弗兰克·盖里洛杉矶市中心开发项目因零售替代方案获得推动——彭博社

在弗兰克·盖里设计的华特迪士尼音乐厅对面，由盖里操刀的格兰德洛杉矶项目零售空间空置率仍超半数。

摄影师：Jay L. Clendenin/洛杉矶时报 via Getty Images

2018年初，建筑师弗兰克·盖里公布了其事务所为洛杉矶市中心综合体项目设计的最终方案——这个历经近二十年规划与融资延宕的项目终于、终于即将破土动工。格兰德洛杉矶项目的规划包含酒店、住宅楼、电影院及复合餐饮零售空间，有望为这片以机构建筑为主的街区注入活力，同时取代在此盘踞半个世纪的简陋露天停车场。

对盖里而言，格兰德洛杉矶项目不仅是打造地标综合体的机遇（作为纽约哈德逊城市广场开发商Related Companies主导的市中心大型项目组成部分，该项目占据整个城市街区，造价达10亿美元），更是为2003年落成即获盛赞的洛杉矶爱乐乐团驻地——盖里设计的波浪形华特迪士尼音乐厅缔造姊妹作的机会。音乐厅的成功使得那片停车场长期存在成为持续的城市之耻。为避免单一巨型建筑对音乐厅形成压迫，盖里团队将项目分解为两座错落堆叠的退台式塔楼，商业空间通过多层阶梯式退台设计维持人行道层面的宜人尺度。

在揭幕仪式上，盖里提议在特殊活动期间封闭格兰德大道禁止车辆通行，其工作室制作的渲染图展示了一场热闹的街头庆典——迪士尼音乐厅起伏的不锈钢外墙上投射着光影，格兰德LA项目的露台餐厅区人群熙攘。“我们不只是建造建筑，“他对《洛杉矶时报》表示，“我们是在打造场所。”

但在2022年格兰德LA向公众开放近三年后，这个"场所"愿景仍未完全实现。虽然部分业态开局良好，但该综合体最显眼的组成部分——超过16.4万平方英尺（约1.5万平方米）的临街商业空间，始终难以吸引长期租户入驻。

作为格兰德LA的旗舰酒店，康莱德洛杉矶拥有300余间豪华客房。摄影师：杰伊·L·克莱登宁/洛杉矶时报开发商Related发言人表示，综合体中的康莱德酒店（希尔顿集团旗下高端品牌）运营成功，平均入住率达69%（高于数据分析公司CoStar统计的全国酒店63%的入住率）。由获奖西班牙名厨何塞·安德烈斯主理的酒店餐厅San Laurel吸引了游客与本地食客纷至沓来。盖里设计的住宅楼Grand by Gehry包含347套豪华公寓和89套保障性住房，出租率超过95%。

从康莱德酒店圣月桂餐厅露台远眺沃尔特·迪士尼音乐厅，该酒店位于洛杉矶大都会项目内，由名厨何塞·安德烈斯开设了两家餐厅。摄影师：杰伊·L·克莱登宁/洛杉矶时报为激活零售区域，该项目不得不采用临时活动策略。2023年，为吸引前往布罗德博物馆和洛杉矶当代艺术博物馆（MOCA）的艺术爱好者，洛杉矶大都会策划了两场艺术快闪展，包括让-米歇尔·巴斯奎特的大型作品展，以及洛杉矶画廊UNREPD为期九个月的"驻留计划”。但到2024年初，快闪展撤出后，店面再度空置。自开业以来，洛杉矶大都会似乎只是用一座明星建筑师设计的废弃商场取代了破旧的停车场。

洛杉矶大都会公寓塔楼的436套单元中，20%被划为经济适用房。摄影师：杰伊·L·克莱登宁/洛杉矶时报这一状况正在改变——尽管进展缓慢。2025年已宣布新租户入驻，这标志着对洛杉矶大都会定位与服务对象的战略重构。今年晚些时候，埃马纽埃尔·多塞蒂在圣莫尼卡广受欢迎的小酒馆Massilia将在综合体北端临街显眼位置开设市中心分店。其上层空间将由安德烈斯的另一家餐厅入驻——主打牛排馆概念的"巴扎肉食”。Blk Dot咖啡分店也在筹备中。

但该综合体最大的租户与零售业毫无关系。“在洛杉矶市中心，寻求扩张的传统零售租户非常少，而零售建筑中有大量闲置空间，“Related California公司首席运营官尼克·范德布姆表示，“这促使我们进行了战略调整。”

因此，作为Grand LA的旗舰租户将是Dataland——一个由艺术家雷菲克·阿纳多尔及其合伙人（也是其妻子）埃夫松·埃尔基利奇主导的2万平方英尺人工智能博物馆。阿纳多尔以创作数据驱动的动画作品闻名，其作品曾亮相纽约现代艺术博物馆和拉斯维加斯球馆。2018年，他通过创作投射在迪士尼音乐厅外墙的系列影像作品，助力洛杉矶爱乐乐团百年庆典。Dataland项目计划展出阿纳多尔工作室作品及其他艺术家的创作。这类项目的持续时长难以预测（阿纳多尔未透露租约条款），但艺术家发言人表示他"将Grand LA视为Dataland的永久驻地”。

另一位重要租户是密歇根大学罗斯商学院，将占据Grand商业区三层约2万平方英尺空间（值得一提的是，该学院正以Related公司主席斯蒂芬·M·罗斯命名）。该校在洛杉矶运营EMBA项目已约十年，一直为此类项目寻找永久场地。

