房地产股在大西洋两岸的尴尬差距——彭博社

汇丰银行未来位于伦敦金融城的英国总部…

摄影师：彭博社/彭博要是欧洲能为房地产投资者提供美国那样的"自助大餐"就好了。目前欧洲上市房地产板块支离破碎且功能失调，其存在的意义似乎只是为收购公司创造廉价并购标的。但欧洲本可以拥有连美国投资者都争相抢购的地产股——打造一个私募股权公司愿意增持而非减持的行业。

房地产股票的大西洋两岸差距令人尴尬。纽约上市的安博公司市值超千亿美元，而欧洲物流地产龙头赛格罗公司市值仅90亿英镑（120亿美元）。美国拥有市值500亿美元的房地产收入公司，用零售、休闲甚至数据中心租金向投资者派息。欧洲的英国地产公司和土地证券公司的市值则不足50亿英镑。

彭博观点冰淇淋涨价恰逢盛夏来临沙特押注AI基础设施却面临人才短缺中国科技企业财报暴露AI成长阵痛《我的世界》成功预示电影未来属于游戏许多优质资产都未进入公开市场。2017年黑石集团将Logicor物流业务出售给中投公司而非选择IPO。这形成了恶性循环——由于缺乏全球影响力，欧洲地产板块进一步萎缩。

股票价格较有形资产净值（由独立评估师估算的公司投资组合净值）存在大幅折价。因此，当收购方提出较股价溢价30%的要约时，疲惫的投资者便会选择抛售。

诚然，2022年利率飙升时私募股权曾退居次席。但随着杠杆融资的回归，并购交易也重燃战火。KKR集团与Stonepeak Partners LP上月联手收购Assura Plc，击败了上市公司Primary Health Properties Plc的竞争报价。黑石集团近期对Warehouse REIT Plc提出非约束性收购要约，彰显其持续私有化物流企业的兴趣，尽管尽职调查后其正重新考量报价。

在此背景下，近期两起上市公司间的并购案颇具深意。比利时Aedifica SA拟通过全股票交易收购医疗地产同行Cofinimmo SA，标的公司虽认可合并的战略意义，但要求更优厚的条款。两家公司合并市值达60亿欧元（70亿美元）。英国方面，积极扩张的LondonMetric Property Plc已达成现金加股票收购Urban Logistics Reit Plc的协议。

医疗和物流领域固然具有吸引力，但这两笔交易的核心卖点显然更为朴素——规模效应与投资者能见度的提升。LondonMetric的交易将巩固其在富时100指数中的地位，而目前其正徘徊于降级边缘。

未来趋势如何？答案很简单：更多行业整合。老生常谈的British Land与Land Securities合并案，将打造出涵盖伦敦核心写字楼、零售园区、购物中心及物流资产的多元化投资标的。这个构想流传多年未被实施，或许正因其合理性。但对于规模较小的竞争者而言，抱团取暖将带来更大收益。

银行家们的理想图景是通过并购打造本土市场的规模化企业，随后进行一轮分拆与资产处置。这或将催生专注于办公、零售、住宅和物流等细分领域的跨境欧洲龙头。实际上无需如此大动干戈。诚然，房地产业需要运营技巧，这支持专业化路线。但专业化带来的估值提升恐怕难以匹敌规模效应——总部与上市成本节约、交易流动性及全球能见度。与其成为默默无闻的学生公寓专业小公司，不如成为兼顾办公与零售业态的欧洲大型房企。

办公市场前景的持续不确定性与经济衰退风险将抑制投机热情。就在白领群体缩减居家办公规模之际，AI全面取代人力的威胁又接踵而至。与之对冲的是有利的积极因素：资本市场动态可能使房地产重获投资者关注。其一，欧洲股市整体回暖；其二，利率环境趋缓改善投资者对行业的观感；其三，尽管租金在经济衰退中承压，该行业却能规避直接关税冲击。

若欧洲房地产CEO们执掌的是交易清淡的小盘股，这些利好都将与之无关。美国拥有全球最成功的房地产投资信托市场，欧洲亟需缩小这一差距。

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