KKR房地产复兴由基础设施主管拉吉·阿加瓦尔监管 - 彭博社

拉吉·阿加瓦尔摄影师：彭博社当KKR集团考虑其投资于私募市场最疲软板块的业务单元未来时，它将目光转向了一个热门领域。

今年早些时候，基础设施部门主管拉吉·阿加瓦尔获准在原有职责基础上同时监管KKR房地产单元，使其执掌的新合并业务总规模达到逾1710亿美元（截至最新统计）。据知情人士透露，前全球房地产主管拉尔夫·罗森伯格最初提出了这一合并动议。因讨论内容未公开，这些人士要求匿名。

通过这一安排，联席首席执行官乔·贝和斯科特·纳塔尔为阿加瓦尔搭建了与行业巨头黑石集团及布鲁克菲尔德资产管理展开规模竞争的舞台。阿加瓦尔在监管伦敦光纤电缆、韩国垃圾处理和美国数据中心等投资项目时创造了亮眼回报。如今他可以将才能施展于近年来举步维艰的资产类别。

Green Street咨询业务全球主管德克·奥拉博表示，这一转变凸显了基础设施与房地产在整个投资行业的风向变化。越来越多机构和投资者将这两类资产视为统一战略的组成部分，即KKR所称的"实物资产"。

“二者界限正日趋模糊，“他在谈及行业整体趋势时说道。

近年来，利率上升、通胀持续和经济动荡的混合因素侵蚀了房地产价值，而基础设施支出却蓬勃发展。收费站和发电站等乏味行业凭借韧性赢得了投资者青睐。相比之下，疫情期间关闭的公寓和办公楼则失宠，显得反复无常。

在KKR，这种分化显而易见。其面向高净值投资者的基础设施工具年末资产达31亿美元，成为与私募股权并列的最畅销财富产品。而专注于房地产投资的类似项目管理资产为13亿美元——较两年前减少3亿美元——且逊于同行。该公司去年向该房地产投资信托基金注资5000万美元，并承诺未来数年将支持股价。

“基础设施投资眼下可能是最佳时机。利率高企且存在大量优质资产，“KKR联合创始人乔治·罗伯茨5月5日在比佛利山庄米尔肯研究所全球会议上表示。“房地产，我认为时机尚未成熟。”

本报道基于对约十位了解KKR及其业务的知情人士采访，包括要求匿名的现任和前任员工、投资者及高管，因涉及私人事务。

KKR告知投资者，创建统一集团是为把握"共同利益"机遇，如物流和数据中心。尽管各业务仍保留独立基金和投资团队，但房地产与基础设施部门正加强协作、共享资源。双方此前已联手行动，在KKR 2022年收购数据中心公司CyrusOne和今年与能源服务商EGC达成战略合作中步调一致。

据知情人士透露，现年60岁的罗森伯格将转任Real Assets董事长，仍将参与公司的房地产战略制定。这意味着他将退出对房地产债务和股权组合的日常管理——这套投资组合是他在2011年从投资公司Eton Park加入KKR后，耗费十余年心血构建的。

基础设施业务盈利强劲 房地产业务相形见绌

近期基金表现凸显资产类别差异

数据来源：KKR 10K文件

注：未包含全部基础设施与房地产基金

这位前高盛合伙人、斯坦福大学毕业生在KKR采取机会主义房地产投资策略，始终追逐当下最具吸引力的标的。通过Alpha Industrial Properties平台，集团在物流地产领域完成约60笔收购，最终以22亿美元将平台出售给牛津地产。该交易助力其第二支美洲旗舰房地产基金取得前25%分位的优异回报，创下该基金系列最佳业绩。

在罗森伯格领导下，KKR更倾向房地产债权投资而非直接运营，目前管理约420亿美元房地产信贷资产。其重点布局高端酒店贷款——如夏威夷大岛四季度假村和迈阿密海滩枫丹白露酒店——但避免直接参与运营。例如去年六月收购全美18栋公寓楼时，集团将运营权交由三家物业管理公司负责。

另一方面，阿格拉瓦尔除了传统的低风险投资外，还专注于扭亏为盈和投机性增长押注。这位斯坦福大学毕业生于2006年从华平投资加入KKR的私募股权业务，之后转向基础设施投资。

例如，CyrusOne在2022年被KKR与全球基础设施合作伙伴收购之前，一直面临领导层更替的困境。KKR还在竞购陷入困境的英国公用事业公司泰晤士水务，该公司背负着数十亿美元的债务。这种倾斜策略帮助实现了两位数的回报。

规模较小的部门

与同行相比，他接管的房地产部门规模较小，历史记录也较短。KKR管理的810亿美元资产约为市场领导者黑石集团3200亿美元的四分之一，也落后于布鲁克菲尔德资产管理公司。KKR最新的旗舰房地产基金在年底首次募集，达到了40亿至50亿美元目标的一半左右。

据知情人士透露，销售人员难以向投资者推销KKR的一系列房地产产品，其中许多产品同时在市场上推出，这无助于改善情况。KKR长期以来倾向于区域基金——例如将美洲与欧洲和亚洲分开——而不是全球一体化的基金。

多年来，房地产业务的混合回报在KKR的某些角落引发了焦虑。根据MSCI第三季度的数据，其2021年关闭的43亿美元旗舰基金“美洲房地产合作伙伴III”产生了第三四分位数的回报。这低于合伙人收取利润份额的门槛。

根据文件披露，该公司近期的美洲和欧洲房地产基金未产生任何附带权益（即因业绩优异分配给合伙人的利润份额），而其全球基础设施基金则积累了近10亿美元的附带权益。知情人士透露，高收益业务部门的合伙人抱怨实际上是在补贴房地产部门的糟糕表现。KKR采用全球附带权益共享机制，这意味着各业务线的合伙人需共同分享彼此的利润。

“公司文化的基石及我们为客户服务的能力源于全员共享机制——我们作为一个整体运营，作为一个整体交付成果，并作为一个整体获得回报，”KKR发言人在声明中表示，“这对我们建立高度多元化、规模达6640亿美元的资产管理业务（包括810亿美元的房地产业务）至关重要。”

近年来房地产业务高管陆续离职（尽管无人为合伙人级别）。该部门投资组合管理主管Paul Wasserman于2024年4月离职，房地产策略主管Jon Fiorello于去年1月离开，客户与合伙人团队董事总经理Leah Dillon则于2023年5月离职。上述人士均拒绝置评或未回应采访请求。

截至第一季度，KKR房地产业务过去一年仅增长5%，而基础设施部门以13%的增幅领跑全公司。

阿格拉瓦尔目前常驻加利福尼亚州门洛帕克，在接管合并后的部门后将迁往纽约，并与房地产总裁克里斯·李密切合作。摩根士丹利前房地产投资银行主管盖伊·梅特卡夫于一月加入担任高级顾问，协助推动新投资项目。据知情人士透露，KKR计划今年将美国房地产股权和信贷部门人员编制扩大15%，原团队成员正逐步适应合并后的新角色。

“我们的目标是提供优于市场的风险回报，在保障资本的同时实现可观收益，“52岁的阿格拉瓦尔在行业会议上表示，“我们在基础设施领域持续15年、在私募股权领域更长时间的成功实践印证了这一理念。”