佛罗里达州房价因气候风险推高成本而下跌——彭博社

佛罗里达州彭布罗克松的住宅。

摄影师：乔·雷德尔/盖蒂图片社

佛罗里达州房地产价格再次下跌——这一次，房地产专家表示，气候变化带来的生活成本可能会加剧通常繁荣与萧条周期的下行阶段。部分源于极端天气的高昂保险费和公寓费用，正比全年阳光和零收入税的优势更沉重地压在天平上，使本已因借贷成本而艰难的局势更加复杂。

州内房主面临的气候成本负担不太可能很快缓解。“这是一种非周期性现象，”专注于气候适应的杜兰大学房地产教授杰西·基南表示，“这正在重置佛罗里达州住房的基准价值。”

彭博绿色英国和欧盟同意在脱欧后重置中连接碳市场当社区遭遇洪水，止赎往往随之而来澳大利亚能源公司在绿色洗白案后向客户道歉美国表示尚未决定纽约市拥堵收费的下一步措施根据Redfin公司追溯到2012年的数据，佛罗里达州4月份的房屋中位价比去年同期下降了3.1%，是各州中降幅最大的。库存接近历史最高水平。疫情期间该州新居民的涌入已大幅放缓，抑制了需求。

“极端压力”

飓风预报员预计6月1日开始的大西洋飓风季将非常活跃。如果一场大风暴登陆佛罗里达州，将对本已陷入困境的市场造成冲击，并给房主带来更多压力。

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“我们正面临多重气候驱动的压力，这些压力给居民带来了极大压力，“佛罗里达州好莱坞市市长乔什·利维在5月13日参议院环境与公共工程委员会关于保险成本的听证会上作证时表示。

保险费率上涨"正将家庭——尤其是那些收入固定的家庭——推向崩溃边缘，“他说。“许多居民支付的保险费比房产税甚至房贷本金还要高。”

联邦政府缩减救灾援助可能会加剧这一情况。

“如果一场风暴得不到资助，谁知道会发生什么，“佛罗里达州潘汉德尔地区彭萨科拉市HomeSmart Sunshine Realty的房地产经纪人迈克尔·特雷西说。

气候变化导致飓风强度增加，是佛罗里达州保险费用昂贵且相对难以获得的主要原因，尽管该州已进行了重大改革。

根据美国消费者联合会4月份的报告，2024年，一位信用评分中等、房屋重置价值为35万美元的佛罗里达州房主预计每年需支付9,462美元的保险费，即每月789美元。这是全美最高的金额，比该组织上一次统计数据的2021年上涨了29%。

佛罗里达州保单不续保的情况也有所增加。根据参议院预算委员会的研究，2018年至2023年期间，房屋保险公司不续保的比例从0.8%飙升至近3%。虽然绝对增幅不大，但意味着增长了280%。

寻求稳定

共和党籍州长罗恩·德桑蒂斯和保险专员迈克·亚沃尔斯基一直致力于遏制针对保险公司的欺诈性诉讼以控制成本。2022年，州立法机构废除了此前允许原告律师胜诉后收取代理费的法律。

官员们表示，在包括Farmers和Progressive Corp.在内的保险公司取消房屋保单，迫使许多佛罗里达人转向州政府支持的最终承保机构——公民财产保险公司后，这项改革现已见效。近期有十家新保险公司进驻市场，超过50万原公民保险客户已转投私营保单。

2024年10月，佛罗里达州加斯帕里拉岛博卡格兰德遭飓风"米尔顿"袭击后损毁的泳池与房屋。摄影师：Marco Bello/彭博社保费已趋于稳定。“2024年佛罗里达州保单持有人的房屋保险成本平均未上涨，“保险比价平台Insurify发言人杰西卡·埃德蒙森表示。

但存在隐情：“当前平均保费包含更高的免赔额，“埃德蒙森补充道。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产与金融学教授本杰明·基斯将保险公司的做法比作消费品品牌的"缩水式通胀"策略。他表示：“你可以选择提高麦片售价，或是减少盒装麦片的份量。保险公司则通过调整免赔额、降低保额、修改承保范围来实现类似效果。”

保费本身可能也不会长期保持稳定。根据Insurify公司预测，受通胀和关税影响，佛罗里达州今年保费可能上涨9%。

与此同时，消费者权益倡导者和原告律师指出，由于保单持有人现在即使胜诉也要承担诉讼费用，他们更倾向于拖延或拒赔——这使得保险公司减少了上法庭的压力。

科林·雷·普莱特与妻子黛利拉居住在代托纳海滩北部的佛罗里达州霍利希尔。这对靠固定收入生活的退休夫妇于2008年购置了现居所。普莱特称，去年底"米尔顿"飓风来袭时，雨水渗入房屋造成损坏。他表示暴风将树枝卷起砸中抬高的露台，破坏了防水密封层导致进水。但保险公司以"室内损坏由洪水导致（多数保单不涵盖）而非风雨驱动进水（属于承保范围）“为由拒赔。

普莱特透露，夫妇俩已自费支付近5万美元维修费，且工程尚未结束。“如果保险公司永远不用赔付，买保险还有什么意义？“他质问道，并补充说部分邻居因不信任理赔机制，现已放弃购买房屋保险。

公寓困境

在2021年瑟夫赛德公寓坍塌事件后，新出台的州立法规要求加强对老旧建筑的维护，这也推高了业主成本。更多公寓业主不得不支付特别评估费来承担昂贵的维修费用，而随着待售房源堆积，一些人现在正苦于出售。

根据Redfin的数据，佛罗里达州公寓或合作公寓的中位价格在4月份下降了近9%，至307,800美元。相比之下，独栋住宅的中位价格仅下降了约3%。

Keys表示，公寓管理不善的问题普遍存在，许多老旧建筑都推迟了维护。但气候变化加剧了这一问题的紧迫性。他指出，更高的地下水位和更频繁的破坏性风暴会导致盐水渗入地下层，并使建筑混凝土中的钢筋生锈。

展望未来，特朗普政府的政策可能会耗尽佛罗里达州社区在灾后恢复所依赖的资源。总统唐纳德·特朗普提议关闭联邦紧急事务管理署（FEMA），称州、城市和个人应负责应急准备。FEMA已取消了对佛罗里达州近3亿美元的BRIC社区韧性补助金，这些资金原本用于预防性项目，如抬高低洼道路和建设更好的雨水排放系统。

一个名为“Elevate Florida”的州计划引导其他FEMA资金帮助过去遭受洪水的居民抬高房屋。但根据其网站，由于强烈需求和“当前资金限制”，该计划已停止接受申请。这让非营利组织佛罗里达政策研究所的气候研究员Ethan Frey感到担忧。

“这些资金正用于应对海平面上升、水资源管理和洪水问题，这些都是极其严重的威胁，”弗雷表示。“如果再叠加一个多风暴的繁忙季节，将导致更多房屋损失，更多人陷入危险境地。”