特朗普重塑住房政策之际，租户权益面临倒退——彭博社

在丹佛这处低收入公寓楼，居民们与丹佛大都会租户联盟近期就恶劣居住条件对物业所有者提起了诉讼。

摄影师：海伦·H·理查森/媒体新闻集团/丹佛邮报特朗普政府上任百日之内，一系列行政命令、政策逆转和削减预算提案，正对美国各城市的住房援助与租户保护措施造成严重威胁。

住房与城市发展部方面，地方办事处计划关闭，员工数量可能裁减过半。该部门已声明将停止向庇护城市拨付资金——这些城市拒绝配合特朗普总统驱逐无证居民的政策，并宣布不再执行平等准入条例，该条例保障租户不受性取向或性别身份歧视。特朗普还再次废除了住房部的"积极促进公平住房"标准——这项首任期内重点针对的政策原本要求接受联邦援助的社区主动消除公平住房障碍。

彭博社城市实验室美国多座城市正在下沉 但德州情况更糟纽约大都会运输署获5亿美元拥堵收费担保贷款特朗普重开恶名昭彰的恶魔岛监狱计划现实吗？宝莱坞与印度大银行总部面临日益严重的飓风风险更激进的变革已被提出：白宫2026年预算案将整体削减住房与城市发展部租金援助超40%，并将面向低收入家庭的第8节住房券计划改为由整笔拨款资助的州运营项目。虽然国会不太可能全盘批准该预算，但它确实揭示了政府的政策优先方向。

对地方租户权益组织和法律援助团体而言，这与拜登政府的政策形成鲜明对比——拜登政府曾在2023年提出全国租客权利法案，去年又建议制定租金稳定条例。住房倡导组织预测困境将至：急需帮助的租客将面临更少的防驱逐资源，以及更多可能有意愿也有能力钻空子的房东。

“租户不再是住房政策的核心，”国家住房法律项目（NHLP）政府事务主任诺埃尔·波特表示，“我从未见过如此剧烈的政策反弹。房地产行业和私募股权公司看到了让特朗普制定有利于他们的规则的机会，他们正在全力争取。”

推动放松监管

对于房东和房产所有者来说，特朗普时代带来了令人欢迎的监管重置。

3月3日，两大行业组织——全国公寓协会和全国多户住房委员会向特朗普总统及政府官员致信，要求为价值3.9万亿美元的公寓行业提供监管松绑。信中列举了一系列修改‘高成本监管框架’的请求，包括撤销能效标准、取消租户筛选保护措施以及撤回联邦住房金融局的租户保护政策，这些框架被认为阻碍了住房可负担性。

据全国公寓协会发言人透露，部分诉求已实现：能源部推迟了强制家电能效标准，联邦住房金融局废除了针对房利美和房地美融资的多户住房的三项联邦房东-租户强制要求，住房与城市发展部终止了《积极促进公平住房规则》。

“我们感谢特朗普政府对这一监管挑战的关注，”美国公寓协会住房政策副总裁妮可·厄帕诺表示。“若非他们迅速采取行动，联邦政府对租赁住房行业的过度监管将继续影响数百万美国人可负担住房的成本和供应。”

近年来，住房可负担性成为全国性政治议题，部分原因是租金上涨——自2020年2月以来全国涨幅近三分之一——以及伴随新冠疫情而来的新租户保护浪潮，公共卫生部门强调防止驱逐的重要性。这场疫情既暴露了美国租赁住房体系的脆弱性，也激励租户积极行动：在洛杉矶，租户权利推动进步派候选人进入市议会，租金管制法案在波士顿和明尼阿波利斯取得胜利，而保障租户法庭代理权的律师权立法从纽约市扩展到西雅图。

对于像堪萨斯城的塔拉·拉古维尔这样的活动家来说（她在2024年协助创立了全国租户联盟），住房不可负担性等经济问题也助推特朗普重返白宫的事实，并不意味着取消租户保护措施就能降低这些成本。“这纯粹是机会主义，“她说，“这些保护措施并不是导致租金如此高昂的原因。”

