风险上升而要求更高溢价。这种情况或将推高抵押贷款利率。

曾就职于吉利美（政府国民抵押贷款协会）的结构性金融协会首席执行官迈克尔·布莱特表示：“特朗普的推文’透露了大量信息，但也遗漏了关键细节’。如果他们不想扰乱市场，就必须在实施过程中保持高度系统性。”

高抵押贷款利率抑制购房需求

借贷成本自2022年起急剧攀升并持续保持高位

数据来源：房地美

按当前利率计算，购买一套41.4万美元的二手房（美国中位数成交价）若首付20%，月供约为2,172美元。部分抵押贷款债券投资者预估，将房利美和房地美私有化可能导致抵押贷款利率上升0.5个百分点甚至更高。

如果这种情况发生，同样的月供将上涨约5%，即每月增加112美元。这意味着在30年贷款期限内，房贷总还款额将增加超过4万美元。

近年来美国房地产市场已面临严重的可负担性危机。当前抵押贷款利率较2022年初水平翻倍有余。全美房地产经纪人协会数据显示，高借贷成本抑制了买家需求，4月成屋销售量跌至七个月来最低水平。

延伸阅读：特朗普再提私有化 房利美房地美股价飙升

美国抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼表示，虽然特朗普政府可能今年推出改革计划，但全面实施可能需要数年时间。

“我们支持启动改革进程，但坚决反对任何仓促行事的行为，“他强调，“最高目标是确保抵押贷款市场的流动性，保障购房者和业主的信贷可获得性。”

他补充说，将两房转为私营实体有助于提升运营灵活性，使其更快适应市场变化。若能以不推高抵押贷款利率的方式完成公开募股，政府改革即算成功。

最彻底的改革方案需通过国会立法，明确获得美国政府的全额信用担保。

“如果操作得当，你们应该能让它们脱离接管状态，但必须逐步减持股权，同时明确说明后备方案，以免对消费者造成影响，”他表示，“这就是此举的目标。”

股价飙升

做多房利美和房地美长期以来是对冲基金投资者的主要交易策略，包括亿万富翁比尔·阿克曼和罗布·西特龙的Discovery资本管理公司。约翰·保尔森也曾持有部分优先股。

对于大量买入普通股的对冲基金而言，这一消息对投资是一大利好。截至周四下午3:05，在特朗普社交媒体发文后，房地美股价盘中最高上涨41%，房利美最高上涨46%。

周三晚间，同时持有两家公司股份并一直公开推动其释放的阿克曼对特朗普的消息做出了简单的竖起大拇指的社交媒体回应。阿克曼的潘兴广场高管周四在一次电话会议上表示，两家公司的股价可能跃升至30美元。但他们表示，如果房利美和房地美能够更真正地作为私营企业运营，甚至这一估计可能偏低。

阅读更多：阿克曼在远未结束的GSE交易中追逐1200%的利润

政府如何具体推进释放房利美和房地美是关键。关于政府如何处理其在两家公司中的高级优先股存在疑问。一种方法是政府赎回其高级优先股，另一种方法是财政部将这些股份转换为普通股，然后逐步出售。

“如果政府将其持股转为普通股，那么公众股东可能会被彻底稀释，”KBW董事总经理博斯·乔治表示，“而公众优先股股东或许还有升值空间。”

彭博行业研究分析师本·埃利奥特指出，普通股股权稀释对部分投资者确属风险，但回报可能是这些实体开始发放股息。他认为普通股股东最终能否从中获益"具有高度不确定性”。

“主要障碍不在于联邦政府是否选择释放这两家企业，”埃利奥特说，“真正的难题是如何吸引数千亿美元的新股本，使它们能作为独立上市公司存续。总统虽拥有决策权，但最终需要市场支持，否则企业乃至整个美国住房体系都无法维持现状。”

市场反应平淡

该举措能否充实政府预算尚不明朗。抵押贷款银行家协会首席经济学家弗拉坦托尼表示，若按国会预算办公室的标准测算，政府能否获得显著财政收益仍存疑。

周四抵押贷款支持证券市场整体反应较为平淡。结构化金融协会的布莱特称，他早间核查利差时发现市场波动微弱，表明抵押贷款市场尚未消化特朗普的言论。

曾担任奥巴马政府国家经济委员会高级顾问的都市研究所非常驻研究员吉姆·帕罗特表示，即便特朗普有意推动，他对短期内实现私有化持怀疑态度。该流程复杂且需要已被贸易等问题缠身的高级官员投入大量时间精力。

“这不是那种适合快速行动的事情，”他说。