“我们将能够真正实现扩展和提升，”商学院院长莎伦·F·马图西克表示，“除此之外，这个设施将让我们有机会更好地服务于西海岸，进而延伸到亚洲、中东和南美，开展大量定制高管教育项目。”该计划将于2026年初在格兰德大厦启动冬季课程。

洛杉矶邦克山社区拥有丰富的文化设施，如当代艺术博物馆The Broad，但缺乏杂货店等生活必需品商店。摄影师：AaronP/Bauer-Griffin/GC Images艺术家雷菲克·阿纳多尔的AI生成投影作品《数据乐园》博物馆将入驻格兰德LA的零售空间，该作品曾亮相沃尔特·迪士尼音乐厅。摄影师：罗宾·贝克/法新社然而这些新租约仅占格兰德LA商业空间的很小一部分。超过60%的零售空间仍处于空置状态。这很大程度上与项目外部环境有关。格兰德LA于2019年动工，但到2022年竣工时，新冠疫情已重塑了市中心格局。附近市政中心的政府工作人员尚未完全返岗，部分核心职能转为线上，影响了区域零售业。根据DTLA联盟发布的定期市场报告，2019年第四季度疫情爆发前，洛杉矶市中心零售空置率为5.9%；到2024年第四季度，该数字已攀升至8.9%。

疫情后持续存在的办公空间空置问题加剧了该社区的困境：邦克山几栋办公楼的新评估价大幅下跌，包括美国银行广场、怡安大厦和联合银行广场。

盖里设计格兰德LA项目时，特意呼应了格兰德大道对面他设计的华特迪士尼音乐厅。摄影师：Jay L. Clendenin/洛杉矶时报新的现实让这个本就不易的地段更具挑战性。首先是地块本身——综合体所在的邦克山陡坡天然阻隔了该区域与市中心其他部分的物理连接。在地图上，这段格兰德大道看似与市中心历史街区或小东京的商店餐馆近在咫尺，但实际到达需攀爬约30度的斜坡。尽管如此，该区域文化设施密集：除迪士尼音乐厅、布罗德博物馆和当代艺术博物馆外，山顶还坐落着中心剧院集团、洛杉矶歌剧院和科尔本音乐学院等机构。四月初，洛杉矶县监事会投票正式将该区域命名为"格兰德大道文化区”，旨在提升人流与知名度，新成立的非营利组织将协助整合格兰德大道的酒店、餐厅、演出和博物馆套餐服务——这预计将使格兰德LA项目受益。

但这个称号无法掩盖社区的城市规划问题——委婉地说——令人却步。邦克山曾是布满维多利亚式住宅的居住区，但20世纪60年代一场狂热的"贫民窟清理"运动铲平了山坡，为一系列大型开发项目让路。这些项目包括多栋金融大厦，以及音乐中心等文化机构——这个类似林肯中心的大型现代主义表演建筑群与格兰德洛杉矶项目呈对角线分布。这些庞然大物与格兰德大道的建筑关系大多显得格格不入，未能形成活跃连贯的街道生活——而这正是格兰德洛杉矶这类零售综合体赖以繁荣的关键。即便所有商铺全部入驻，该项目将如何促进街道活力仍不明朗。盖里的设计在衔接迪士尼音乐厅方面非常用心，但面向另外三条主干道的立面却多是空白墙体。

范德布姆表示，虽然疫情造成了挫折，但他看到了"更光明的未来"。过去一年该区域重现活力：2023年格兰德大道地铁站开通使邦克山更易到达；去年科尔本学校开工建设新大楼，内含排练场地和千座音乐厅——同样由盖里设计；四月初，布罗德博物馆启动了由迪勒·斯科菲迪奥+伦弗罗事务所（该馆原设计方）操刀的新翼工程；此外，市政府正着手扩建市中心另一端设计欠佳的会议中心，此举或将吸引更多游客至此。

格兰德LA项目与洛杉矶市政厅仅一箭之遥，却被陡峭的山丘与其他社区隔开。摄影师：杰伊·L·克莱登宁/洛杉矶时报如果说格兰德LA面临的挑战中尚存一线希望，那就是它最终可能不是作为文化高地中的目的地购物中心，而是更好地服务于其所在的社区。邦克山主要是机构和商业区，但几十年来，许多住宅楼已悄然进入该地区，包括2014年开业的爱默生公寓（同样由Related公司开发）。尽管这个新兴住宅区在当代艺术和古典音乐方面资源丰富，但却缺乏基本的生活便利设施。

马西利亚餐厅的开业是一个良好的开端，它为这个城市的一隅带来了价格合理、值得反复光顾的社区餐厅，而该地区通常只有外卖或高端精致餐饮可供选择。范德布姆表示，Related公司仍致力于提供包括低价位在内的多种选择。更重要的是，他们正寻求为购物中心增添服务设施。“我们一直在努力寻找某种杂货店或市场，“他说，“市中心的那部分区域缺乏这类便利设施。”

这无疑将满足一项需求。2007年格兰德LA设计效果图初版公布时，新闻网站LAist的卡莉·米勒曾质疑洛杉矶市中心是否真的需要一个奢侈品零售目的地。

“你会以为我们可以从小处着手，更明智些，”她写道。“比如：我们的Trader Joe’s在哪里？”