地方性转变

虽然大多数租户权利规则和条例存在于州和地方层面，但联邦政策的变化可能会向下渗透，特别是在保守州，这些州的城市实施住房保护的能力受到优先权的限制。“这些力量感到更加大胆，不仅因为特朗普政府的言论，还因为实际的法规，“公共利益律师事务所"公共倡导者"的战略活动主任莉兹·瑞安·默里说。

例如，在爱荷华州，州最高法院推翻了新冠时期CARES法案中的30天驱逐通知条款，成为第一个这样做的州级法院。（科罗拉多州、俄亥俄州、康涅狄格州、华盛顿州、印第安纳州和弗吉尼亚州的法官则持相反意见）。现在，房东只需提前三天通知即可。

在德克萨斯州，州立法机构目前正在修订并辩论通过HB32法案，即所谓的"驱逐法案”。该法案最初提交的版本将削弱租户在被通知驱逐方面的保护，并允许某些驱逐无需审判即可进行。该法案的某些方面后来有所软化，但达拉斯驱逐倡导中心的创始人、律师马克·梅尔顿仍称其"极其严苛”。

“这是对新冠疫情时期所有情况的直接反应，”他表示。“房地产行业的立场是，我们希望拥有完全且绝对的权力，可以随时驱逐任何我们想驱逐的人，而你们应该信任我们拥有这种权力。”

移民租户正面临独特的压力。约25,000个混合移民身份的家庭居住在联邦住房中，而4月份《华盛顿邮报》报道称，国土安全部和埃隆·马斯克的政府效率部正努力识别这些家庭，将他们从公共住房中驱逐，并可能遣返。这些家庭包括约55,000名儿童，其中许多是美国公民。

NHLP律师玛丽·克莱尔·陈-梁表示，租户可能会受到房东的骚扰，这些房东以遣返相威胁。陈-梁负责该组织的驱逐倡议项目。这种焦虑在当前政府之前就已存在：2023年，城市研究所的一项研究发现，约23.6%的混合身份家庭中的成年人因担心移民执法而避免寻求非现金政府援助。

“现在的情况是，很多人担心参与任何法律程序都是有风险的，”全国民权律师联盟协调员约翰·波洛克表示。“权利就是权利，当人们觉得无法行使这些权利时，这是一个真正的问题。”

住房与城市发展部预算削减

特朗普总统于5月2日公布的预算提案要求将住房与城市发展部（HUD）的预算削减超过43%，并取消第8条款住房选择券计划，转而采用由各州管理的整体拨款计划，同时设定领取福利的两年期限。HUD部长斯科特·特纳在一份声明中表示支持新预算和政策提案中的这种灵活性。

“特朗普总统的大胆预算重新构想了联邦政府解决经济适用房和社区发展问题的方式，”他说。“它合理地赋予州和地方政府更大的灵活性，同时深思熟虑地整合、精简和简化现有计划，以最高标准为美国人民服务。”

公共倡导者组织的默里对用地方替代方案取代联邦租金援助的想法并不热衷。她表示，这一概念源于HUD于1996年启动的“迈向工作”示范计划；这些试验的数据“令人震惊”，参与该计划的辖区服务的家庭数量显著减少。

据美国低收入住房联盟州与地方创新副总裁莎拉·加拉格尔透露，拜登执政期间，白宫曾努力协调多部门资源为租户提供项目援助。如今她发现住房权益保障正倒退至各州和地方法规拼凑的状态，这些法规可能形成对租房者的系统性不利。今年二月，国会参众两院的共和党人提出《尊重州住房法律法案》，其中一项内容就是取消联邦规定的30天驱逐通知期。

在美国经济因关税政策和联邦裁员而动荡的背景下，加拉格尔尤其担忧整体住房不稳定性加剧——与此同时，捉襟见肘的州和地方预算正迫使各地官员在社会福利与安全网项目间做出艰难取舍。

“我们正处在一个异常艰难的时期，来自各个层面、各种角度的威胁层出不穷，“她表示。