佛罗里达州房地产曾因移民与外资蓬勃发展，如今盛况不再——彭博社

Jonathan Levin

势头减弱。

摄影师：伊娃·玛丽·乌兹卡特吉/彭博社

佛罗里达州住房市场面临的最大风险可能并非广受讨论的国内迁移放缓，甚至不是随之而来的公寓监管危机和小型供应冲击，而是移民数量下降。

看看近期的动态。从2020年到2022年左右，美国退休人员和流动性越来越强的知识工作者推高了佛罗里达州的房地产价格，这一趋势与亚利桑那州凤凰城、德克萨斯州奥斯汀和爱达荷州博伊西等地的繁荣相吻合。在接下来的几年里，其他疫情期间的明星城市开始出现增长放缓，但移民和其他国际买家帮助佛罗里达州的交易量和房价保持坚挺。移民从退休人员、对冲基金工作者和科技从业者手中接过了接力棒，现在仍然掌握在他们手中。

佛罗里达州的增长由移民支撑

近年来，国际移民是人口增长的主要驱动力

来源：美国人口普查局2024年度居民人口变化估计

在迈阿密等城市，国际市场涵盖了各类买家和租户。一方面，有工薪阶层的移民，包括一大群在前总统乔·拜登领导下获得临时保护身份的委内瑞拉人——这一身份在最高法院周一解除联邦法院的冻结后，特朗普政府可能会终止。另一方面则是超级富有的国际投资者和企业主，几十年来他们习惯性地利用佛罗里达州的房地产来获得美元资产——某种程度上是对其本国资产和收入的对冲。

彭博社观点为何不随毕业证附赠绿卡？令人担忧的中国货品海啸更像是一阵涟漪欧洲应让伦敦处理其衍生品交易奢侈品行业强者愈强根据全美房地产经纪人协会2024年报告，佛罗里达州是外国房地产投资的首选地，多数买家来自拉丁美洲和加拿大。值得注意的是，国际买家通常现金支付，这使得他们能一定程度上规避高利率房贷对多数人的限制。因此根据Attom数据，佛罗里达州现金交易占比上升并不意外——3月份62%的公寓和42%的独栋住宅以现金成交。

无需房贷 不成问题

佛罗里达州现金购房比例攀升

数据来源：ATTOM

正如我的同事Augusta Saraiva、Michael Smith和Anna J. Kaiser本月报道，特朗普总统的移民政策可能已对该市场产生寒蝉效应。彭博报道指出，除了吓退无证移民外，特朗普政府还禁止向临时移民身份买家提供联邦住房管理局贷款。《华尔街日报》另报道，加拿大作为佛罗里达州最大国际买家来源国，其买家正因美加贸易战和特朗普多次威胁要将其变成第51个州（可能只是戏言，但谁说得准）而开始撤退。策略师Aziz Sunderji在其《家庭经济学》通讯中引用NAR和人口普查局数据指出，加拿大人在佛州持有的多为度假房产，尤其集中在墨西哥湾沿岸地区。

此外，一些投资者开始质疑美元作为避险货币的地位。自特朗普上任以来，美元对主要拉丁美洲货币走弱，尽管基础宏观经济学会预测在新关税政策下美元应走强。很难想象短期内有人会觉得持有墨西哥比索或巴西雷亚尔更安全，但这一趋势可能会削弱佛罗里达州房地产的货币对冲交易，至少在一定程度上如此。如果这种情况发展到一定程度，将危及佛罗里达州住房需求的最后支撑。

美元对拉丁美洲货币走弱

美元对巴西雷亚尔、墨西哥比索贬值

来源：彭博社

显然，退休人员和第二套房买家的退出是部分原因，但我怀疑这已经被市场消化。根据人口普查局估算数据，该州2024年国内净迁移人口降至64,017人，低于2023年的185,067人和2022年的314,467人。疫情期间的搬迁热潮可能透支了2023和2024年的需求，尽管目前交易量可能已触底。随着约410万婴儿潮一代预计将在2027年前陆续年满65岁，这一数字终将回升。关键问题在于房价下跌能以多快速度抵消退休人群面临的高利率，或是借贷成本何时下降。

公寓市场的最新发展也是一个因素。佛罗里达州立法机构在2022年和2023年通过的法律中，强制规定了严格的建筑检查和维护要求，这是继2021年瑟夫赛德大楼悲剧性倒塌（导致98人遇难）后，为加强安全而采取的行动之一。

尽管这些法律重要且必要，但它们导致公寓协会突然增加特别评估费——本质上是在正常协会费用之外的意外账单——因为建筑物急于遵守法律。随着新要求的生效，2024年和2025年初出现了大量新挂牌房源——一次小规模的供应冲击加剧了局势，尤其是西部的退休社区。但尽管有关于人们急于退出的讨论，佛罗里达州今年前四个月的新挂牌房源仅略高于“正常”水平（我将其定义为2017-2019年的平均水平，即房地产市场在疫情期间失控之前）。根据Redfin的数据，公寓市场的挂牌房源比该水平高出约6%，独栋住宅的挂牌房源高出5%。数据显示，同期公寓销售比正常水平低约31%，独栋住宅销售下降约10%。

佛罗里达公寓销售暴跌

在这个季节，交易量远低于2017-2019年的平均水平

来源：Redfin

挂牌房源和库存以复杂的方式相互作用，但这确实更像是需求问题而非供应过剩。就库存增加而言，主要是因为产品在市场上停留的时间更长。佛罗里达州立法机构几周前通过的新法律为公寓协会提供了额外一年的时间来完成结构完整性研究的要求，并在储备金方面提供了更多的财务灵活性，因此这可能暂时阻止了一波大规模的抛售。

在没有抵押贷款利率下降刺激需求的情况下，移民问题很可能成为最值得关注的重点——在这个领域，对于美国最具活力且波动性最大的住房市场之一，其强劲势头可能正迅速转为疲软。

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