17亿美元豪赌老旧商场 助力这家公司超越竞争对手——彭博社

加拿大回报率最高的房地产投资信托基金，通过为该国养老基金提供退出其不愿持有的物业类型的方式实现了盈利。而这仅仅是个开始。

Primaris房地产投资信托基金自2022年成立以来已收购了多家老旧购物中心，交易总额超过24亿加元（17亿美元）。据首席执行官亚历克斯·艾弗里透露，目前该基金正在洽谈价值约40亿加元的物业收购，押注通过进一步收购购物中心可实现规模效应，从而盘活这些建筑并产生现金流用于继续收购。

这一策略尤为引人注目，因为正值实力雄厚的加拿大养老基金反其道而行——由于购物中心拖累回报率，它们正寻求减持这类资产。这些物业曾被视为投资组合中的皇冠明珠，但经历过去十年零售业寒冬后缓慢的复苏前景，促使养老基金将资金转向其他领域。Primaris为这些基金提供了可靠的退出渠道，预计未来数年将持续增长。

“Primaris是重振加拿大封闭式购物中心市场交易流动性的载体化身，“艾弗里在其位于多伦多金融区中心的办公室接受采访时表示，“我们希望购物中心的卖家能告诉他们的朋友：应该把购物中心卖给我们。”

今年，Primaris以5.85亿加元从魁北克省养老基金收购了两处购物中心股权（分别位于埃德蒙顿和多伦多郊区），其中近半对价以股份形式支付。去年，安大略市政员工养老基金将魁北克市一处购物中心以3.25亿加元出售给Primaris，交易包含现金与Primaris股权组合。

位于魁北克市的Les Galeries de la Capitale购物中心，去年出售给普瑞玛瑞斯公司。摄影师：弗朗西斯·瓦雄/Alamy在加拿大，拥有待售购物中心的投资者几乎都是资金雄厚的养老基金，如果对物业报价不满意，它们完全可以轻松选择继续持有。目前普瑞玛瑞斯应对僵局的方式是部分用自身股票支付交易，使其能比其他买家提供更高报价。

如果普瑞玛瑞斯能兑现承诺——通过说服更多养老基金出售购物中心来提高盈利能力和收入增长，这也为卖家提供了获利途径。安大略省医疗工作者养老计划自2022年以现金加股票形式将八个购物中心组合出售给该信托后，便成为其最大股东。

“对于某些购物中心，他们是唯一买家，“Canaccord Genuity经纪公司分析师马克·罗思柴尔德表示，“为协助普瑞玛瑞斯收购，养老基金有时会接受其股权单位。这可能不是长期持有，但能帮助它们获得理想价格并完成交易。”

彭博汇编数据显示，自2022年成立以来，普瑞玛瑞斯股票回报率约40%，在加拿大房地产投资信托基金中涨幅居首。

分析师看涨

根据彭博追踪数据，罗思柴尔德与其他五位分析师给予该股买入评级，两位分析师建议持有，无分析师建议卖出。

对罗斯柴尔德而言，该股票仍有上涨空间的原因在于，股市过早接受了"购物中心已死"的论调。总体来看，近年来商场市场已开始企稳。客流量已恢复至新冠疫情前的水平，空置率下降。尽管许多商场可能仍需时间才能从零售业最严重的萧条中完全恢复，但它们仍是能产生收益的资产，这意味着价格并未极度低迷状态。

Primaris押注购物中心推动股价上涨

总回报率超越加拿大其他房地产投资信托基金

来源：彭博社

数据截至2022年1月5日，按百分比升值标准化处理。

罗斯柴尔德认为，即使不考虑收购更多物业的前景，Primaris当前股价仍低估了其现有资产价值。一旦市场意识到购物中心的实际运营表现，他预计Primaris股价将会上涨。

尽管购物中心出现初步复苏迹象，加拿大主要养老基金仍认为持有过多此类资产，希望将资金配置到其他领域。去年，加拿大第二大养老基金魁北克储蓄投资集团表示将更关注基础设施而非传统房地产。最大养老基金加拿大养老金计划投资委员会则持续缩减房地产持仓规模。

即便是安大略市政雇员退休系统等宣称仍将广泛投资房地产的基金，也表示更青睐公寓楼等物业类型，而非多年来主导其投资组合的购物中心和办公楼。

商场信心

从新冠疫情强制闭店中复苏后，大城市高端商场的恢复速度更快。而小地区的中端市场物业则遭受了最严重的冲击。这些正是Primaris目前瞄准的目标资产。

在零售空间供应萎缩的支撑下，Avery表示随着更多企业（甚至包括那些纯线上起家的公司）认识到实体店能带来整体销售额提升，他预计租金将有所改善。

并非所有商场都能存活。阿尔伯塔省的一处物业正在被改造成带状商场——但在那之前，Primaris将其出租给HBO大热僵尸剧*《最后生还者》*作为拍摄场地。

Avery估计全加拿大约有50处物业符合公司的投资标准。Primaris目前拥有其中一半，他表示这意味着未来数年都将存在收购机会。

“我们可能比其他买家出价更高，因为我们对这些资产充满信心。“他说。