纽约房地产行业请求法官阻止新中介费法案通过——彭博社

纽约唐人街附近的住宅公寓楼。

摄影师：Yuki Iwamura/彭博社一个重要的房地产组织和其他行业团体要求联邦法官阻止纽约市的一项法律，该法律要求房东为他们雇佣的经纪人支付费用，并表示这项将于下月生效的规定将提高租金，使低收入租户更难找到住房。

纽约房地产委员会和其他团体，包括纽约州房地产经纪人协会，在12月就这项规定起诉了纽约市，该规定迫使房产所有者支付他们的经纪人费用，而不是将这些费用转嫁给租户，这一长期做法几十年来一直困扰着租户。

彭博社城市实验室芝加哥开始寻找新的市政债券承销商谢里尔表示，新泽西交通罢工对该地区将是“灾难性的”黑人建筑师领袖设想特朗普之后的未来德克萨斯州规划10亿美元代金券计划，学校面临预算紧缩在周五的法庭听证会上，这些组织的律师敦促美国地区法官罗尼·艾布拉姆斯在诉讼进行期间暂停执行该规定。这项禁令由市议会于11月通过，计划于6月11日生效。法官没有表示她何时会做出决定。

房地产经纪人协会律师克劳德·希弗向法官表示，由于房东通常与经纪人签订独家合约来挂牌房源并寻找租客，该法律"严重且永久地侵犯了经纪人与房东之间的挂牌协议"，违反了宪法关于禁止州法律损害私人合同的规定。

希弗指出，该法律还侵犯了房东和经纪人的言论自由权——他们发布房源信息后，本可向租客收取挂牌服务费用。

纽约市政府的两位律师则为该法案辩护。他们表示，这项法律通过降低租房成本、帮助租客无需向非自愿选择的经纪人支付数千美元就能搬迁至更好房源，将有效缓解城市住房危机。

一位市政府律师告诉法官：“现行规则正迫使中低收入群体——尤其是有色人种——被迫离开纽约。”

13,000美元

根据StreetEasy去年发布的分析报告，纽约市租客为获得带经纪人费用的公寓钥匙平均需支付近13,000美元，其中常包含房东为招租而雇佣经纪人的数千美元费用。StreetEasy平台约半数房源需支付经纪人费用，金额从一个月租金至年租金的15%不等。

市政府律师强调，经纪人费用对已需预付数千美元、并将收入大部分用于住房的家庭构成沉重负担。纽约大学弗曼住房研究中心关于住房、社区及城市政策的研究显示，全市超半数家庭将30%及以上收入用于支付房租。

纽约和波士顿是美国仅有的两个通常将租赁中介费转嫁给租户的主要城市，即使租户并未雇佣这些中介。

但行业人士辩称，该法律将使租金稳定公寓的运营成本过高，迫使房东提高租金以支付中介费用。他们认为，当佣金单独支付时，租户在租约期限内通常支付的总费用更少。房东声称，尽管法律尚未生效，但已有部分租户拒绝支付中介费。

诉讼指控市政府将中介妖魔化，该法案通过禁止中介发布公开房源信息侵犯了其宪法赋予的言论自由权，且州政府已对中介行业实施监管。诉状还指出，该法律通过干预房东与中介之间的协议，违反了美国宪法的合同条款。

“纽约市的中介机构基于合理预期建立了商业模式，即在该法案禁止的条件下仍能向租户收取费用，“相关团体在法庭文件中表示。“若允许该法案生效，中介将不得不重组业务——在不发布公开房源的情况下——吸引愿意雇佣他们作为租户方中介的客户。或者他们必须争夺数量有限的房东独家委托协议。部分中介将因此倒闭退出市场；所有从业者都需要投入可能无法回收的成本来适应新规。”

2020年2月，一项州政府批准的中介费禁令曾短暂实施，随后新冠疫情首次封锁使租赁市场几近停滞。当次年租房需求开始回升时，法院已推翻该州法律，中介机构迫切希望在这个价格持续上涨、迅速变得极具竞争性的市场中获利。

这项法律可能会极大地改变纽约市高度竞争的租赁市场格局，自2021年疫情限制措施开始放松以来，租金价格已大幅上涨。根据评估公司Miller Samuel Inc.和Douglas Elliman的数据，曼哈顿租金中位数在3月份达到4,495美元，仅比上个月创下的纪录低5美元。外围行政区的租金价格也创下了历史新高。

租户权益倡导者认为，高昂的前期费用对许多想要或需要搬家的租户来说是不必要的障碍。虽然低收入纽约人更可能面临这一困境，但免中介费的房源往往位于价格更高的现代化建筑中。该市的住宅经纪人则反驳称，从长远来看，取消中介费对租户来说成本会更高，因为房东会将营销成本转嫁到租金中。

3月份，StreetEasy平台上57.3%的房源免中介费，高于去年约54.2%的比例。

此案为纽约房地产委员会诉纽约市案，案号24-cv-9678，美国纽约南区地方法院（曼哈顿）审理。